新政策形势下房地产企业投融资管理

新政策形势下房地产企业投融资管理王树海中国资深私募股权投资基金专家、南开大学客座讲师国际私募股权投资基金联合会执行主席星云资本创始人兼董事长天津股权投资基金中心顾问方海格投资咨询有限公司首席专家顾问海方格星云基金中建政研国际私募股权投资基金联合会1王树海先生，中国资深私募股权投资基金专家、南开大学客座讲师国际私募股权投资基金联合会执行主席星云资本创始人兼董事长天津股权投资基金中心顾问方海格投资咨询有限公司首席专家顾问王树海是国内私募股权投资基金发展的积极推动者。2007年，参与起草了天津（国内首个）私募股权投资基金的优惠政策和管理办法，并相继参与了国家发改委、陕西省、河北省及珠海市相关办法的修改和制订，参与了近百只知名股权投资基金的咨询、设计和创建工作。负责国内第一个最大的私募股权投资基金服务和聚集平台--天津股权投资基金中心的筹备和管理，目前已经落户天津的私募股权投资基金2600多只，认缴资本达5600多亿元，形成了相当的产业规模。参与筹备了国内第一家非上市企业股权交易的平台（OTC探索）--滨海国际股权交易所的建设和后期管理。他长期从事高科技企业的管理、整合和并购工作。曾就职于微软中国有限公司并担任高级管理职务。曾主持完成了多家高科技企业的融资、并购、整合和上市，在企业价值研究、融资和并购方面有着丰富的经验。多次应邀在国内大型企业股权投融资论坛上进行专题演讲，为多家上市公司企业集团和大型金融企业进行股权投资内部培训，并应邀为南开大学高级职业经理人班、清华大学资本运营总裁班、中国投资协会、国家发改委培训中心学员讲授私募股权投资实战操作课程。《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》、《经济观察报》、《二十一世纪经济报道》、《中国企业报》、《金融时报》、天津电视台、人民网、新华网和新浪网等国内近百家财经媒体对王树海先生均有专访或报道。海方格星云基金中建政研国际私募股权投资基金联合会1、房地产相关宏观政策要点解析2、企业（项目）融资种类及对比分析3、企业（项目）融资工具解析4、新形式下企业（项目）创新融资模式解析5、企业（项目）融资优化与战略制定6、企业（项目）投融资平台搭建与案例解析7、疑问解答海方格星云基金中建政研国际私募股权投资基金联合会3内容-463文重点解析我国宏观金融体系发展现状1、融资渠道较窄，主要以银行信贷为主银行融资占有房地产行业融资总量的60.0%~70.0%左右。国外，银行贷款最多不超过房地产总投资40.0%。（间接融资比重过高，金融机构资产总量与股票市值比：美国0.56、英国1.02、巴西1.79、印度1.21）2、我国金融业管制比较严格，筹资、融资都有相应的法规规管，造成房地产融资工具创新不足，组合相对简单。3、金融体系运行效率和资源配置能力相对有限。4、金融体系还不够健全和完善。5、参与的主体结构还不够合理和成熟。当前的政策障碍：1、房地产公司上市困难重重，上市企业平均资产负债率70%以上，1.23/1.73万亿2、商业房地产信贷政策收紧3、一般房地产公司发债困难也较大，国外发债基本关闭4、仅两限房、经适房等政策性房地产项目贷款较为宽松乐观一面：1、城镇化2、金融体系完善、金融创新加速、金融垄断及金融监管也在逐步探索下方。3、投资规模庞大。（储蓄、现金、股票、债权、保险、及理财产品资产规模50多万亿）4、投资渠道相对匮乏，短时间内房地产仍然是投资者选择的重要投资工具。5、渠道多元化，利于防范和化解系统性金融风险，促进行业转型和升级。海方格星云基金中建政研国际私募股权投资基金联合会4内容-463文重点解析传统经营性房地产融资模式分析：1、银行贷款：信用贷款、保证贷款房地产抵押贷款2、房地产信托：房地产信托存款、房地产信托贷款、房地产信托投资3、项目融资；4、证券融资：房地产股票、买壳上市、并购、房地产债券5、租赁融资（出售回租）；世界地区房地产投融资模式分析：1、以证券融资为主导（美国式）；2、以社会福利基金融资为主导，如新加坡的公积金制度；3、以储蓄融资为主导（欧洲大陆国家）；4、以财政融资为主导，以日本为代表；5、以金融机构融资为主导，以中国为代表；创新性融资模式分析：1、房地产私募基金2、房地产信托基金3、房地产投资信托（REIT’s）4、资产证券化6、并购贷款7、外资8、保险、社保债权计划海方格星云基金中建政研国际私募股权投资基金联合会5内容-463文重点解析各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、发展改革委，中国人民银行上海总部、各分行、营业管理部、省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行，各银监局：《国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》（国发〔2010〕19号）下发后，地方各级政府加强融资平台公司管理，取得了阶段性成效。地方政府性债务规模迅速膨胀的势头得到有效遏制，大部分融资平台公司正在按照市场化原则规范运行，银行业金融机构对融资平台公司的信贷管理更加规范。但是，最近有些地方政府违法违规融资有抬头之势，如违规采用集资、回购（BT）等方式举债建设公益性项目，违规向融资平台公司注资或提供担保，通过财务公司、信托公司、金融租赁公司等违规举借政府性债务等。为有效防范财政金融风险，保持经济持续健康发展和社会稳定，现就有关问题通知如下：一、严禁直接或间接吸收公众资金违规集资地方各级政府及所属机关事业单位、社会团体等要严格执行《国务院办公厅关于依法惩处非法集资有关问题的通知》（国办发明电〔2007〕34号）等有关规定，未经有关监管部门依法批准不得直接或间接吸收公众资金进行公益性项目建设，不得对机关事业单位职工及其他个人进行摊派集资或组织购买理财、信托产品，不得公开宣传、引导社会公众参与融资平台公司项目融资。二、切实规范地方政府以回购方式举借政府性债务行为除法律和国务院另有规定外，地方各级政府及所属机关事业单位、社会团体等不得以委托单位建设并承担逐年回购（BT）责任等方式举借政府性债务。对符合法律或国务院规定可以举借政府性债务的公共租赁住房、公路等项目，确需采取代建制建设并由财政性资金逐年回购（BT）的，必须根据项目建设规划、偿债能力等，合理确定建设规模，落实分年资金偿还计划。三、加强对融资平台公司注资行为管理地方政府对融资平台公司注资必须合法合规，不得将政府办公楼、学校、医院、公园等公益性资产作为资本注入融资平台公司。严格执行《土地管理法》等有关规定，地方政府将土地注入融资平台公司必须经过法定的出让或划拨程序。以出让方式注入土地的，融资平台公司必须及时足额缴纳土地出让收入并取得国有土地使用证；以划拨方式注入土地的，必须经过有关部门依法批准并严格用于指定用途。融资平台公司经依法批准利用原有划拨土地进行经营性开发建设或转让原划拨土地使用权的，应当按照规定补缴土地价款。地方各级政府不得将储备土地作为资产注入融资平台公司，不得承诺将储备土地预期出让收入作为融资平台公司偿债资金来源。海方格星云基金中建政研国际私募股权投资基金联合会6内容-463文重点解析四、进一步规范融资平台公司融资行为地方各级政府必须严格按照有关规定规范土地储备机构管理和土地融资行为，不得授权融资平台公司承担土地储备职能和进行土地储备融资，不得将土地储备贷款用于城市建设以及其他与土地储备业务无关的项目。符合条件的融资平台公司因承担公共租赁住房、公路等公益性项目建设举借需要财政性资金偿还的债务，除法律和国务院另有规定外，不得向非金融机构和个人借款，不得通过金融机构中的财务公司、信托公司、基金公司、金融租赁公司、保险公司等直接或间接融资。五、坚决制止地方政府违规担保承诺行为地方各级政府及所属机关事业单位、社会团体，要继续严格按照《担保法》等有关法律法规规定，不得出具担保函、承诺函、安慰函等直接或变相担保协议，不得以机关事业单位及社会团体的国有资产为其他单位或企业融资进行抵押或质押，不得为其他单位或企业融资承诺承担偿债责任，不得为其他单位或企业的回购（BT）协议提供担保，不得从事其他违法违规担保承诺行为。地方各级政府要从大局出发，充分认识制止违法违规融资行为的重要性和紧迫性，统一思想，加强领导，切实担负起加强地方政府性债务管理、防范财政金融风险的责任，规范政府及所属机关事业单位、社会团体、融资平台公司行为。要对地方各级政府及所属机关事业单位、社会团体、融资平台公司违法违规融资或担保承诺行为进行清理整改。对限期不改的，依法依规追究相关责任人的责任。财政部发展改革委人民银行银监会2012年12月24日海方格星云基金中建政研国际私募股权投资基金联合会7内容-房地产企业融资发展方向改变：重点改变过分依赖政府资源和资金、银行贷款，融资渠道单一的现状。创新：探索融资格局多元化、方式多样化、融资定量化。提升：对大多数融资企业来说，根据企业发展战略制定未来3-5年资本运营战略，提高自身的造血功能和持续提升企业价值，是激活所有融资方式的前提。比重：增加直接融资比重（尤其股权融资），靠直接融资带动或激活间接融资。海方格星云基金中建政研国际私募股权投资基金联合会1、房地产相关宏观政策要点解析2、企业（项目）融资种类及对比分析3、企业（项目）融资工具解析4、新形式下企业（项目）创新融资模式解析5、企业（项目）融资优化与战略制定6、企业（项目）投融资平台搭建与案例解析7、疑问解答海方格星云基金中建政研国际私募股权投资基金联合会9内容-项目融资分类债权融资股权融资项目融资夹层融资政策性融资股权债权金融机构债权融资：银行贷款、信托、委托贷款、小贷借款、保险资金债权计划等私募债权融资：民间借贷、私募基金债权、私募债等公募债权融资：企业债、公司债、中期票据、短期融资券、资产证券化、REITS等融资特性一公募私募融资特性二公募股权融资：IPO（国内外资本市场）等私募股权融资：VC/PE、股权转让、并购、增资扩股、定向增发等海方格星云基金中建政研国际私募股权投资基金联合会内容-融资方式举例企业债、短融、中期票据、公司债BT、BOT、TOT、PPP、PFI民间借贷、委托贷款银行贷款成功概率模式创新与发展趋势(间接融资→直接融资；债务融资→股权融资)上市融资/定向增发增资扩股、兼并、收购信托融资REITS私募股权融资保险资金债权计划延伸平台股权融资让渡管理、特许权资产证券化融资租赁应收账款融资政策性融资第一阶段第二阶段第三阶段夹层融资私募债市政债资产变现信用证贴现供应链融资保理业务海方格星云基金中建政研国际私募股权投资基金联合会11内容-融资种类及方式融资分类特点债权融资1、融资成本相对底；增强企业财务杠杆效应，提升股权回报率；到期需还本付息。2、借贷方便灵活，选择的空间大，利息可以带来税收好处。3、需要做抵押或担保等控制风险措施，债权人往往提出苛刻的条件，增加难度，可能会对企业的后续融资能力产生不利影响。4、适合重资产、现金流充裕或资质信誉好的公司或项目。夹层融资1、高于银行融资利率的无担保的长期债务融资方式。2、债务附带投资者对融资方权益认购权。股权融资1、属于权益性融资，以注册资本的形式向企业注入资金；融资成本相对低，无需还本付息。2、可以改善企业治理结构；增加公司的资本实力和举债能力。3、企业与投资人形成了利益共同体，投资人不但为企业提供了资金，更重要的是为企业的后续发展提供各种资源（品牌、技术、管理等）和协同效应。4、一般情况投资人会稀释原有股东股权价值并分享企业价值；并可能分散或改变企业的控制权、影响或改变企业运营和发展战略、对公司或原有股东形成新的约束机制，从而影响企业的可持续性和稳定性。5、操作相对复杂，需对企业进行严格的尽职调查，价值评估及投资谈判，一般需要聘请专业的中介机构进行操作。6、适合产品的市场发展空间大且前景广阔、具有核心竞争力，或具有清晰的运营模式、盈利模式和快速的成长能力的企业或项目；能产生稳定现金流的企业或项目。政策融资1、根据国内外经济和金融环境，具有总体规模控制，且符合产业结构调整方向。2、核心技术或竞争力，产品具备广阔的市场前景。3、具有引导性，具有产业（产业链）带动和示范效应。4、融资成本较低、具有