房地产估价理论与方法第七章收益法及其应用

第七章收益法及其运用【本章的特点】■考题所占分值大■理论性非常强，技术含量高■计算题多，难度大考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对收益法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。考试内容第一节收益法概述一、收益法的含义熟悉二、收益法的理论依据熟悉三、收益法适用的估价对象和条件掌握1.收益法适用的估价对象2.收益法估价需要具备的条件四、收益法估价的操作步骤熟悉第二节报酬资本化法的公式一、报酬资本化法最一般的公式掌握二、净收益每年不变的公式掌握（一）收益期限为有限年的公式（二）收益期限为无限年的公式（三）净收益每年不变的公式的作用1.直接用于测算价格2.用于不同期限房地产价格之间的换算3.用于比较不同期限房地产价格的高低4.用于市场法中因期限不同进行的价格调整三、净收益在前若干年有变化的公式掌握1.收益期限为有限年的公式2.收益期限为无限年的公式四、净收益按一定数额递增的公式熟悉1.收益期限为有限年的公式2.收益期限为无限年的公式五、净收益按一定数额递减的公式熟悉六、净收益按一定比率递增的公式掌握七、净收益按一定比率递减的公式熟悉1.收益期限为有限年的公式2.收益期限为无限年的公式八、预知未来若干年后的价格公式掌握第三节收益期限的确定第四节净收益的求取一、净收益测算的基本原理掌握1.基于租赁收入测算净收益的基本原理2.基于营业收入测算净收益的基本原理二、不同收益类型房地产净收益的求取掌握1.出租的房地产净收益的求取2.营业的房地产净收益的求取3.自用或尚未使用的房地产净收益的求取4.混合收益的房地产净收益的求取三、求取净收益应注意的问题熟悉1.有形收益和无形收益2.实际收益和客观收益3.乐观估计、保守和最可能估计四、净收益流模式的确定熟悉第五节报酬率的求取熟悉一、报酬率的实质二、报酬率的求取方法1.累加法2.市场提取法3.投资报酬率排序插入法第六节直接资本化法一、直接资本化法概述熟悉（一）直接资本化法的含义及其基本公式（二）几种收益乘数法1.毛租金乘数法2.潜在毛收入乘数法3.有效毛收入乘数法4.净收益乘数法二、资本化率和收益乘数的求取方法熟悉三、资本化率与报酬率的区别和关系掌握四、直接资本化法与报酬资本化法的比较了解1.直接资本化法的优缺点2.报酬资本化法的优缺点第七节投资组合技术和剩余技术掌握一、投资组合技术1.土地与建筑物的组合2.抵押贷款与自有资金的组合二、剩余技术1.土地剩余技术2.建筑物剩余技术3.自有资金剩余技术4.抵押贷款剩余技术第八节收益法总结和运用举例一、收益法总结二、收益法运用举例第一节收益法概述1.收益法的概念。也称为收益资本化法、收益还原法，是根据估价对象的预期未来收益来求取估价对象价值的方法。将预测的未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推本金，称为资本化。主要方法：直接资本化法和报酬资本化法收益法的本质是以房地产预期未来收益为导向求取房地产价格，测算出的价值称为收益价格2.收益法的理论依据（熟悉）预期原理——决定房地产当前价值的，重要的不是其历史价格、开发建设已花费的成本或者过去的房地产市场状况，而是房地产基于市场的未来所能带来的收益。基本思路：将估价时点视为现在，那么现在购买一宗有一定期限收益的房地产，预示着其未来的收益期限内可以源源不断地获取净收益。如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价格收益性房地产价值高低的决定因素（三因素）：未来净收益的大小，获得净收益期限的长短，获得净收益的可靠性（也就是风险）。例题：（判断题）房地产收益可分为有形收益和无形收益。无形收益通常难以货币化，难以在计算净收益时予以考虑，但可通过选取较高的报酬率或资本化率予以考虑。【2009年真题】提示：参见教材P210、211[答疑编号500434070101]『正确答案』错误『答案解析』如果选取较高的报酬率或资本化率，会使得最终的评估结果更低。这样非但没有考虑无形收益，反而还降低了这种无形收益。应该是选取较低的报酬率或资本化率。3.收益法适用的估价对象（掌握）收益法的适用的估价对象是有经济收益或有潜在经济收益的房地产。它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的潜在能力即可。4.收益法估价需要具备的条件——房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化（预测）5.收益法的操作步骤（熟悉）搜集并验证可用于预测估价对象未来收益的有关数据资料。预测估价对象的未来收益（净收益）。求取报酬率或资本化率、收益乘数。选用适宜的收益法公式计算收益价格。第二节报酬资本化法的公式1.一般公式（掌握）■一般公式——收益法的原理公式-V：房地产在估价时点的收益价格-A：房地产的未来净运营收益-Y：房地产的报酬率-n：房地产的收益期限-V:房地产在估价在实际估价中，一般报酬率长期维持不变，所以公式简化为：后面各种公式均是此公式的特例。以上均假设净收益发生在期末，如实际发生在期初，则公式变形为公式中的A、Y、n应一致，而且一般以年为单位2.净收益每年不变的公式（掌握）【例7-1】某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用期限为50年，不可续期，至今已使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，该宗房地产的报酬率为8.5%。请计算该宗房地产的收益价格。提示：参见教材P216[答疑编号500434070102]【解】该宗房地产的收益价格计算如下：净收益每年不变的公式的作用：直接用于测算价格。用于土地使用期限、收益期限等不同的房地产或者租赁期限不同的租赁权价格之间的换算。某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中1000m2的面积，约定租赁期限为20年，第一年租金为24万元，以后每年租金在上一年的基础上增加1万元，从第8年开始，租金保持固定不变。现市场上类似办公楼的月租金为30元/m2，假设折现率为10%。请计算目前该承租人权益价值。【2008年真题】提示：参见教材P216[答疑编号500434070103]『答案解析』也就是租赁权价值。年租金=30*12*1000=36万元【重点】不同期限房地产价格之间的换算已知无限年期的价格，求有限年期的价格在不同年期之间换算。两房地产报酬率相等时，两房地产报酬率不相等时，例题：教材217页例7-3提示：参见教材P217[答疑编号500434070104]答案：2409.98解析：己知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%，价格为4000元/m2：若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于（）元/m2。【2006年真题】A.3816B.3899C.4087D.4920提示：参见教材P218[答疑编号500434070105]『正确答案』D另外一种思路。因为这种房地产的年收益总是一样的，所以先求出年收益，再按照新的年期和折现率计算其价值。4000=A/8%×[1-（1+8%）-50],解得A=326.97326.97/6%×[1-（1+6%）-40]=4920用于比较不同期限房地产价格的高低。P219例7-5提示：参见教材P219[答疑编号500434070106]答案：用于市场法中因期限不同进行的价格调整。P219例7-6提示：参见教材P219[答疑编号500434070107]答案：用于计算在某种报酬率下，收益期长到何时，有限期的价格接近于无限年的价格。3.净收益在前若干年有变化的公式（掌握）收益期限为有限年的公式-t:净收益有变化的期限收益期限为无限年的公式-t:净收益有变化的期限适用范围：根据估价对象的经营状况，对其在未来3～5年或可以预测的更长时期的净收益做出估计，并且假设从此以后的净收益将不变，然后对这两部分净收益进行折现处理，计算出房地产价格【例7-7】某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。请计算该宗房地产的收益价格。提示：参见教材P221[答疑编号500434070201]【解】该宗房地产的收益价格计算如下：【例7-8】通过预测得到某宗房地产未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到未来所有每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。请计算该宗房地产的收益价格。提示：参见教材P221[答疑编号500434070202]【解】该宗房地产的收益价格计算如下：与例7-7的38年收益期限的房地产价格300.86万元相比，例7-8收益期限为无限年的房地产价格要高9.34万元（310.20-300.86=9.34）4.净收益按一定数额递增的公式（熟悉）收益期限为有限年公式：公式的假设前提净收益未来第1年为A，此后按数额b逐年递增，至未来第n年为A+（n-1）b报酬率为Y,Y不等于零收益期限为有限年n收益期限为无限年公式：公式的假设前提净收益未来第1年为A,此后按数额b逐年递增,至未来第n年为A+（n-1）b报酬率大于零为Y收益期限为无限年5.净收益按一定数额递减的公式（熟悉）公式:-b：净收益逐年递减的数额-未来第n年的收益：A-（n-1）b假设前提净收益未来第1年为A，此后按数额b逐年递减,未来第n年的价值为A-（n-1）b报酬率为Y,Y不等于零收益期限为有限年n,且n小于等于A/b+1确定合理经营期年净收益为零时的期限A-（n-1）b=0，求出n【例7-9】预计某宗房地产未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为9%。请计算该宗房地产的收益价格。提示：参见教材P222[答疑编号500434070203]【解】该宗房地产的收益价格计算如下：【例7-10】预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。请计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整数年份假定情况下的净收益；如果报酬率为6%，请计算该宗房地产的收益价格。提示：参见教材P223[答疑编号500434070204]『正确答案』该宗房地产的合理经营期限n计算如下：令A-（n-1）b=0有25-（n-1）×2=0n=25÷2+1=13.5（年）该宗房地产第13年的净收益为：A-（n-1）b=25-（13-1）×2=1（万元）该宗房地产第14年净收益为：A-（n-1）b=25-（14-1）×2=-1（万元）所以合理经营年限为13.5年。该宗房地产的收益价格计算如下：6.净收益按一定比率递增的公式（掌握）收益期限为有限年的公式g：净收益逐年递增的比率，未来第n年的净收益为A（1+g）n-1公式的假设前提1.净收益未来第1年为A，此后按比率g逐年递增2.g﹤Y3.收益期限为有限年n如g=Y时，V=A×【例7-11】某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权剩余年限为48年；预计该房地产未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2%；该类房地产的报酬率为9%。请计算该宗房地产的收益价格。提示：参见教材P225[答疑编号500434070205]『正确答案』该宗房地产的收益价格计算如下：收益期限为无限年的公式【例7-12】预计某宗房地产未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2%，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为9%，请计算该宗房地产的收益价格。[答疑编号500434070206]『正确答案』该宗房地产的收益价格计算如下：7.净收益按一定比率递减的公式（熟悉）■收益期限为有限年的公式■收益期限为无限年的公式有效毛收入逐年递增的比率为gI,运营费用逐年递增的比率为gE□有限年期的公式-I：有效毛收入-E：运营费用-gI:I逐年递增的比率-gE：E逐年递增的比率有效毛收入与运营费用逐年递减的比率不等，或