房地产企业融资的国际比较及借鉴

河北大学硕士学位论文房地产企业融资的国际比较及借鉴姓名：孟凡宏申请学位级别：硕士专业：金融学指导教师：苑德军20080501房地产企业融资的国际比较及借鉴作者：孟凡宏学位授予单位：河北大学相似文献(10条)1.学位论文魏赛房地产融资方式比较与选择——以重庆地区为例2007房地产业作为国民经济支柱性产业，对国民经济的发展起着举足轻重的作用。同时房地产业是一个典型的资金密集型产业，充足的资金支持对房地产业的发展至关重要。随着我国房地产投融资体制的不断变化和国家对房地产业的宏观调控，使得房地产企业的资金链面临着日益严峻的挑战。如何解决房地产业发展的资金瓶颈，已是每个房地产企业都面临的亟待解决的重大问题。目前，我国的房地产企业主要依靠银行贷款解决资金需求，有少量的大型企业开始上市融资，信托和企业债券也开始利用起来。但是，对于房地产企业来说，尤其是对于中小房地产企业，所能利用的融资方式还是较少，除了银行贷款以外的融资量也实在太少。于是基金、房地产投资信托基金(REITs)以及其他金融创新应运而生。借鉴国外先进的融资模式，开辟多元化融资渠道能为我国的房地产开发企业、投资者提供可靠的资金循环保障，能促进房地产经营专业化及资源的合理配置，有利于我国房地产资本市场的形成、丰富我国居民的投资品种，降低银行风险。本文旨在对目前国内房地产企业可以选择的除银行贷款以外的主要融资方式进行比较与研究，为不同类型与规模的房地产企业提供融资选择，同时对改善国内房地产企业的融资环境提出了一些建议与措施，主要研究内容如下：本文第一部分论述了房地产行业融资现状。具体论述了房地产行业在国民经济发展中的重要性，资金是制约房地产企业发展的关键生产要素，而银行贷款是目前我国房地产企业融资的主要方式等内容。文章首先描述了当前房地产业的四个特征，说明在我国房地产业融资困难的情况下，开辟多元化的融资渠道是当务之急。为了解决这个问题，作者首先研究了影响房地产融资的外部因素和内部因素，并且说明了外部因素对房地产行业的影响力更大，进而分析了最近宏观面给房地产行业带来的影响，最后提出我国房地产企业对银行的依赖度过高，指出了房地产行业融资模式单一容易产生的后果。为此，必须尽快建立房地产多元化融资机制，分散和化解房地产金融风险。文章的核心部分由两块内容组成：一是对银行贷款以外的几种融资模式进行比较分析，其中重点论述了上市、房地产信托、REITs、企业债券等融资方式，集中介绍了几种重点融资方式目前面临的市场情况，各自的优势及存在的问题，并指出各种融资方式可用于哪种房地产开发企业。二是以重庆房地产市场实际情况为例，从不同的开发项目，不同的企业规模来举例说明各种融资方式在实际中的运用，并建议在实际中应采用融资组合的方式来满足资金的需求。最后根据现在房地产市场面临的实际情况，从政府、资本市场与金融机构、房地产企业三个层面对改善我国房地产企业的融资环境提出一些建议与对策。论文的主要结论及建议如下：1、融资方式的运用与房地产企业开发项目、企业规模有着密切关系。不同类型的开发项目同样具有不同的融资特点和最佳的融资方式，一般来说，房地产项目中的中高档商品房及商业地产类项目可以采用的融资方式较多；对于不同规模的房地产企业，则应采取不同的融资策略，选取适合自己的融资方式，企业的规模越大，所能采用的融资方式也就越多。2、房地产融资中最理想的情况是能够拿到国内五大银行(工、农、中、建、交)的大额授信额度。在银行贷款资源不足的情况下，当融资规模超过千万元但不足2亿元时，信托是很好的选择；当融资规模超过2亿元又有成熟的商业物业时，就获得了通过REITS上市、吸引海内外私募基金以及租赁融资的条件。地理位置很好的房地产项目，即使处于开发前期，尚没有成熟物业的阶段，也是能够引起部分私募基金兴趣的。而境内外企业上市、发行公司债的方式，由于程序复杂、手续繁琐、政策约束多、筹集资金时间长等原因，并不是合适的开发商短期内融资手段，而应作为中长期战略方向去努力。但总的来说，房地产企业融资不应该只局限于一种方式，而是可以根据自身的规模、开发项目的类型来选择多种合适的融资方式，走融资组合的道路，来满足资金需求。根据对各种融资方式的分析比较，作者认为在我国市场，“银行贷款+信托+REITs”是将来房地产市场的主流融资组合。3、针对目前我国房地产企业融资方式较少，融资渠道单一的问题，从政府、资本市场与金融机构、房地产企业三个层面提出建议。1)在政府层面，提出政府应在条件允许的情况下，为房地产企业上市制定专门的准则或者标准；建立健全二板、三板以及产权交易市场，为不同规模不同类型的房地产企业上市提供评台；对于实力较强的房地产企业，鼓励它们通过买壳方式进入证券市场，以提升不良壳公司的价值；对于企业债券市场，政府应大力发展我国的企业债市场，逐渐放开审批制；对于目前我国信托市场上法律不允许单一信托超过200份的限制，作者提倡放开该限制，为房地产信托上市流通创造条件，同时加强信托产品的披露要求；应该尽早出台房地产投资信托基金法等相关法律法规，鼓励民间资本与外资合理流向房地产等利润率较高的行业；应对投资者投资房地产信托、投资信托基金等行为进行鼓励并出台相应的税收优惠政策；政府应引导与规范相关的中介机构，培育一批符合要求的专业人才。2)在资本市场与金融机构层面，应充分发挥自身的专业特长，进行各种创新尝试来解决房地产企业的融资问题。金融机构应该通过资产证券化、信托等多种创新方式拓展房地产企业的融资渠道；应尽量帮助房地产企业解决长期的资金瓶颈问题；在设计产品与融资的同时帮助房地产企业规范运作、防范风险、保证投资者的利益。3)从企业层面来说，应尽可能多的采用多种融资方式，降低融资方式过分单一的风险。房地产企业应根据自身的发展目标制定长期的融资战略；积极尝试拓展不同的融资渠道，避免融资渠道过分单一的风险；同时应该规范经营，提高资金的使用效率，尽快提高自身的经营业绩，通过丰厚的回报来回馈或者吸引投资者，促进房地产融资市场的良性发展。创新之处在于：1、在选题上，虽然房地产融资方式这是一个老生常谈的话题，但作者通过其对重庆市房地产市场的了解，以实际情况来说明各种融资方式所适用的项目和企业，更具有实际意义。说明了最理想的情况仍然是拿到国内五大银行(工、农、中、建、交)的大额授信额度。当融资规模不大的情况下，信托是很好的选择；而对于REITs等在国外发展等相当好的融资方式，由于我国目前还缺乏相应的条件，未能有效的开展起来。而且总的来说，房地产企业融资不应该只局限于一种方式，而是可以根据自身的规模、开发项目的类型来选择多种合适的融资方式，走融资组合的道路，来满足资金需求。2、作者收集了大量重庆市房地产市场的资料，通过和一些项目负责人以及一些房地产企业管理人员的谈话，了解到整个重庆市房地产市场融资的现有情况及困境。其现实情况是在重庆市房地产中，资金来源的比例如下：银行贷款占了60％以上，而且还有很大一部分来自于房屋预售款，海外基金只占了5％不到的份额，自筹资金的比例大约有20％，从中可以看出整个市场的资金风险还是相当大的。通过和一些中小房地产企业财务人员的谈话，我深深地体会到了民间资金对这些中小企业的重要性，但与此同时，民间资金缺乏相应的监督和约束，也是这个市场混乱的原因。我国应加强对这些民间资金的管理，既要让这些民间资金有相应的投资渠道，又要有相关的法律法规来对其进行约束。3、由点及面，通过对重庆市房地产市场融资方式的分析比较，作者针对目前我国房地产市场融资渠道单一的情况，金融风险过大的问题，提出相应的政策及建议，希望对整个房地产市场有一定的借鉴作用。2.期刊论文韩丽.HanLi房地产企业融资方式研究-科技广场2008,(6)本文对我国房地产企业各种融资方式的现状作了具体阐述,同时探讨了各种房地产企业新型的融资方式,对如何积极拓展新的融资方式、完善现有的融资渠道提出了许多建议.3.学位论文任伶俐R房地产企业非银行融资方式探析2007房地产业既是国民经济先导性产业，又是一个典型的资本密集型产业。自2003年央行121号文件下发后，央行银根紧缩使得一半以上的房地产企业面临资金链断裂之患，甚至有出局的危险。随后国家出台了一系列针对房地产的金融政策和信贷政策，以及土地政策、房地产销售政策均发生了重大转变，导致了房地产行业和市场进入门槛提高，开发成本增加，供需结构性矛盾、市场竞争的加剧，也导致了整个行业的利润下滑。新的市场政策表明，严重依赖于银行传统的间接融资方式已不能满足房地产开发企业需求，如何解决房地产开发中的融资问题，开拓新的融资渠道，成为当前房地产界关注的热点和迫切需要解决的问题，成为关系到大多数房地产企业生存和发展的头等大事。本文采用理论和案例相结合的研究方法，探讨适合现阶段中型房地产开发企业的除银行贷款之外的融资方式。全文共分为九章，首先介绍了文章的研究背景及意义、研究方法和思路以及房地产融资相关的概念和理论，目前国外发达国家房地产企业融资的主要方式，．然后对R房地产企业融资的外部环境和内部环境做了SWOT分析，得出R房地产融资的机会和威胁、优势和劣势。随后以分析R房地产开发企业可选择的非银行资金来源的主要的融资方式，包括上市融资、发行债券融资、房地产信托融资、与海外房产基金合作及房地产信托投资基金为主线，结合R房地产的实际情况，提出了R房地产的融资的实施途径。在以上章节的基础上，本着更广泛、更长远的思路，设计了适合R房地产发展战略和经营现状的组合融资方案，提出了实现R房地产融资方式多样化、顺畅企业融资渠道、促进房地产企业发展壮大的对策和建议。笔者希望通过对R房地产企业非银行融资方式的实例研究，借鉴国内外学术界对房地产企业融资研究的成果，特别是国外房地产企业使用的较为成熟的融资方式及其先进经验，结合当前国内的融资状况，立足于R房地产企业的实际情况，能够找出R房地产企业现存融资方式的缺陷和解决方法，能够探索和拓展R房地产企业的非传统银行贷款的融资方式，融资结构，形成适合R房地产现实情况的最佳融资方式组合。进一步而言，能够对类似处于成长阶段的房地产企业融资方式的选择有现实的借鉴意义，能够对于房地产企业形成房地产开发运作的整体理念，突破单一银行融资方式的瓶颈，整合多种融资方式等问题提供参考和有益的帮助。4.学位论文李莹房地产企业融资方式研究2009经过多年的发展，我国的房地产业已成长为经济发展的支柱产业。随着房地产业的不断发展，资金问题日益凸现，国家一系列宏观调控政策表明房地产企业通过银行贷款获得足够资金的融资方式已成过去。在新政策和新的经济环境下，突破传统思维，借鉴海外成熟的融资方式经验，提出适合我国房地产企业的新的融资方式已经刻不容缓。本文首先介绍了研究背景、研究意义、国内外研究现状以及本文的基本框架和创新点；其次阐述了融资理论、房地产企业融资模式和国外房地产企业的融资方式；接着分析了我国房地产业的发展现状，比较我国使用的三种常规融资方式，由于我国的金融市场不完善，金融体制不规范，造成这三种融资方式也渐渐不适合和不满足我国房地产企业的融资需求，继而提出要发展两种融资新方式：房地产投资信托和房地产抵押贷款证券化；最后通过案例分析，印证前文提出的融资方式是可行的。只要针对前文提出的实施障碍，确实履行相应的对策建议，新的融资方式必能助我国房地产企业走出融资难的困境；结论部分指出研究的不足之处，并提出该领域的研究展望。5.期刊论文张维.ZHANGWei我国房地产企业上市融资方式的选择-郑州经济管理干部学院学报2007,22(4)房地产业作为一个资金高度密集性行业,如果不借助各种融资手段,将寸步难行.目前我国房地产企业融资的最显著的特点就是融资渠道单一,主要依赖商业银行贷款.房地产业对银行信贷资金的高依赖性,给房地产企业的持续健康发展带来了十分不利的影响,特别是随着国家宏观调控力度的加大,银行信贷政策的每一次变化和调整都对企业产生巨大的冲击和影响.针对这种情况,越来越多的房地产企业开始尝试通过资本市场融资,部分房地产企业甚至走向了香港市场融资.我国房地产企业应根据自身情