收益法酒店评估

房地产抵押估价报告项目名称：A市开发区**西路18号商业房地产抵押价值评估委托人：江苏**大酒店有限公司估价机构：江苏A房地产评估咨询有限公司注册房地产估价师：景**张**估价报告出具日期：2010年12月10日估价报告编号：苏房地镇扬估字（2010）第09号江苏A房地产评估咨询有限公司房地产估价报告1致估价委托人函江苏**大酒店有限公司：我们接受贵公司的委托，对贵公司位于A市开发区**西路18号商业房地产(房产面积为27822.7m2，土地面积为28771.2m2)进行抵押价值评估，估价时点为2010年12月8日，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。根据贵公司所提供的有关资料，经过房地产估价师实地查看和市场调查，遵照《中华人民共和国房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》等有关法律法规和技术标准，在了解和分析估价对象实际情况的基础上，本着独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，遵循必要的估价程序，选用了成本法和收益法进行了评估，综合确定估价对象在估价时点的房地产抵押价值为人民币27014.9万元，大写人民币贰亿柒仟零壹拾肆万玖仟元整(房产价值17485.9万元，其中土地价值9529.0万元，土地使用权单价为3312元/m2)。估价对象在估价时点未设立法定优先受偿权利下的市场价值为27014.9万元，大写人民币贰亿柒仟零壹拾肆万玖仟元整。房地产估价师知悉的估价对象在估价时点的法定优先受偿款为人民币0元，大写：人民币零元整。以上内容摘自房地产抵押估价报告，欲了解本估价项目的全面情况，请认真阅读房地产抵押估价报告全文。江苏A房地产评估咨询有限公司法定代表人：二〇一〇年十二月十日江苏A房地产评估咨询有限公司房地产估价报告2估价结果一览表项目证号幢号房屋建筑面积（m2）平均房屋评估建筑面积单价（元/m2）总价（万元）房产扬房字第13600028号127.66284.7617485.9224698.9832724.904371.18小计27822.7项目宗地编号土地面积土地评估单价（元/m2）——土地扬国用（2006）第00001786号28771.233129529.0小计28771.29529.0合计——————27014.9法定优先受偿款——————0抵押价值——————27014.9江苏A房地产评估咨询有限公司房地产估价报告3目录估价师声明...............................................................................................4估价的假设和限制条件...................................................................................5房地产抵押估价结果报告...............................................................................7一、估价委托人.........................................................................................7二、估价机构.............................................................................................7三、估价目的.............................................................................................7四、估价对象.............................................................................................7五、估价时点...........................................................................................13六、价值类型...........................................................................................13七、估价依据...........................................................................................13八、估价原则...........................................................................................14九、估价方法...........................................................................................15十、估价结果...........................................................................................15十一、估价对象的抵押价值未来下跌风险分析...................................17十二、房地产变现能力分析...................................................................18十三、房地产抵押估价报告使用提示...................................................20十四、估价人员.......................................................................................21十五、估价作业日期...............................................................................21十六、本评估报告的使用有效期限.......................................................21附件.........................................................................................................221.房屋所有权证复印件；2.国有土地使用证复印件；3.受托估价方营业执照复印件；4.受托估价方资格证书复印件；5房地产估价师资格证书复印件江苏A房地产评估咨询有限公司房地产估价报告4估价师声明我们郑重声明：1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3.我们与本报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4.我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》及建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5.参与本次估价项目的房地产估价师景云、张晓慧于2010年12月10日对本报告中的估价对象进行了实地查看，但我们对估价对象的现场查看仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。6.本估价报告依据了委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。7.没有人对本估价报告提供重要专业帮助。8.本报告不作土地、房产权属确认的依据。9.本报告最终解释权为江苏A房地产评估咨询有限公司所有。注册房地产估价师：景**(签章)注册号：******注册房地产估价师：张**(签章)注册号：******二〇一〇年十二月十日江苏A房地产评估咨询有限公司房地产估价报告5估价的假设和限制条件一、本次估价的假设前提1.本报告以委托方提供的房地产权属证书等资料真实合法有效，估价对象无司法机关、行政机关查封等禁止转让、抵押情形，房地产权属无纠纷，国有出让土地使用权转让、抵押能获得有批准权的人民政府或有关部门的批准为前提，即以估价对象拥有合法产权、属于合法使用、可以在公开市场上自由转让、抵押等处分为假设前提。2.本报告以房屋建筑质量合乎安全标准，可以长期持续使用为假设前提。二、未经调查确认或无法调查的资料1.估价师已对估价对象在估价时点的法定优先受偿款进行了尽职调查，若产权人在估价时点尚有任何有关估价对象的应缴未缴税费，应按照规定缴纳或从评估价值中相应扣除。2.本次估价未对估价对象做建筑物基础和结构上的测量和实验，本次评估假设其无基础、结构等方面的重大质量问题。3.本次估价未对委托方提供的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》相关产权资料进行核实，委托方对产权资料的真实性负责。因产权资料失实造成估价结果有误的，本估价机构和估价人员不承担相应的责任。三、估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响1.本次估价未考虑国家宏观经济政策发生变化、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对评估价值的影响。四、本估价报告使用的限制条件1.本次估价报告仅供委托方按约定的估价目的及上级主管部门审查使用，未经估价机构书面同意，本估价报告的全部或部分及任何参考资江苏A房地产评估咨询有限公司房地产估价报告6料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表。2.本报告自提交之日起一年内有效。本估价报告需在设定的有效期内使用，超过有效期使用，本报告无效。3.本估价报告需经房地产估价师签名或签章并加盖估价机构公章，并作为一个整体时有效，复印件无效。4.本估价报告仅为委托方向中国工商银行扬中支行进行抵押贷款确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，运用于其它方向本估价报告无效。5.估价对象状况和房地产市场状况因时间变化可能对房地产抵押价值产生的一定影响，在估价对象状况发生变化或房地产市场价格变化较快时应对估价对象房地产抵押价值进行再评估。江苏A房地产评估咨询有限公司房地产估价报告7房地产抵押估价结果报告苏房地镇扬估字（2010）第09号一、估价委托人单位名称：江苏**大酒店有限公司单位地址：A市**西路18号法人代表：徐广福经营范围：许可经营项目：中西餐制售；住宿；公共浴室；卡拉OK厅。一般经营项目：代售飞机票、火车票；日用百货；工业美术品销售二、估价机构估价机构：江苏A房地产评估咨询有限公司房产资质等级：一级资质证号：建房估证字[2010]085号土地资质等级：全国范围内从事土地评估业务资质证号：******法人代表：***联系人：***联系地址：南京市**路188号**大厦9层D座联系电话：******网址：******.com/******.com电子信箱E-mail：******三、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。四、估价对象1.估价对象范围估价对象为位于A市开发区**西路18号的商业房地产，房屋总建筑江苏A房地产评估咨询有限公司房地产估价报告8面积为27822.7m2，土地面积为28771.2m2。2.估价对象状况（1）估价对象登记状况根据委托估价方提供的估价对象房屋所有权证和国有土地使用证，