房地产估价5-收益法

制作：陶钦贵房地产估价RealEstate第五章收益法报酬率、资本化率及收益乘数的确定收益法的基本原理净收益及其估算房地产收益价格的估算收益法估价总结与应用实例23145第五章收益法收益法是根据房地产的收益来评估其价格的方法，是一种很重要的方法。收益法理论基础坚实，应用广泛，特别是在收益性房地产的估价中更有特殊的应用性。通过本章的学习，应了解收益法的概念、类型、理论依据以及报酬率、资本化率以及收益乘数的概念，熟悉收益法的适用范围、计算公式及操作步骤，掌握房地产净收益的求取及收益价格的估算。导读概念是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。收益法从未来的角度评估房地产价格。采用收益法求出的价格，通常称为收益价格。第1节收益法的基本原理收益法直接资本化法报酬资本化法房地产价格=【1】收益法的理论依据是预期收益原理：房地产的价格是由房地产未来能给权利人带来的全部经济收益的现值来决定的，而不是过去已获得的收益。收益法的论依据与适用范围第1节收益法的基本原理利率房地产的净收益【2】收益法的适用范围①收益法的适用范围是有收益或潜在收益，且收益和风险都能量化的房地产，如写字楼、公寓、餐馆、游乐场、饭店、影剧院、农地等。②收益法的使用并不限于估价对象房地产是否现在有收益，只要其具有获取收益的能力即可。③如果房地产的收益或潜在收益难以量化，则收益法不适用。如学校、公园、图书馆、政府办公楼等公用或公益性房地产的估价一般不用收益法。第1节收益法的基本原理《房地产估价规范》指出，运用收益法估价应按下列步骤进行：（1）搜集有关收入和费用的资料；（2）估算潜在毛收入；（3）估算有效毛收入；（4）估算运营费用；（5）估算净收益；（6）选取适当的报酬率；（7）选用适宜的计算公式求出收益价格。第1节收益法的基本原理收益法估价操作步骤房地产收益、净收益与客观总收益第2节净收益及其估算潜在毛收入（potentialgrossincome,PGI），是假定房地产在充分利用、无空置（即100%出租）情况下的收入。有效毛收入（effectivegrossincome,EGI），是由潜在毛收入扣除空置等造成的收入损失后的收入。空置等造成的收入损失是指因空置、拖欠租金（延迟支付租金、少付租金或不付租金）以及其他原因造成的收入损失。【1】房地产收益的类型可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有以下几种：房地产收益、净收益与客观总收益第2节净收益及其估算净经营收益（netoperatingincome,NOI），通常简称净收益，是由有效毛收入扣除运营费用后得到的归属于房地产的收入。运营费用是维持房地产正常使用或营业必须的费用。税前现金流量（pre-taxcashflow,PTCF），是从净收益中扣除抵押贷款还本付息后的数额。期末转售收入，是在房地产持有期末转售房地产可以获得的净收益。【1】房地产收益的类型可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有以下几种：第2节净收益及其估算【2】净收益与客观总收益净收益：仅由房地产这一生产要素而产生的业主可以自由支配的收益，由其他生产要素，如资金、管理、经营等发挥作用而产生的收益以及收益中不能由业主自由支配的部分（如需要交纳的税等）不属于净收益。客观净收益：房地产在良好市场意识和正常经营管理情况下所产生的规则而持续的收益，这种收益将生产经营过程中一些特殊的、偶然的因素排除在外。第2节净收益及其估算房地净收益估算的一般算法【1】利用投资法估算房地产净收益的方法利用投资法估算房地产净收益的基本公式为：净收益＝潜在毛收入－空置等造成的收入损失－运营费用＝有效毛收入－经营费用＝总收益－总费用由有效总收入扣除合理运营费用，实际上是由有效总收入中扣除非房地产本身所创造的收益，剩余的就是房地产本身所带来的收益，也就是房地产的净收益。第3节房地产价格构成第2节净收益及其估算房地净收益估算的一般算法例5-1某写字楼建筑面积为10000平方米，其空置率为15%，月毛租金为100元/平方米，租金损失为毛租金收入的3%，合理运营费用为有效租金收入的3%。第2节净收益及其估算【2】利用利润法估算房地产净收益的方法①利润法：在一定的假设条件下，通过求出待估房地产经营所获得的纯利润，并以某种适当的资本化率折算为估价时点的现值，并求其之和来确定待估房地产的价格或价值。这个条件是持续经营，而非“公开市场”。②纯利润的求取基本公式为：利润=营业收入-采购成本-经营费用-经营资本利息第2节净收益及其估算不同收益类型房地产净收益的估算根据估价对象房地产类型的不同，一般可以分为四种情况：1)出租用房地产净收益的求取2)营业用房地产净收益的求取（1）商业经营的房地产（2)工业生产性房地产（3)农地3)自住或尚未使用的房地产净收益的求取4)混合性房地产净收益的求取第2节净收益及其估算房地产净收益估算注意事项1)注意区分有形收益和无形收益2)注意客观收益和实际收益的取舍3）注意数据分析和无关费用的扣除4）注意收益期限的科学合理确定第3节报酬率、资本化率及收益乘数报酬率的求取即折现率，是指投资回报与所投入资本的比率。所谓投资回报，是指投入资本全部回收之后所获得的额外资金，即报酬。投资回报与投资回收不同。投资回收是指所投入资本的回收，即保本。以银行存款为例，投资回收就是向银行存入本金的收回，投资回报就是从银行那里得到的利息。◆报酬率报酬率与投资风险应该成正比。所选用的报酬率，应等同于与估价对象产生的净收益具有同等风险的投资资本的报酬率。报酬率是一个变量，它的高低由投资风险的高低来决定。第3节报酬率、资本化率及收益乘数报酬率的求取◆报酬率求取的基本方法主要有三种无风险报酬率又称安全利率法。风险报酬率是指承担额外风险所要求的补偿，即超过无风险报酬率以上部分的报酬率，具体是估价对象房地产存在的具有投资特征的区域、行业、市场等风险的补偿。第3节报酬率、资本化率及收益乘数报酬率的求取1）累加法。1）累加法。第3节报酬率、资本化率及收益乘数收益率低风险投资高风险投资风险收益率与投资风险的关系1）累加法。第3节报酬率、资本化率及收益乘数无风险回报国债商业债券优先股普通股土地所有权固定租金市场租金不同投资的风险与回报1）累加法。第3节报酬率、资本化率及收益乘数例2：在一年期定期存款利率的基础上用加总法求资本化率：安全利率2.25％投资风险4.00％缺乏流动性1.00％管理负担1.00％收益增长-2.00％资本化率6.25％◆报酬率求取的基本方法主要有三种报酬率的求取1）累加法。累加法的一个比较细化的公式为：报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿＋管理负担补偿＋缺乏流动性补偿－投资带来的优惠其中：投资风险补偿是指当投资者投资于具有风险性的房地产时，所要求的承担额外风险的补偿；管理负担补偿是指一项投资要求的关心和监管越多，其吸引力就会越小，从而投资者必然会要求的对所承担的额外管理的补偿；缺乏流动性补偿是指投资者对所投入的资金由于缺乏流动性所要求的补偿；投资带来的优惠是指由于投资房地产可能获得某些额外的好处。第3节报酬率、资本化率及收益乘数2）投资报酬率排序插入法第3节报酬率、资本化率及收益乘数报酬率的求取投资类型及其风险报酬率应落区域报酬率估价对象风险程度应落的位置03）市场提取法第3节报酬率、资本化率及收益乘数报酬率的求取用市场提取法一般要求能够很容易地搜集到多宗类似房地产的交易信息。要选择多宗能用以比较的实例，一般要求不少于三宗，而且交易时间与待估房地产估价时点相近。又称实例法，通过搜集市场上与估价对象相类似的房地产的净收益与交易价格等资料，利用报酬资本化法的公式，反求出报酬率。3）市场提取法第3节报酬率、资本化率及收益乘数实例纯收益（万元/年）价格（万元）资本化率（％）13534710.092434359.893393989.804383829.95四个可比实例的资本化率平均为9.93％例1：◆对资本化率、报酬率和收益乘数的说明资本化率（R）和报酬率（Y）都是将房地产的未来收益转换为价值的比率，但资本化率是在直接资本化公式中采用的，是一步就将房地产的未来预期收益转换为价值的比率，而报酬率则是在报酬资本化法中采用的，是通过折现的方式将房地产的未来预期收益转换为价值的比率。第3节报酬率、资本化率及收益乘数资本化率与收益乘数的求取投资组合技术主要有土地与建筑物的组合以及抵押贷款与自有资金的组合两种。土地与建筑物投资组合技术中，资本化率可以分为土地资本化率（RL）、建筑物资本化率（RB）以及综合资本化率（R0）。土地资本化率是和仅由土地产生的净收益具有相同风险的资本投资收益率。建筑物资本化率是指和仅由建筑物产生的净收益具有相同风险的资本投资收益率。综合资本化率是指由土地和建筑物共同产生的净收益具有相同风险的资本投资收益率。◆通过投资组合技术求取资本化率的方法第3节报酬率、资本化率及收益乘数资本化率与收益乘数的求取房地产估价中，土地估价、建筑物估价、房地估价，其资本化率有所不同，相应的三种资本化率分别是土地资本化率（RL）、建筑物资本化率（RB）以及综合资本化率（R0）。它们之间的关系是：VL、VB分别表示土地价格和建筑物价格。第3节报酬率、资本化率及收益乘数资本化率与收益乘数的求取BLBBLLOVVVRVRR综合资本化率为抵押贷款常数和自有资金资本化率的加权平均数，即：第3节报酬率、资本化率及收益乘数资本化率与收益乘数的求取上式中：Ro表示综合资本化率（%）；M表示贷款价值比，即抵押贷款金额占房地产价值的比率，一般介于60%--90%之间；RM表示抵押贷款常数；RE表示自有资金的资本化率（%）。Ro＝M×RM＋(1－M)RE上述公式用文字表示即：综合资本化率＝贷款价值比率×抵押贷款常数＋(1－贷款价值比率）×自有资金资本化率第3节报酬率、资本化率及收益乘数资本化率与收益乘数的求取例3：某人购买不动产，到银行办理抵押贷款，贷款比率为房价的70％，抵押贷款常数f为5％，自有资金的收益率要8％，求不动产的资本化率。不动产资本化率＝70％×5％+30％×8％＝5.9％◆报酬资本化法最一般的计算公式为：第4节房地产收益价格的估算报酬资本化法的计算公式与收益价格估算式中：V为房地产在估价时点的收益价格，又称现值；n为房地产的收益年限或收益期限；An为相对于估价时点的未来第n期末的房地产净收益；Yn为相对于估价时点的未来第n期的房地产的报酬率（折现率）。)1)...(1)(1(...)1)(1(12121211nnYYYAYYAYAVniijjiYA11)1(根据收益法基本原理公式，可以推导出在不同情况下，进行实际估价操作的各种公式：1.净收益每年不变的情况2.净收益在前若干年有变化的情况3.净收益前若干年和后若干年都不变，但前、后若干年不同的情况4.净收益按等差级数递增或递减的情况5.净收益按一定比率递增或递减的情况6.预知未来若干年后的房地产价格的情况第4节房地产收益价格的估算报酬资本化法的计算公式与收益价格估算利用资本化率将年收益转换为价值的直接资本化法的常用公式为：第4节房地产收益价格的估算直接资本化法的计算公式与收益价格估算式中：V表示房地产价值；NOI表示房地产未来第一年的净收益R资本化率RNOIV＝利用收益乘数法将年收益转换为价值的直接资本化法公式为：房地产价值=年收益×收益乘数毛租金乘数（GrossRentMultiplier，GRM）。它是市场上的价格除以毛租金（年毛租金或月毛租金）所得的倍数，即通常所称的“租售价比”。潜在毛收入乘数（PotentialGrossIncomeMultiplier，PGIM）。它是市场上的价格除以其年潜在毛收入所得的倍数。有效毛收入乘数（EffectiveGrossIncomeMultiplier，EGIM）。它是市场上的价格除以其年有效毛收入所得的倍数。净收益乘数（NetIncomeMult