房地产企业如何融资（DOC 57页）

第1页共55页房地产企业如何融资主持人：下面我们有请莫天全先生为我们作房地产投资融资与企业重组的演讲主题，莫天全先生是美国亚洲开发投资公司ADF执行副总裁，搜房资讯控股有限公司总裁兼首席执行官、中房指数秘书长。1990年硕士毕业于清华大学经济管理学院。那么他运作的搜房网已经成为大中华地区最大的房地产专业网，那么我们现在就由请莫天全先生为我们作房地产企业如何投资融资方面的演讲。莫天全：谢谢大家来光临我们这个第二届房地产学院派的论坛，刚才在底下和我们的新闻媒体，还有我们的学员一起有个简短的交流，大家觉得孟晓苏博士讲得非常精采，现在在开发界或者是在我们的产业，慢慢的从简单的开发已经向一个高度或者是一种深度开始来想问题，不是简单的一个概念或者是一种做法就能够带来我们一个开发项目完全的成功，这也是我们作房地产学院派的一个目的、一个原因，因为总感觉到这个产业在进步过程当中，这种扎扎实实的以经济理论为基础的一些东西还是相当的重要，要想求得一个长期的稳定的高速的发展的话，还得把理论和实践很好的结合起来，就是抛掉我们一些最基本的经济规律或者是生活尝试来做一些房地产项目的话，这个时代也许就会过去了，这是房地产学院派的目的。刚才孟晓苏博士讲了很多新的观点，在两个星期以前他就把讲稿给了我，他要利用这个机会发表一些新的观点，和同业们探讨，所以今天我在后面听了一些，还是很受启发。这个东西和房地产开发稍微有一些距离，或者是抛开了具体的开发来谈我们房地产业发展的问题，这个话题就是投资融资和企业重组。最近特别是从去年下半年开始，我们觉得这一块已经成为一个热点或者说大家非常关注的一个话题，总而第2页共55页言之，实际上我们说的是这个叫房地产投资银行业务，这块在美国，我知道的也就是美国现在还是相当的发达，投资银行对我们大家都不是很陌生了，这主要就是在几个方面，比如说上市，还有融资，还有收购兼并等等方面，有很多的作用，包括了直接投资，包括了我们这些所谓世界富人这种个人的管理，包括我们的股东高盛就是世界上最大的投资银行，三个最大投资银行之一了，也是最有名的投资银行。那么国际上知名的还有东方广场，李嘉诚有跟大的都是量，包括华远，现在是华润，当初也是高盛参与了直接投资。这个话题延伸到房地产业是一样的，就是从房地产业来说，我们现在已经从简单的小规模的房地产开发已经上升到一个上一个层次或者上规模，从长远方面来考虑这种开发，所以我也是借这个机会和大家交流。上一次在我们去年年底的时候，我们做了一次非常大的年会，那时候我也是简单的和大家交流了一下，得到了很多的反馈，所以在这个基础上，我也作了一些修改，在此再和大家作一些交流。刚才说到房地产投资银行这块就包括了很多方面。但是，今天我主要要讲的就是股权投资或者是融资，这块也可以叫做直接投资，说得简单一点，就是我们要把我们的企业的一部分卖给别人，让别人我们是要找股东，股东拿什么成为股东呢？就是拿他们的资金成为我们这个公司或者是项目的股东。从四个方面：一个是股权投资的来源，一个是股权投资的方式，还有相当重要的，也就是我们能够把握或者说在这当中技巧性很强的，就是我们获取这些股权投资的步骤和技巧，最后非常简单的让我们自己知道，也让我们投资方知道的，也就是我们的回报。第一方面就是投资的来源，这块非常的重要，实际上大家都知道，就是找有钱的股东，开发早期的，这种空手道的做法还能做，但是好象越来越少了，所以这时候资金实力的介入，成了我们做房地产项目，特别是做大项目非常关键的一第3页共55页环，所以这块就是我们从股权投资方面来考虑，和银行借款是一方面，但是直接的融资投资也是非常关键。那么股权投资我们开玩笑说叫不用还的钱，那么他成为你的股东，你亏了赚了都是他的，这是不用还的钱，一部分就是我们经常做的，就是要还的钱，就是我们贷款借款要还的钱，除了还他的本金以外还有就是利息，还有一种就是可还可不还的钱，当中还有很多的条件，借贷这块也可以转成股权转成股权以后就可以不还了。那么股权这块也有条件，就是说希望几年之后出去，他不想成为股东了。那么这就是中间阶段可还可不还的，那么我们经常的就是不用还的钱的资金。来源是四个方面，一个方面就是金融结构，我们经常所接触的，银行、保险和证券，证券公司就是我拿高盛来举例，投资他们投资的包括华远、包括东方广场，银行这块的投资，我想在大陆、在中国这块已经不是一个陌生的事情，保险公司也会介入这块，特别是在国外做法，因为作为一个资产管理或者资金管理这块，为了分散风险的话，总会有一个比例，10％左右是投在房地产业这块，通过不同的方式。所以这是我们一个非常大的资金来源。第二个是我们投资基金，投资基金现在在国内还是在一个比较早期的阶段，大家还在探索或者说要做哪些事，非常小规模的在介入，从市场的分量来说，还没有到一个非常大的一个量。但是，这块越来越重要，越来越明显。我是昨天晚上从香港赶回来，也是为了今天的会，非常简单，一个感觉就是海外，包括美国、包括欧洲的资金都想介入大陆这一块，为什么呢？中国这一块是在整个世界经济当中发展最稳定，在过去十几年当中保持一个高速的发展，也是非常看好的一个产业。房地产业又是在一个好的大环境里经济当中一个领头的产业，所以大家对这块非常的看好。但是他们看好的是什么？比较高档一点的，长期的回报，对他们来说有一个10％的回报就已经很满足了，我接触的在香港两个非常简单的五星第4页共55页级的饭店，一个在上海，一个在北京，上海差不多是3.5个亿美元还没有完成，但是要完成的一个项目，他们准备全盘的收购，北京这个刚刚出了地面，也是在做这个调查阶段，所以这个资金的介入，我们怎么把握它，怎么把这个来源掌握，还是非常的重要。因为在这个当中有一个距离，因为有钱的人，他那个钱在手上有点烫手，不花出去这个钱的话，如果是几千万、几百万就报了，那么如果是几十亿、几百亿的话，真是值得我们探索和寻找的资金来言。第三块是我们的房地产企业，我们国内开发商很多，几万家，很多开发商手上有地，但是资金不足，还有一些开发商他手上有钱，但是他没有地，所以这是一种能够很好的组合起来，有地的出地，有钱的出钱，通过这种股权的方式，能够得到双方都有一个发展，这是一种很现实的，实际上在我们操作过程当中经常发生的事情。第四个来源就是我们非房地产的这些大企业，像我们最近上市的这些，前两年上市的什么中华、中油有的是钱，好多钱，他们总得投，投房地产他们不一定现在就很清楚，很懂，中远是花了几年时间来研究房地产，来探索，那么这是非常好的资金来源或者资金拥有的这些实体。简单来说就是这四个方面，我们传统的金融机构，我们投资基金，包括有通用的投资基金，专用的投资基金，有的投资基金是专门投资房地产，北京有一个比较有名的项目叫香江花园，这是一个别墅项目，但是实际上里面有公寓，欧洲的资金叫（英文），香港也有资金好几个人，但是花了一个亿美元买了一百多套房子，他就追求的长期的回报，因为社保基金也好，养老基金也好，他需要稳定的长期的回报，这是我们说的专项的基金。第三就是房地产企业，还有就是我们大型的非房地产的企业。股权投资这块方式。第二个问题就是这个我们怎么来投了，我们总结是三个方面来做，一方面是第5页共55页纯粹的股权投资，这个和回报实际上是结合在一起的，就是我们通过做股东分红，比如说搜房，搜房实际上就是我为什么谈股权投资这块，搜房就是有整个的过程和整个的运作，所以我们对这块是相当的清楚，比如说搜房的两大股东，包括高盛投资银行还有IDG，美国两大一流的公司了，他们投资搜房就想是从分红或者说以后上市这个渠道来得到他的回报，这我们就叫做纯粹的股权投资这块，这块适用于包括我们的项目公司，也包括我们长期发展的房地产公司，项目公司就是做一把，项目完了就完了，我们说的是公司型的，做了第一个项目之后还要做第二个项目，比如说华远，以前的华远现在是北京的华润，那么就属于投资性公司。第二种形式就是叫股权投资兼贷款，这种投资特殊一点，他给你两千万，给你五千万，但是他还向你要一个利息，也许这个利息会比正常的银行利息低一点或者是差不多，他成了你这个股东以外，你这个公司还得每年给他5％或者百分之几的利息，这是一种比纯粹的股权投资这块更加严厉的一种投资方式，但是具体每个投资到底怎么样，还有待于具体分析。第三种投资方式叫做股权投资加期权，期权就是给他一个将来的权益，这块就是我们经常说管理层的期权或者是投资的期权说得很简单，比如说一个项目需要一个亿，如果投资方先投了两千万，但是这两千万是按照现在一个亿的价格来投的，他就占20％，他希望给他一个期权，在一年之内或者是两年半之内再给他投资的权利，如果他再把这三千万投进来的时候，那相当于这个故群是50％、50％了，就谁也不控股了，这当中就股权投资加期权，期权的作用相当大，也许我们现在觉得反正进来的都是钱，但是虽然都是钱，但是今年进来和明年进来的有很大不一样。那么我们分三大，一个是纯粹的股权投资，很简单，最后就是公司分红或者是公司出售得到收益。第二部分除了分红以外还有一部分还款，还有一部分利息；第6页共55页第三个模式就是这种股权加齐全。获取股权投资的步骤与技巧，说起来大同小异，但是这个过程当中还是相当的有它的做法，而且就是说我们去融资，我们去找钱，我们去跟投资方谈，是不是成功呢？很大情况下决定于就是我们这个怎么去找这个钱，用什么方式方法，或者是怎么包装我们这个产品出去，就跟一个公司上市一样，很大一部分在包装方面要作准备。我给它分成七个方面来作这个准备，第一个方面，就是我们作这个股权投资的时候，目标一定要明确，我们为什么做这个，我们要比较我们这个股权投资让人家来占股，还是我们去借款，我占股有什么好处，我借款有什么好处，因为股权投资进来的话，会对我们的操作，对我们的管理会有干预，会有介入，起码从董事会的角度来介入这一块。所以从这个角度来说，我们要进行股权投资的时候，我们这时候一定要非常的清晰，我们要的是股东，股东就是我们的老板，所以我们要的是老板，所以这点要有心理准备，别到时候老板进来以后心里不舒服，而且在这个过程当中也能体现出来，我们要的是老板，我们尊敬我们的老板，我们是为我们的老板服务的。这是一个。第二个方面，股权这一块是让别人控股，还是不让别人控股？这个要非常非常的清晰，比如说我们出去卖掉公司的20％、25％，还是卖掉公司的50％、75％，所以这个也是相当关键，因为在国内来说，我们很多不希望把控股权丢掉，我觉得这是对的，因为作为一个公司，特别是不是很成熟的公司，早期的公司的话，如果聒噪的把控股权丢掉的话，是非常非常危险的。所以投资方也有不同的投资方，比如说我们刚才说的四大类资金来源的投资方，对投资资金还有金融机构的钱来说，他们一般来说并不希望控股，但是对房地产公司来说，很多情况下他们希望控股，这个就是看看我们如果目标明确的话，如果我们不希望他们控股，那第7页共55页就是我们找资金的方向已经很明确，我们就找金融机构，找投资基金，找非房地产的大型企业，如果说我们有心理准备，准备把我们的股权让出去的话，甚至把控股权让出去的话，我们不妨找一些房地产公司的钱，所以目标一定要明确。第二个准备要充分，这实际上和我们文件的包装是包括在一起，准备充分当中非常重要的一块就是市场分析和定位，我们做什么，这个企业做什么，一定要非常非常的精细，我就拿搜房做比喻，搜房从诞生一直到现在它的定位都非常明确，就是我们为这个产业提供各种各样的服务，提供各种各样的工具，来支持这个产业买卖双方能更有效的工作，这就是搜房的定位，它定位的是服务型的企业，这样他就不能去做开发，写不能去做交易，保证他的中立性，这个产业才可以做下去。那么从这一点来说，我们企业要想出去，这一块定位要讲明确，你必须说清楚，否则的话什么都想做就什么也做不称。具体包装这里面有几个步骤，第一块是目标和原点，有时候我们用一句话就把我们的公司、把我们的项目说清楚，我们的项目就是要做成北京市最大的商场，我需要的是20个亿人民币，或者是80％、70％是商场，还有20％是办公楼，所以这些东西一定要经过调查的情况下要非常清晰，目标和原则，所以我们通常说我们想做什么