世联东莞麻涌信鸿投资东太村地块定位报告

麻涌东太村地块发展定位报告谨呈:宝盈地产世联地产2010.32基本思路开发商提出问题要求：1.本项目是公司开发的第二个项目，要具有市场影响力。2.项目预计8月份开工，分三期开发，三年内消化完。第一年回收投入资金的80%。我们对问题的理解本次报告解决的核心问题——确定项目发展战略定位3、通过市场调查了解市场需求及市场容量。4、通过对区域其它地块比较，寻找本项目发展方向。本项目的核心目标保证项目的成功启动及可持续发展达到目标的手段高占位，差异化3报告结构麻涌市场概况1、麻涌市场研究市场客户调研3、项目发展定位区域发展启示竞争战略2、项目本体分析发展方向选择4麻涌市场麻涌市场概况区域房地产市场区域概况区域概况5区域位置麻涌镇位于珠江三角洲黄金腹地，广州市与东莞市的交界处，东距东莞市区22公里，西距广州市区29公里，与广州经济技术开发区一桥相通。麻涌镇位于广州、东莞、深圳、香港等全球最大的制造业产业带，可谓珠江三角洲黄金腹地，处于珠三角铁路、高速公路和广州、深圳、香港几大国际机场的中心点，是扼守珠三角的中枢之地。港口城镇，依托港口发展成为连通珠三角重要枢纽。东莞前庭，广州后院。依托港口，连通珠三角。6区域经济麻涌经济在东莞整体上处于中下游水平，经济实力一般。在产业结构上以第二产业为主导，第三产业的比重较少，因此本地的二元化经济发展特点比较明显。麻涌经济发展在港口发展带动下从21世纪开始飞速发展，整体经济在东莞属于发展较晚，但目前发展速度较快，具有后发展优势。东莞各镇GDP、人均GDP比较02000004000006000008000001000000120000014000001600000沙田厚街虎门莞城石龙东城万江南城中堂望牛墩麻涌石碣高埗道滘洪梅长安寮步大岭山大朗黄江樟木头清溪塘厦凤岗谢岗常平桥头横沥东坑企石石排茶山万元020000400006000080000100000120000140000160000180000元ＧＤＰ人均ＧＤＰ麻涌三产业比重情况表0%20%40%60%80%100%199319951997199920012003200520072009第三产业第二产业第一产业与城区经济增涨的对比0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%199419951996199719981999200020012002200320042005200620072008麻涌东莞发展起步晚、经济总体落后。但近年发展迅速，成为区域发展一大热点。7区域特点传统水乡重镇、现代工业港口。城乡“二元化”发展特点明显。麻涌新沙工业园，西依新沙港和虎门港麻涌港区，东靠沿江高速公路，海运、陆运条件优越，利用优越的港口条件吸引了众多国内外优秀企业：东莞玖龙纸业、丹麦马士基、德国可耐福、台湾康师傅、统一嘉吉、卡尔吉、益海粮油、中储粮油、中纺粮油、嘉益粮油、中谷油脂、华南油脂、久留香米业、穗丰面粉等大型粮油食品企业，工业聚集，工业化发展突出。依托港口优势及丰富的土地资源，麻涌发展以玻璃制造、造纸、物流运输、化工等为主的重工业基地，污染较重。由于水乡的地域特色，当地居民主要以香蕉种植、砂船等为主要经济来源，经济发展落后。水乡片区新沙港工业园农业产业园镇中心区8区域优势港口区位优势及土地资源丰富性是麻涌未来发展重要优势。麻涌拥有狮子洋深水岸线7.4公里和可建1000吨以上泊位的内河岸线10.56公里。镇域西南部的新沙港，是华南最大的内陆港口。麻涌依托区位、港口、交通以及后发优势，大力实施港口带动和大项目带动战略，相继引进了一批投资规模大、科技含量高的行业龙头企业，发展临港工业，经济社会得到快速发展。由于麻涌开发发展相对较晚，拥有丰富的土地资源，用于满足工业用地及城镇建设的土地储备相对比较充足。具备后发展优势。麻涌港口沿海产业带9区域劣势产能结构不合理及镇区配套的落后，使麻涌逐渐被边缘化，对外影响力不足。中成化工南玻集团新基工业区玖龙纸业印染厂麻二工业区麻涌镇区以重工业发展为主，镇区遍布了多家污染较严重企业，形成传统的工业污染重镇。中成化工、炼油厂、德永佳纺织制衣以及洗水、漂染、电镀等38家企业污染较严重，形成全镇重度污染源。环境污染已经成为麻涌对外一个整体印象制约当地发展及对区域的认知。镇区发展分散，全镇多个工业区域，村落分布零散，中心镇区发展又相对落后，商贸氛围及配套设施都比较薄弱。10麻涌市场麻涌市场概况城市背景区域概况区域房地产市场区域房地产市场11发展历程入市阶段代表项目主力户型产品及园林主流客户2005-2006海滨花园（一、二期）面积：90-140平户型：二房-三房、少量别墅首个花园式小区，舒适型居家户型为主，本地人占一半以上，另外公务员及工厂职工占部分2006-2007大步花园二房：90-100平三房：109-120平主力：二房、三房产品品质一般，中小居家户型。以单体楼为主，无小区概念外来新莞人为主2007-2008南峰时代广场二房：65平三房：90-120平四房：130平主力：三房中心区楼盘，围合式设计，大面积绿化园林，周边配套丰富本地人、个体户、公务员、事业单位员工及周边工厂中高管2008-2009新世纪江畔湾二房：90-100平三房：120-130平三房小复式：99平主力：三房小复式丰富产品线，创新户型，8万平岭南风情园林，现楼发售，楼层较高镇区工厂白领、个体户、公务员及广州开发区企业员工麻涌房地产起步较晚，发展也较缓慢，基本每两年新增一个楼盘，整体发展水平有待提升。显著特征海滨花园，打造首个麻涌带园林社区。03年开始动工，为麻涌首个商品房楼盘，客户也主要是麻涌本地的客户，后期还有部分别墅及三期的400余套住宅；南峰时代广场，集中式园林进一步升级，周边配套及小区配套优越。07年11月开盘，吸引了本地人及公务员的购买，为目前入住率最高的楼盘之一，社区居住氛围较浓；新世纪江畔湾，产品创新，提升营销水平，吸引镇区及广州开发区的企业员工，开始凸显投资的概念。09年1月开盘，客户群也逐渐转向了外来的消费群体。12成交情况05年06年07年08年09年海滨花园1、2期一期05年开盘，总量约600套，平均25套/月，价格约3100元/㎡09年1月开盘，目前已销售400余套，剩余约900套，平均30-35套/月，目前销售均价约4100元/㎡新世纪江畔湾大步花园一期06年9月开盘，销售总量约500套，平均15套/月，二期销售均价约3300元/㎡南峰时代广场07年11月开盘，09年08月已基本售謦，销售总量570套，平均30套/月，销售均价约3500-3600元/㎡入住率90%，客户以本地人为主入住率80%，客户以本地泛公务员及新莞人为主入住率70%，客户以本地人、公务员、个体户为主一期10年01月交楼，目前入住率较低，三期产品约400套规划中，预计11年中入市市场成交量及成交价格都处于缓慢发展的阶段，年均成交约600套。13市场供应2011-2012年2010年海滨花园三期42套别墅，400余套洋房（预计11年推售）90-130平米洋房（剩余900余套）椰林山庄地块新世纪江畔湾9万占地，2.0容积率(18万建面)东太村地块3571112103591271010万占地，1.8容积率（18万建面）地税地块10万占地，1.5容积率(15万建面)三块地入市时间及规模都比较接近，将构成未来2-3年麻涌市场主力供应麻涌目前市场供应较少，但未来2-3年供应将增大，达到51万平米。14市场特点户型面积租金二房85-100平米1500元三房110-120平米1800元租赁市场：租赁价格：小区两房租金1500元/㎡左右，三房租金1800元/㎡左右，其它户型出租较少。村民自建房约250-300/间。二手房销售价格海滨花园南峰时代广场大步花园公务员小区均价（元/平）32003500-380031002000-2500二手房买卖市场：二手房买卖价格：保持在3100-3800元/平之间；二手房买卖较淡，整个镇区无地铺销售二手房,二手房销售主要通过物业管理处。市场二手交易较少，但租赁市场比较活跃，投资需求有待进一步激发。15楼盘分布本地块镇政府南峰时代广场新世纪江畔湾海滨花园★大步花园往广州开发区麻涌楼盘主要集中于镇中心位置，借助于便利的交通及完善的配套。16个盘分析户型面积总套数户型配比销售均价剩余货量三房小复式99㎡628套50%4100元/㎡494套二房90-100㎡320套25%4000元/㎡213套三房120-130㎡252套19.8%4300元/㎡117套四房150-160㎡64套5%未推64套顶层复式220-230㎡8套0.2%5000元/㎡4套总数1272套100%4100元/㎡892套新世纪江畔湾☆项目占地面积：72253平方米☆建筑面积：156720平方米☆容积率：2☆主广告语：一湾江水一生居99平复式产品未推产品☆项目位置：麻涌镇中心，与麻涌市场、麻涌一中比邻镇中心楼盘，项目通过江景资源的塑造及配套资源的成熟吸引客户。主力户型以二、三房为主。17新世纪江畔湾客户构成45%15%14%20%6%麻涌企业老板、员工个体户、本地居民广州开发区泛公务员其它01020304050601月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3500360037003800390040004100420043004400套数价格人群购买户型总价购买原因本地人129三房55万景观好、舒适度高的三房泛公务员99平米复式三房40万赠送高，比较划算企业员工99平米复式三房40万户型创新度高，感觉比较舒适广州开发区居民99平米复式三房40万周边配套比较齐全，看中未来发展空间客户组成当中50％是麻涌本地企业员工，20％是公务员群体，14%是广州开发区与麻涌有地缘关系的群体，麻涌本地居民购买相对较少。在销售及价格方面，由于前期本地客户对于楼盘的认同比较低，因此前期销售并不理想，而在后期的宣传推广中强调了户型创新及区域价值的挖掘上，年轻客户群体逐渐接受99㎡复式产品，从而带动了销售及价格的上涨，目前客户对于4000左右的价格抗性比较大。客户构成主要以周边企业职工及公务员群体为主的新莞人，本地人接受较少。18新世纪江畔湾赠送面积较多创新复式设计畅销户型分析三房两厅两卫（复式）建筑面积：约99㎡户型特点：1、创新复式设计，开创当地市场先河。2、超高赠送，99平米面积享受130平米的空间。3、户型方正实用，无浪费。4、5.8米层高,空间较宽畅,符合客户需求.创新的复式户型设计及宽敞的空间,较多的赠送迎合了客户的需求。19新世纪江畔湾滞销户型分析二房二厅一卫（平层）建筑面积：约91㎡户型缺点：1、整体设计中规中矩,无亮点.2、卧室空间及客厅不够开阔。3、整体户型设计基本无赠送空间,实用率不高。4、户型朝向主要以背向园林景观为主,景观面不佳。空间不开阔基本无赠送对于实用率不高，空间不宽敞的小户型市场接受度不高。20南峰时代广场户型面积总套数户型配比一房约65㎡50套8．8%二房约85㎡200套35.1%三房100-120㎡280套49.1%四房约130㎡40套7%总数570套100%☆项目占地面积：41509.63平方米☆建筑面积：85505平方米☆容积率：1.82☆主要卖点：优越的地理位置，完善的商业配套，优美的园林环境。☆项目位置：市民广场旁镇中心园林小区，完善的商业配套及生活配套是项目最核心卖点。以居家二、三房为主。21南峰时代广场客户构成15%30%20%30%5%公务员企业高管私企业主、生意人本地居民其它人群购买户型总价购买原因公务员二房、三房25-40万总价较低企业高管三房40万舒适度高的园林小区私企业主、生意人二房、三房25-40万便利、配套齐全本地居民三房、四房40-50万宽敞舒适的房子0102030405060704月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月32003300340035003600370038003900400041004200系列2系列1南峰时代广场客户构成中主要