房地产企业开发成本、收入讲义

2019/9/27房地产开发成本、收入会计南通苏瑞税务师事务所纪同建E-mail:[e-mail]2019/9/27•2005年9月10日，国家税务总局和《中国税务》杂志社联合推出2004年度中国纳税500强排行榜，除了烟草和石油行业占据最显赫位置，300名内没有一家房地产企业的名字出现，而在2002年、2003年、2004年，房地产蝉联“中国十大暴利行业”之首。房地产缘何成为“财富巨人，纳税侏儒”，房地产行业是否存在偷漏税现象？•2006年国家税务总局继续把房地产企业列为专项检查重点，这是全国第五次把房地产列为专项检查的范围，这说明房地产企业的税收漏洞越来越引起社会各界的高度关注。作为税务人员应该深入研究这个行业的特点和税务违法行为的规律。2019/9/27•财政部2006年度会计信息质量检查，会计信息质量检查的重点是国有企业、上市公司、外商投资企业、房地产企业等。•房地产行业存在很多税务问题，这些问题与房地产行业的复杂性（如开发环节多）、特殊性有关。因此，税务人员了解一些房地产行业知识和房地产企业会计很有必要。2019/9/27目录•第一部分房地产开发企业会计核算基础——会计规范•第二部分房地产开发企业经营特点与投资估算•第三部分房地产开发成本核算•第四部分房地产开发收入核算•第五部分房地产开发企业涉税与会计处理2019/9/27第一部分会计规范一、我国会计规范体系的现行框架2019/9/27会计法企业财务会计报告条例总会计师条例国家统一的会计制度企业会计准则体系企业会计制度体系非企业会计制度体系会计管理规范体系2019/9/27二、会计法会计法是会计规范体系的最高层次，是其他会计规范的制定依据。会计法的立法宗旨是规范会计行为，保证会计资料真实、完整。我国在1985年首次公布会计法，1993年进行局部修改，1999年进行了重大修改。现行的会计法，包括总则、会计核算、公司企业会计核算的特别规定、会计监督、会计机构和会计人员、法律责任和附则等七章，共52条。2019/9/27•（1985年）第四条各地方、各部门、各单位的行政领导人领导会计机构、会计人员和其他人员执行本法，保障会计人员的职权不受侵犯。•（1993年）第四条单位领导人领导会计机构、会计人员和其他人员执行本法，保证会计资料合法、真实、准确、完整，保障会计人员的职权不受侵犯。•（1999年）第四条单位负责人对本单位的会计工作和会计资料的真实性、完整性负责。•结论：责任主体的变迁经历了由1985年的会计人员、单位领导人和上级单位领导人到1993年的会计人员和单位领导人再到1999年单位领导人为主、会计人员为辅的变化。2019/9/27•1997年中华人民共和国刑法（修正）•第一百六十一条公司向股东和社会公众提供虚假的或者隐瞒重要事实的财务会计报告，严重损害股东或者其他人利益的，对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处二万元以上二十万元以下罚金。•2002年因提供虚假财会报告罪,原郑州百文股份有限公司董事长、法人代表李福乾日前被判处有期徒刑三年,缓刑五年,并处罚金人民币五万元•2003年原“东方电子”董事长兼总经理隋元柏因提供虚假财会报告罪，被判处有期徒刑2年,并处罚金5万元。2019/9/27三、国家统一的会计制度（一）企业会计准则体系我国财政部于1992年11月30日发布了《企业会计准则》,1997年至2006年陆续颁布38项具体准则，2019/9/272006年底已颁布实施的企业会计准则（1个基本准则、38个具体准则）准则名称发布时间实施时间修订时间实施范围基本准则1992-11-161993-7-12005年正在征求意见所有企业关联方关系及其交易的披露1997-5-221997-1-1暂在上市公司执行现金流量表1998-3-201998-1-12001-1-18所有企业资产负债表日后事项1998-5-121998-1-12003-4-142003-7-1施行修订前暂在上市公司执行；修订后在股份有限公司及执行《企业会计制度》或《金融企业会计制度》的其他企业执行债务重组1998-6-121999-1-12001-1-18所有企业收入1998-6-201999-1-1暂在上市公司执行投资1998-6-241999-1-12001-1-18修订前暂在上市公司执行；修订后暂在股份有限公司施行，鼓励其他企业先行施行建造合同1998-6-251999-1-1暂在上市公司执行会计政策、会计估计变更和会计差错更正1998-6-251999-1-12001-1-18修订前暂在上市公司执行；修订后在所有企业施行2019/9/27非货币性交易1999-6-282000-1-12001-1-18所有企业或有事项2000-4-272000-7-1所有企业无形资产2001-1-182001-1-1暂在股份有限公司施行，鼓励其他企业先行施行，但国有企业有意先行施行的，应提出申请，待报经同级财政部门批准后施行。借款费用2001-1-182001-1-1所有企业租赁2001-1-182001-1-1所有企业中期财务报告2001-11-22002-1-1上市公司存货2001-11-92002-1-1暂在股份有限公司施行，鼓励其他企业先行施行。固定资产2001-11-92002-1-1暂在股份有限公司施行，鼓励其他企业先行施行。准则名称发布时间实施时间修订时间实施范围2019/9/2738项具体会计准则实施范围实施范围准则名称所有企业《现金流量表》、《债务重组》、《会计政策、会计估计变更和会计差错更正》、《非货币性交易》、《或有事项》、《借款费用》、《租赁》、股份公司，鼓励其它企业先行施行《投资》、《无形资产》、《存货》、《固定资产》上市公司《关联方关系及其交易披露》、《资产负债表日后事项》、《收入》、《建造合同》、《中期财务报告》2019/9/272006年2月财政部重新修订发布了一个基本准则，38个具体准则。自2007年1月1日起在上市公司范围内施行，鼓励其他企业执行。目前我国企业会计准则体系基本形成。它分成三个层次：第一层次为基本准则。第二层次为具体会计准则，分为：•一般业务准则主要规范各类企业普遍适用的一般经济业务的确认和计量，如存货、固定资产、投资、无形资产、资产减值、借款费用、收入、外币折算等准则项目。•特殊行业的特定业务准则主要规范特殊行业中特定业务的确认和计量，如石油天然气开采、农业、金融工具和保险合同等准则项目。•报告准则主要规范普遍适用于各类企业通用的报告类的准则，如现金流量表、合并财务报表、中期财务报告、分部报告等准则项目。2019/9/27•第三层次为企业会计准则应用指南。分为两部分，•会计准则解释，•会计科目和主要账务处理。2019/9/27（二）企业会计制度体系1.会计制度文件名称文号颁布单位颁布时间执行时间实施范围《企业会计制度》财会[2000]25号财政部2000-12-292001-1-1暂在规范有限公司范围内执行。《金融企业会计制度》财会[2001]49号财政部2001-11-272002-1-1暂在上市的金融企业范围内实施。同时，也鼓励其他股份制金融企业实施。《小企业会计制度》财会[2004]2号财政部2004-4-272005-1-1小企业范围2019/9/27《企业会计制度》特殊行业会计核算办法《证券投资基金会计核算办法》《电信企业会计核算办法》•《民航企业会计核算办法》•《从事银行卡跨行信息转接业务的企业会计核算办法》《施工企业会计核算办法》《新闻出版业会计核算办法》•《铁路运输企业会计核算办法》•《农业企业会计核算办法》•《保险中介公司会计核算办法》•《投资公司会计核算办法》•《电影企业会计核算办法》•《水运企业会计核算办法》•暂行规定及问题解答《合并会计报表暂行规定》《关联方之间出售资产等有关业务会计处理的暂行规定》•《企业所得税会计处理的暂行规定》•《关于企业与银行等金融机构有关业务会计处理的暂行规定》《企业兼并有关会计处理问题的暂行规定》《关于执行企业会计制度和相关会计准则有关问题解答（一）》《关于执行企业会计制度和相关会计准则有关问题解答（二）》《关于执行企业会计制度和相关会计准则有关问题解答（三）》《关于执行企业会计制度和相关会计准则有关问题解答（四）》《金融企业会计制度》《信托业务会计核算办法》《金融企业实施金融企业会计制度有关问题的解答》《小企业会计制度》《小型工业企业执行〈小企业会计制度〉衔接规定》行业会计制度2019/9/272.特殊行业会计核算办法（根据《中华人民共和国会计法》、《企业财务会计报告条例》、《企业会计制度》以及国家有关法律、法规，在已执行《企业会计制度》的该行业企业执行。）名称文号颁布单位颁布时间执行时间《证券投资基金会计核算办法》[注1]财会[2001]53号财政部2001-9-122002-1-1《电信企业会计核算办法》财会[2002]17号财政部2002-9-222003-1-1《民航企业会计核算办法》财会[2003]18号财政部2003-6-192003-1-1《从事银行卡跨行信息转接业务的企业会计核算办法》[注1]财会[2003]23号财政部2003-8-32003-1-1《施工企业会计核算办法》财会[2003]27号财政部2003-9-252004-1-1《新闻出版业会计核算办法》财会〔2004〕1号财政部2004-1-142004-1-1《铁路运输企业会计核算办法》财会[2004]4号财政部2004-7-12004-1-1《农业企业会计核算办法—生物资产和农产品》《农业企业会计核算办法—社会性收支》财会[2004]5号财政部2004-4-222005-1-1《保险中介公司会计核算办法》财会[2004]10号财政部2004-9-202005-1-1《投资公司会计核算办法》财会[2004]14号财政部2004-10-252005-1-1《电影企业会计核算办法》财会[2004]19号财政部2004-12-92005-1-1《水运企业会计核算办法》财会[2004]20号财政部2004-12-92005-1-1《信托业务会计核算办法》[注2]财会[2005]1号财政部2005-1-5发布之日起2019/9/27二、国家统一的会计制度（二）企业会计制度体系3．暂行规定及问题解答文件名称文号颁布单位颁布时间《合并会计报表暂行规定》财会字[1995]11号财政部1995-2-9《关联方之间出售资产等有关会计处理问题暂行规定》财会〔2001〕64号财政部2001-12-27《企业所得税会计处理的暂行规定》财会字[1994]25号财政部1994-6-29《关于企业与银行等金融机构之间从事应收债权融资等有关业务会计处理的暂行规定》财会[2003]14号财政部2003-5-15《企业兼并有关会计处理问题暂行规定》财会字[1997]30号财政部1997-8-7实施《企业会计制度》及其相关准则问题解答财会[2001]43号财政部2001-7-5关于执行〈企业会计制度〉和相关会计准则有关问题解答财会[2002]18号财政部2002-10-9关于执行《企业会计制度》和相关会计准则有关问题解答（二）财会[2003]10号财政部2003-3-17关于执行《企业会计制度》和相关会计准则有关问题解答（三）财会[2003]29号财政部和国家税务总局2003-8-22关于执行《企业会计制度》和相关会计准则有关问题解答（四）财会[2004]3号财政部2004-5-28《金融企业实施〈金融企业会计制度〉有关问题解答》财会[2003]6号财政部2003-3-52019/9/27（三）非企业会计制度体系名称文号颁布单位颁布时间执行时间《事业单位会计制度》（97）财预字第288号财政部1997-7-71998-1-1《行政单位会计制度》（98）财预字第49号财政部1998-2-61998-1-1《财政总预算会计制度》（97）财预字第287号财政部1997-6-25199