房地产企业债务融资

第三章房地产企业债务融资了解债务融资的主要类型，我国房地产企业贷款的类型及其特点，项目融资的概念，项目融资的投资结构和资金结构本章点睛债务融资概述项目融资本章主要内容金地集团（600383.SH）在2月14日的股东大会上也正式被同意向中国人民银行申请发行10亿元短期融资券，用于补充流动资金。金地申请的是期限为1年的短期债券，这类短债的利息成本通常在3％以下，由于年初是房地产企业资金相对紧张的时期，利息水平可能在3.7％左右。2005年1月11日，首创股份（600008.SH“）宣布发行10亿元1年期短期融资债券，采用簿记建档贴现发行，主承销商为中国农业银行，债券起息日和缴款日同为1月12日，并于1月13日开始流通。一、房地产企业债务融资概述（一）一般形式（二）房地产企业贷款（三）房地产企业债券房地产融资分类房地产企业融资外部融资内部融资股权融资债权融资其他融资内部融资主要包括：转让出租固定资产、出售流动资产等方式。股权融资主要包括：IPO、买壳上市、上市再融资、私募、REITS、项目合作、房地产企业兼并等方式债权融资主要包括：企业债券、银行贷款、委托贷款、信托贷款等其他融资主要包括：房地产预售、融资租赁、建筑企业垫资等1、房地产企业商业信用房地产企业之间在土地转让和房屋买卖的交易中采用的赊销、预售定金（订金）、商业票据等形式。（1）房地产企业预收定金（2）商业票据（3）卖方融资（一）一般形式2、房地产企业贷款银行机构为满足房地产企业因开发、经营房地产等活动所需要的资金而提供的贷款。主要是住房开发贷款、房地产经营贷款、商业用房开发贷款、土地开发贷款、房地产开发企业流动资金贷款。3、房地产企业债券房地产企业为筹措资金而向债券购买者出具的承诺按一定利率支付利息并到期偿还本金的债权债务凭证，是一种重要的信用工具。1、概念区分——房地产贷款与房地产企业贷款（1）房地产贷款（2）房地产企业贷款（二）房地产企业贷款（1）地产开发贷款：银行支持城镇综合开发和经济开发区建设的贷款，是融通地产资金的重要形式。（2）房地产开发企业流动资金贷款：（3）商品房建设贷款：分为住房开发贷款、商业用房开发贷款2、房地产企业贷款的种类（4）房产经营贷款：对从事房屋租赁、房产交易、房屋维修和装饰以及其他服务性活动的独立经营、自负盈亏的房产经营企业发放的经营性贷款。（5）建筑贷款（6）商品房建筑材料、设备补偿贸易贷款（7）房地产贴息贷款：国家下达规定贷款额度，由银行来发放，但其利息由国家财政补贴的房地产贷款支付。一般贷款期限1-3年，分为全贴息和半贴息3、房地产企业贷款的特点（1）贷款数额大，贷款周期长（2）贷款情况收经济周期影响大（3）一般要以不动产作为抵押以抵御贷款风险（4）银行会慎重挑选贷款申请者（5）地域限制风险大14(三)房地产企业债融资1、债券的基础知识2、我国房地产债券融资的概况3、房地产债券融资的操作流程151、债券的基础知识（1）债券的概念（2）债券的分类（3）债券的特点（4）债券与股票的异同16（1）债券的概念债券是发行人(政府、企业、金融机构)直接向社会借债筹措资金时，向投资者发行，承诺按一定利率支付利息并按约定条件偿还本金的债权债务凭证。理解债券的概念还需要把握以下几点：①债券的本质是债的证明②债券购买者与发行者之间是一种债权债务关系③债券是一种有价证券④债券一般具有一定格式的票面形式债券的基础知识17债券的基础知识18（2）债券的分类按照发行主体划分①政府债券政府债券又为中央政府债券和地方政府债券。中央政府债券称为国债或国库券，是目前债券市场上流动性最好、风险最低的债券。我国曾于80年代末至90年代初发行过地方政府债券，1993年被禁止。2009年，为应对金融危机，恢复发行地方政府债券。//债券的基础知识19债券的基础知识②金融债券金融债券的发行主体为银行和非银行金融机构，目的是筹集长期资金，利息高于同期银行存款利息。我国的金融债券主要由国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行等政策性银行发行。20相关概念——政策性银行政策性银行是指由政府创立，不以营利为目的，为贯彻和配合政府社会与经济政策，在特定领域内直接或间接地从事政策性融资活动，充当政府发展经济、促进社会进步、进行宏观经济管理工具的金融机构。政策性银行经营时主要考虑国家和社会的整体利益。资金来源主要依靠政府财政拨付、发行金融债券或向中央银行举债等，一般不面向公众吸收存款。我国于1994年相继建立了国家开发银行、中国农业发展银行、中国进出口银行等三家政策性银行。21债券的基础知识③企业债券根据发行企业的性质不同，企业债券(广义)可分为企业债券(狭义)和公司债券两类。企业债券是由一切具有法人资格的企业发行；公司债券是由股份有限公司和有限责任公司发行。除发行主体不同外，两者的发行条件、审批机关、申报文件、适用法律等均有所不同。但公司债券是企业债券的组成部分，本章以下所指均为公司债券。//22按照是否提供担保划分①信用债券信用债券是指不提供任何担保财产，仅以发行人的信誉为担保发行的债券。政府债券和金融债券多为信用债券，但规模较大、信用等级高的企业也可发行。企业采用信用担保可以降低发债成本，提高市场机制对公司的约束，增强投资者的风险意识，促进成熟投资者群体的形成。//债券的基础知识23债券的基础知识②担保债券担保债券是指发行人以抵押、质押和保证等方式发行的债券。担保可增加债券投资的安全性，提高债券吸引力。担保债券又可分为封闭式和开放式两种。封闭式债券的发行的规模取决于担保资产的价值。2007年10月，《中国银监会关于有效防范企业债担保风险的意见》限制商业银行对企业债进行担保。24按照能否转换成股票划分①可转换债券可转换债券是指债权人可以在特定的时期，按规定的条件将其债券转换为公司普通股的企业债券。企业发行可转换债券应同时具备发行公司债券和发行股票的条件，并应得到国务院证券管理部门批准。②不可转换债券不可转换债券是指不能转换为普通股的债券，又称为普通债券，其利率一般高于可转换债券。//债券的基础知识25债券的基础知识按照利率是否固定划分①固定利率债券是指利率不随市场利率的变化而调整的债权(直接将利率印在债券票面上)，是最常见的债券类型。②浮动利率债券是指利率随市场利率变动而调整的债券(债券利率一般高于市场利率一定的百分点)。26债券的基础知识按照是否能够提前赎回划分①可赎回债券可赎回债券是指在债券到期前发行人可以以事先约定的价格赎回的债券。②不可赎回债券不可赎回债券是指不能在债券到期前赎回的债券。//27债券的基础知识按照偿还方式划分(1)一次到期债券一次到期债券是指债券发行公司于债券到期日一次性偿还全部债券本金的债券。(2)分期到期债券分期到期债券是指分批偿还本金的债券。分期到期债券可以减轻发行公司集中还本的财务负担。//28债券的基础知识按照债券流通性划分按照债券流通性不同，债券可分为流通债券和不可流通债券，或上市债券和不可上市债券。按照发行方式划分按照发行方式不同，债券可分为私募债券(发行对象一般为特定的机构投资者)和公募债券(发行对象是社会公众，对象不特定)。//29债券的基础知识按照债券是否记名划分按照债券是否记名，债券可分为记名债券(票面上标明债权人姓名；转让时需要背书)和无记名债券。按照发行期限划分按照发行期限不同，债券可分为短期债券(偿还期1年以内)、中期债券(偿还期1-10年)和长期债券(偿还期10年以上)等三类。//30（3）债券的一般特点①债券具有偿还性(换本付息)②债券一般具有流通性③债券投资的安全性比股票高④债券投资具有收益性⑤债券融资的用途特定性31（4）债券、贷款及股票的异同债券融资与贷款的异同相同点：都是债务融资，都要还本付息。不同点：(1)债券融资是直接融资，银行贷款是间接融资；(2)债券融资成本通常较银行贷款高；(3)债券融资的成本及程序比银行贷款复杂；(4)企业对债券融资所筹集资金的自主权较银行贷款大32债券与股票的异同相同点：(1)都属于有价证券(2)都能在市场上流通(3)都具有一定的收益(4)都具有一定的投资风险33不同点：(1)发行主体不同(2)存续时间不同(3)收益来源不同(4)投资者地位不同(5)承担的责任不同(6)投资风险不同(7)价格影响因素不同(8)资金性质不同342、我国房地产债券融资的概况房地产债券融资的种类房地产债券融资存在的问题房地产债券融资的发展前景35(1)房地产债券融资的种类①公司债券2我国房地产债券融资的概况公司债券是企业(公司)依照法定程序发行、约定在一定期限还本付息的有价证券。企业债券是由一切具有法人资格的企业发行；公司债券是由股份有限公司和有限责任公司发行。36我国房地产债券融资的概况公司债券的优点：(1)筹集的资金使用期限较长(与贷款相比)；(2)对企业原有股东的股权没有影响；(3)发行债券的成本要低于普通股；(4)发债融资具有财务杠杆作用；(5)筹资范围广、金额大、对象广泛；(6)对投资人来说，收益较为稳定，风险较低37我国房地产债券融资的概况公司债券的缺点：(1)对四投资人来说，无权干涉企业的经营决策；(2)对发行人来说，发行程序比银行贷款复杂；(3)对发行人来说，财务成本比发行股票大38我国房地产债券融资的概况房地产企业债券的发行概况：2008年以来，由于资金链紧张，部分房地产企业相继选择发行企业债券的融资渠道(见下表)。发债企业发债时间发债规模债券期限债券利率金地集团2008年3月12亿8年5.5%保利集团2008年5月43亿5年7.0%新湖中宝2008年7月14亿8年9.0%北辰实业2008年7月17亿5年8.2%中粮地产2008年8月12亿10年6.06％万科房产2008年9月59亿5年5.5%/7.0%厦门建发2009年4月6.3亿7年6.0%复地集团2009年4月19亿5年7.3%龙湖集团2009年9月14亿7年6.7%2015年6月9日收到中国证监会《关于核准中房地产股份有限公司公开发行公司债券的批复》核准公司发行面值不超过7亿元的公司债券。39我国房地产债券融资的概况可转换债券是指债权人可以在特定的时期，按规定的条件将其债券转换为公司普通股的企业债券。可转换债券的特点：债权性；股权性；可转换性。②可转换债券(可转债)40我国房地产债券融资的概况可转换债券的优点：ⅰ利率低于普通债券，发行公司融资成本较低；ⅱ对投资者而言，投资灵活性较强；ⅲ对投资者而言，转股后的收益高于普通债券；ⅳ对投资者而言，投资风险要比投资股票低。41我国房地产债券融资的概况可转换债券的缺点：ⅰ若投资人选择转股，则公司股本会被稀释，而且面临着股价下跌的可能；ⅱ投资人若不转股，则其收益低于普通债券；ⅲ若公司倒闭，其清偿顺序位于其他债务之后；ⅳ证券市场上的债券价格随利率的波动而波动；ⅴ若投资人要提前赎回，则公司还款压力很大；ⅵ若发行人要提前赎回，则投资人面临损失。42我国房地产债券融资的概况可转换债券的发行概况：(1)2001年以前为可转债的试点阶段；(2)2001年4月《上市公司发行可转换公司债券实施办法》出台,标志着可转换公司债券成为我国一种常规的融资品种，发行可转债的上市公司增加；(3)但是从总体上看发行公司的数量还不多，融资规模与整个资本市场规模相比还偏小。2007年共发行可转债585亿元，仅占当年股市IPO的12.3%；(4)2001年开始，陆续有房地产企业发行可转债。43我国房地产债券融资的概况国内部分房地产企业发行可转债的情况：发债企业发债时间发债规模债券期限债券利率(%)万科房产2002年6月15亿人民币5年1.5万科房产2004年9月19.9亿人民币5年1/1.375/1.75/2.125/2.5招商地产2006年8月15.1亿人民币5年1.0/1.4/1.8/2.2/2.6合生创展2007年1月2.7亿美元3年1.5碧桂园2008年2月5亿美元5年2.5SOHO中国2009年7月28亿港元5年2.7建业地产2009年8月7.65亿港元5年4.944①短期融资券我国房地产债券融资