企业税收讲解系列三土地转让、个人所得税、发票

企业税收讲解系列三：土地转让相关政策个人所得税发票规范性要求演讲人简介:杨雪松先生•担任云南亚太税务师事务所有限公司总经理兼中审亚太会计师事务所管理咨询部主任•担任有成律师事务所发起人律师1.1999年10月律师资格一次合格2.2000年9月注册会计师一次全科合格3.2001年9月特许证券审计资格一次合格4.2001年6月注册税务师一次全科合格5.2001年5月会计师一次全科合格6.2006年9月财政部、证监会新《企业会计准则》师资认证7.2008年10月高级会计师考试一次合格8.2009年12月ACCA--英国特许公认会计师（国际会计、审计准则方向）•积极参与中国企业改革重组及其在国际资本市场上进行的私募、股票上市和买壳上市等相关的项目，累计为云南九家上市公司和多家大型企业集团提供财税与法律咨询服务。•在财会、法律、审计、资产/企业价值评估、企业融资及兼并收购等方面有十年的工作经验。土地转让相关政策国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复国税函〔2007〕645号•土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，•只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，•土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。政策性搬迁•1、《国家税务总局关于单位和个人土地被国家征用取得土地及地上附着物补偿费有关营业税问题的批复》（国税函[2007]969号）规定，“对国家因公共利益或城市规划需要而收回单位和个人所拥有的土地使用权，并按照《中华人民共和国土地管理法》规定标准支付给单位和个人的土地及地上附着物（包括不动产）的补偿费，不征收营业税”。•2、为了实际征管中准确界定土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为，国家税务总局又出台《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函（2008）277号）规定，“纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）规定，不征收营业税。”政策性搬迁•3、《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函〔2009〕520号）进一步明确了国税函〔2008〕277号中关于“县级以上（含）地方人民政府收回土地使用权的正式文件”，•包括县级以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用权文件，以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。非政策性搬迁•一、对土地承包人取得的土地上的建筑物、构筑物、青苗等土地附着物的补偿费收入，应按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的“销售不动产——其他土地附着物”税目征收营业税。•二、对土地承包人取得的青苗补偿费收入，暂免征收个人所得税；•取得的转让建筑物等财产性质的其他补偿费收入，应按照《中华人民共和国个人所得税法》的“财产转让所得”应税项目计征个人所得税。•国税函[1997]087号政策性搬迁–个人所得税/契税•根据财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知（财税[2005]45号）对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。•如果个人取得的拆迁补偿款超过标准部分，应属于个人所得纳税范畴，按“财产转让所得”税目征收个人所得税。•对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。土地收储---财税[2006]23号•呼和浩特市土地收购储备拍卖中心作为代表呼和浩特市政府实施土地储备工作的单位，在具体从事土地征用、收购、开发储备以及供给过程中发生的应税行为应依法纳税。•凡经人民政府依法定程序批准并办理审批手续的政府出让土地使用权的行为，属于土地所有者出让土地使用权，不征收营业税；•凡属于转让土地使用权的行为，应按照《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号)第二条第八款的规定征收营业税。销售不动产同时装修•房地产企业搞的精装修房如何纳税？诚意金如何纳税？•一房地产公司3月1日某楼盘正式开盘，每位欲购房户需交纳一万元诚意金，才享有摇号选房的权利，规定在3月10日摇号并正式签订购房合同时，如签订合同则此诚意金抵充房款，如不签订合同，作为违约金归房地产公司所有。•那么房地产公司收取诚意金时需要交纳营业税吗？购房后回购•房地产开发公司采用“购房回租”等形式，进行促销经营活动(即与购房者签订“商品房买卖合同书”，将商品房卖给购房者；同时，根据合同约定的期限，在一定时期后，又将该商品房购回)•根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则的规定，对房地产开发公司和购房者均应按“销售不动产”税目征收营业税。•国税函[1999]144号房地产包销—国税函【1996】684号•在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业—代理业”征收营业税；•在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；•包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。房地产代销--国税函[2005]917号•新疆广汇房地产开发有限公司（以下简称甲方）将自行开发的商品房委托新疆广厦地产交易网络有限责任公司（以下简称乙方）销售，双方以代销基价作为结算价格，甲方向乙方开具销售商品房发票；乙方将商品房销售给购房者并按实际销售价格开具发票，同时为业主办理产权证；•这种行为是商品房销售而不是委托代销。•因此，对甲方取得的收入应接“销售不动产”税目征收营业税，其计税依据是双方按照协议约定的代销基价实际结算的收入；•对乙方也应按“销售不动产”税目征收营业税，其计税依据是商品房实际销售价减除代销基价后的余额。个人从事房地产经营—国税函【1996】718号•个人以各购房户代表的身份与提供土地使用权的单位或个人（以下简称“地主”）签订联合建房协议，由个人出资并负责雇请施工队建房，房屋建成后，再由个人将分得的房屋销售给各购房户，•这实际上是个人先通过合作建房的方式取得房屋，再将房屋销售给各购房户。•因此对个人应按“销售不动产”税目征营业税，其营业额为个人向各购房户收取的全部价款和价外费用。•加一方面，个人与地主的关系，属于一方提供地土使用权，另一方提供资金合作建房的行为，对其双方应按《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答（之一）〉的通知》（国税函发[１９９５]１５６号）第十七条的有关规定征收营业税。物业管理企业的代收费用•物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，•因此，对物业管理企业代有关部门收取的水费、电费燃（煤）气费、维修基金、房租不计征营业税，•对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。•国税发[1998]217号个人所得税个人所得税常见问题•1．为职工建立的年金；2．为职工购买的各种商业保险；3．超标准为职工支付的养老、失业和医疗保险；4．超标准为职工缴存的住房公积金；5．以报销发票形式向职工支付的各种个人收入；6．车改补贴、通信补贴。如果所在省制定了免税补贴标准（税前扣除标准）的，在标准限额内的部分可免予征收个人所得税，在标准外以发票方式为职工报销费用的，计入当月个人收入征税；未明确税前扣除标准的，应合理确定补贴中因私用形成的个人收入部分，扣缴个人所得税；7．为职工所有的房产支付的暖气费、物业费；8．股票期权收入。实行员工股票期权计划的，员工在行权时获得的差价收益，是否按工薪所得缴纳个人所得税；9．以非货币形式发放的个人收入是否扣缴个人所得税。大小非减持•《个人所得税法》第二条的规定，应按第九项“财产转让所得”缴纳个人所得税•财政部、国家税务总局分别于1994年6月、1996年12月和1998年3月下发了《关于股票转让所得暂不征收个人所得税的通知》、《关于股票转让所得1996年暂不征收个人所得税的通知》和《关于个人转让股票所得继续暂免征收个人所得税的通知》规定从1994年起，对股票转让所得暂免征收个人所得税。个人转让非上市股权•根据《国家税务总局关于加强股权转让所得征收个人所得税管理的通知》（国税函【2009】285号）第三条规定：•个人股东股权转让所得个人所得税以发生股权变更企业所在地地税机关为主管税务机关，纳税人或扣缴义务人应到主管税务机关办理纳税申报和税款入库手续。个人评估增值非货币性资产对外投资•根据《国家税务总局关于资产评估增值计征个人所得税问题的通知》（国税发【2008】115号）规定：•个人股东从被投资企业取得的、以企业资产评估增值转增个人股本的部分，属于企业对个人股东股息、红利性质的分配，按照“利息、股息、红利所得”项目计征个人所得税，税款由企业在转增个人股本时代扣代缴；•个人以评估增值的非货币性资产对外投资取得股权的，对个人取得相应股权价值高于该资产原值的部分，属于个人所得，按照“财产转让所得”项目计征个人所得税，税款由被投资企业在个人取得股权时代扣代缴。有限公司整体变更股份公司，净资产折股的纳税问题•国税发（1997）198号《国家税务总局关于股份制企业转增股本和派发红股征免个人所得税的通知》规定：一、股份制企业用资本公积金转增股本不属于股息、红利性质的分配，对个人取得的转增股本数额，不作为个人所得，不征收个人所得税。二、股份制企业用盈余公积金派发红股属于股息、红利性质的分配，对个人取得的红股数额，应作为个人所得征税。派发红股•国税发（1994）089号《国家税务总局关于印发征收个人所得税若干问题规定的通知》规定：•股份制企业在分配股息红利时，以股票形式向股东个人支付应得的股息红利（即派发红利），应以派发红股的股票金额为收入额，按利息股息红利项目征收个人所得税。拍卖所得•根据《国家税务总局关于加强和规范个人取得拍卖收入征收个人所得税有关问题的通知》（国税发【2007】38号）规定：•个人财产拍卖所得应纳的个人所得税税款，由拍卖单位负责代扣代缴，并按规定向拍卖单位所在地主管税务机关办理纳税申报个税应扣未扣的•由税务机关向纳税人追缴，对扣缴义务人处以0.5倍至3倍罚款•如果个税已扣未缴的，且采用偷税诸手段，则适用征管法第六十三条处理。赠送礼品不一定一概代扣个人所得税•根据国税函[2000]57号《国家税务总局关于个人所得税有关问题的批复》规定：•部分单位和部门在年终总结、各种庆典、业务往来及其它活动中，为其它单位和部门的有关人员发放现金、实物或有价证券的，对个人所得的该项所得应按照“其他所得”项目计算缴纳个人所得税，税款由支付所得的单位代扣代缴。没拿到手的利息、股息、红利•根据国税函（1997）656号《国家税务总局关于利息、股息、红利所得征税问题的通知》规定：•扣缴义务人将属于纳税义务人应得的利息、股息、红利收入，通过扣缴义务人的往来科目分配到个人名下，收入所有人有权随时提取，在这种情况下，扣缴义务人将利息、股息、红利所得分配到个人名下时，即应认为所得的支付，应按税收法规规定及时代扣代缴个人应缴纳的个人所得税。福利费并非全部免税•根据国税发（1998）155号《国家税务总局关于生活补助费范围确定问题的通知》规定：•下列收入不属于免税的福利费范畴，1、从超出国家规定的比例或基数计提的福利费、工会经费中支付给个人的各种补贴、补助。2、从福利费、工会经费中支付给本单位职工的人人有份的补贴、补助。3、单位为个人购买