中外个人投资住房经济分析比较研究（PDF7）(1)

1中外个人投资住房经济分析比较研究曲卫东1（中国人民大学土地管理系，北京100872）摘要：众所周知，房地产具有增值、保值，抗通货膨胀的作用，因此被视为安全的投资工具。在联邦德国自1990年以来，租金上涨了34%，而养老金却只上涨了23.6%。据预测租金还将以每年至少3%的速度继续上涨，而养老金却可能被向下调整。因此，投资于住房再度成为热点问题。本文将以联邦德国个人投资住房为例，对个人投资住房进行理论和实践上的经济分析。文章最后在借鉴联邦德国相关经验基础上，对我国个人投资住房的现状和未来发展方向提出建议。关键词：个人投资住房经济分析、房地产基金、住房金融1在联邦德国个人直接投资住房经济分析联邦德国位于欧洲西部，国土面积为35702.8平方公里，人口8166万，人均土地面积437平方米，在西欧算是个大国。根椐1995年联邦统计公报资料，全德共有3595万个居住单位，人均居住面积达36.8平方米。根据不同的评估方法，联邦德国的私有不动产财产（1995年统计值）的统计结果不完全一致。以成本价为基础评估出的结果为三万六千五百亿欧元，以收益价值为基础的评估结果为三万零九百亿欧元，而根据市场交易价格评估的全德不动产财产为三万五千亿欧元。当然这些不动产或多或少都负有一定的贷款债务。1995年的统计结果显示全德不动产负有大约六千五百亿欧元的贷款，占不动产总价的比例约为18%。这个比例并不高。房屋和土地财产占德国全部财产的49%，其中西部联邦州占52.1%，平均家庭财产大约为210,000€。东部联邦州占35.5%，平均财产大约为100,000€。这个比例与世界上其他发达国家相比略高，但是与美国和日本基本相同。上面的数据说明了联邦德国的公民非常热衷于投资房地产。除了投资于房地产本身的诸多好处之外，最主要的原因是联邦政府实施的多项旨在促进公民投资于房地产领域的政策和制度。在联邦德国购建住房得到的国家各种资助形式主要有如下几种。1.1国家补贴在个人建设或者购买住房经济上最紧张的头几年，联邦德国政府将对这些家庭给予经济上的资助。个人购建房者在房屋竣工或者购买住房的当年从联邦政府手中得到3500马克2的资助，这笔资助可以作为特别支出中的一部分。购买旧住房的个人或者家庭还可以另外得到最多为22500马克的整修资助。同时在这个阶段和后面的7年内联邦政府还提供住房补贴：对于新建的住房每年提供5000马克的资助，对于旧住房（竣工2年后的住房）提供每年为2500马克的资助。对于采用特殊节能措施的住房提供的资助额还可以每年增加最高为900马克。此外，每个孩子还可以得到每年为1500马克的名为“住房建设子女金”的额外资助。对于一个双子女的家庭构建采取特殊节能措施的新住房而言，来自国家的资助额最高可以达到71200马克3。1.2第二处住房夫妇双方在不搬迁的情况下甚至还可以得到来自国家的第二次住房补贴。第一种可能性：如果孩子需要更大的居住空间，或者想从父母住房中得到自己的居住部分，可以对现有住房进行扩建。扩建可以在现有住房内部进行，也可以在现有住房外部实施。对于这样的1曲卫东，中国人民大学土地管理系副教授，硕士生导师，工学博士（联邦德国）。主要教学和研究领域为房地产金融、房地产投资分析和评估。2自2002年1月1日起，欧盟开始实行统一货币流通政策，即将新币种欧元投放到流通市场上。欧元与原德国马克的汇率为1欧元=1.95583德国马克。欧元对人民币的汇率约为1欧元=8.2人民币。文章引用的购建房资助比例数据来自上述日起前，因此仍然使用马克的表达方式。3新建住房每年购建房补贴=5000马克（新购建住房）+900马克（特殊节能住房）+1500马克×2（两个孩子的构建房补贴）=8900马克/年。该项补贴期限为8年，因此来自国家的补贴共计为8900马克/年×8年=71200马克。2建筑措施，国家可以提供为期8年、每年为投资额2.5%的资助，但是这项资助最高为每年2500马克，外加每个孩子每年1500马克的“住房建设子女金”。第二种可能性：在原单家庭住房的基础上通过内部或者外部扩建，新建了一个封闭的、独立的、属于孩子财产的居住单元。为此国家可以提供8年、每年为5000马克资助，另外还要加上“住房建设子女金”。对于上面同样的例子而言，该项资助最高可以达到64000马克。与第一种可能性相比，第二种可能还具备附加的好处，即这个扩建的独立居住单元在以后可以用于出租。第三种可能性：在孩子就学地点获取第二处住房。这种方式可以带来住房补贴，通过节省的房租补贴日常开支。如果该房足够大，并被孩子的父母经常性地使用，国家就可以提供额外的“住房建设子女金”补贴。“住房建设子女金”按照家庭所有的孩子数目进行计算。如果该住房面积较小，孩子的父母不经常居住在该住房中，国家提供的“住房建设子女金”按照隶属于父母住房的剩余子女数目计算。不管扩建的住房是在原住房基础上，还是在另外的地点，国家提供的资助不单纯针对家庭自用，还针对家庭观念提供资助。也就是说，如果哪个家庭将扩建的住房免费提供给亲属居住，同样有权利向国家提出构建房资助和“住房建设子女金”补贴的要求。1.3出租房地产所拥有的抗通货膨胀、增值和至少为5%的净收益率使得自住住房和出租房在联邦德国成为重要的养老保险工具。来至税务上的好处对住房融资具有很大的帮助作用。折旧、贷款成本和其他所欲与住房相关的支出（维修、翻修费，房地产税、保险、公共支出、管理费等）都可以被看成是所谓的“广告费”，从收入中被扣出去，从而降低所得税税额。这可能在最初导致税务上的损失（在联邦德国任何消费都被增收约15%的增值税），但是可以降低其他收入的税务负担（所得税）。最后的好处是，如果谁在将来打算或者必须出售他的住房，作为价值增值的出售收入是免税的。1.4灵活组合的可能性房地产与其他投资，例如养老保险，相比具有的特别优点是房地产投资具有更多的组织可能性，这些可能性可以更好地适应人生的不同阶段，并带来额外的税务上的好处。具体可以采取的投资安排和计划组织有如下几种形式：①某人可以首先通过将住房免费给子女或者亲属是用来完全享受国家提供的住房资助，并在未来通过住房出租中可能存在的税收好处得到更大盈利。②如果将住房再次提供给亲属居住，但这次不是免费，而是采用极低的房租策略，将再次提高从国家得到住房补贴和资助的额度。这些策略可以避免房地产所有者为其亲属提供需要纳税的帮助。因此，该组织策略可以间接地为房地产投资人带来更多的好处。③如果住房在将来按照当地市场化租金出租，同时贷款仍然继续被偿还，该房地产的折旧又不可能提高，那么首先就会增加缴税部分的收入。但是由于老年人收入免税限额的提高，可以平衡，甚至弥补因收入增加带来税务“损失”。④如果父母打算提前将他们所用的房地产遗赠给子女，可以节省高额的遗产税。但是他们并不需要为此放弃使用该房地产和从中可以得到的收益，因为通过遗赠合同可以约定对居住权和收益权的保有。⑤给子女带来好处、同时又不给父母带来坏处的税务优点还可以通过另外的一种形式得到保证。父母将房地产转让给子女，并因此得到终生的养老金。对于父母而言，可以通过不同的合同形式设定全部养老金或者只是其中的收益部分具有缴税义务。而通过这项规定，子女可以将与上述相等的金额作为特别支出，从有缴税义务的收入中扣除。下面将通过个具体的例子，对个人直接购建住房和租房的方式进行比较投资分析，以辅助选择具体的投资方式。例子：联邦德国个人投资购建住房与租房的经济分析包含附加费的全部购房价款500000银行贷款5000003贷款利率为7.25%、期限为22年的贷款利息5151684采取等额本息还款法的全部还本额+50000022年住房的维护费+13822122年后的全部投资=115338922年全部的租金支出（租金2000马克/月，3%增长率）-7328835购建房与租房相比的额外支出=420506国家对新购建住房的资助（8年、每年5000马克）-40000“住房建设子女金”补贴（两个子女，8年每年3000马克）-2400022年之后的房地产市场价值-700121购建房与租房相比的全部好处343615马克上面的例子说明了，通过个人直接购建住房，节省了租房需要支付的租金，并从国家得到相应的资助。同时由于房地产的保值、增值、抗通货膨胀的特点，使得购建房投资与租房相比而言得到了343615马克的投资好处。2在联邦德国个人投资住房的间接形式——房地产基金2.1房地产基金的概念房地产基金，或称为不动产证券化，是将房地产的价值转化为证券的形式，通过证券市场分销，从不同的投资者来募集资金，开发、管理和经营房地产。由于房地产本身具有高于一般证券和流动资产的安全性和抗通货膨胀率的特性，深受投资者的青睐。对于想投资于房地产，却不想直接购买商品房或自己建房的投资者而言，通过购买房地产基金或不动产债券的方式可以间接进行房地产投资。你可以选择投资于住房基金、写字楼类型的房地产基金或其他商业性的房地产基金。投资于房地产基金的另外的好处源于税收。各个国家都有各种各样的关于房地产税收的法律规定。大多数的国家将促进住房建设作为政府公共政策的主要任务，通过各种政策千方百计地促进居民购房和建房，用于居民自己居住。另一个方面，政府为了调控和规范房地产市场，也会采取一定的税收政策和金融手段，来防止房地产和土地的投机活动。联邦德国2000年通过新的有关房地产税收的法律规定，一宗房地产只有在居住了10年以上，出售该房地产的获利才免缴所得税。所以想通过直接投资于房地产获取收益，变得越来越难。而通过间接的投资，即投资于房地产基金则是权衡之后的最佳投资选择。房地产基金的最主要两种形式是开放式基金和封闭式基金2.1.1开放式房地产基金开放式房地产基金顾名思义，是指投资者可以将购买的房地产基金在任何时候出售给该基金公司，而该基金公司必须无条件地买回这份基金。开放式房地产基金是在国家的监控之下，通过信托形式管理的投资基金，它主要由商业性的房地产组成，由房地产投资公司管理。统计资料显示，70%以上的投资者选择投资于商业性的房地产基金（商店、用于出租的住房、写字楼等），其余的30%投资者将对房地产基金的投资当作其他新投资的流动性资金准备。分配给投资者的盈利主要来自基金所属房地产的租金和投资利息。房地产基金可以被看成是“特殊的房地产财产”，基金公司必须遵守极其严格的保护投资者条例。一般来说，每个开放式房地产基金至少由不低于10个单独的房地产项目组成，在大多数情况下，都多于15个房地产项目。其中，每个房地产项目的资本不能超过全部基金财产的15%。这些基金财产根据基金房地产的用途、规模和地域的不同而表现为不同的形态。每年投资的收益由租金收益、利息和房地产的价值升值组成。投资风险首先来自房地产的空置率、第一次出租时间的推迟和过期的出租合同。4采用等额本息还款的年还款额计算公式为01KqiqAnn•-=。代入数据计算4614450000010725.10725.10715.02222=×-×=A。22年还款本息为46144×22=1015168元，贷款利息为1015168-500000=515168元。503.0103.11220002222-××=R。4研究房地产基金最大的困难在于它的价格构成，因为房地产不能像一般的股票一样在证券交易所交易。因此，相关的法律会规定成立一个专业委员会，由它负责每年至少对基金所属的房地产评估一次。也就是说，专家委员会代替了透明的市场功能。投资者在购买了房地产基金的一部分之后，在经济上就成为房地产基金财产的共同财产所有者。开放式房地产基金公司在证券市场上可以无限量地发出基金，这些基金证券每天在市场上被出售出去和购买回来。回卖给房地产投资公司的基金价格根据证券市场公布的收购价确定，这个回收价格是以房地产基金的财产标的物为基础而评估出来的。开放式房地产基金允许通过购买的方式扩大房地产财产，购买的份额可以从较低的价格开始。投资者投资于房地产基金可以省掉选择具体房地产和持续不断与租客、政府打交道所需的时间、精力。开放式房地产基金管理者按照风险组合与投资分散的基本原则购