合生创展集团投资管理部XXXX年回顾和XXXX年展望

全国房地产市场2012年回顾暨2013年展望学习创新，追求卓越2012---震荡中前行特征1：市场反转，成交量持续回升（P3-P7)特征2：刚需主导，投资受抑（P8-P13)特征3：城市分化，结构失衡（P14-P18)特征4：市场格局重组，集中度继续提升（P26-P33)合生创展2010-2012市场份额情况（P3-P7)2013---戴着枷锁跳舞（P34-P49)目录由于在2011年“限购城市范围扩大”、“限价政策出台”和“信贷收紧”的限制下，购房者观望情绪浓厚。这种局面延续至2012年的1-2月份，房地产市场仍处于深度调整期。2012年3月份，房地产市场开始出现解冻的现象。之后，市场持续回暖，成交量持续攀升，始终维持在较高的成交水准。2012年上半年，政府对调控政策进行技术性校正以支持刚性需求和央行的货币政策适度放松，降准和降息逐步出台，市场流动性持续改善，首套房贷85折优惠利率也在此时重出江湖。在这种局面下，市场预期发生了比较大的转变，购房者信心指数在一季度开始回升。另外，由于房企库存高企，出于回笼资金，缓解现金流紧张的需求，开发企业普遍实行快周转的去库存策略，采取“以价换量”等降价促销手段。流动性持续提升购房者风险偏好，叠加房价下降改善购房者预期，促使购房者信心指数回升，支持了上半年房地产市场成交量的反弹。背景-2012上半年2012年下半年，国内经济低迷，三季度GDP仅增长7.4%，其它各项经济指标表现亦不容乐观，但下游产业的房地产市场表现火爆。在成交量的支撑下，房价上涨压力隐现。出于对房价上涨的担忧，政府频频表态坚持房地产调控不动摇。国务院从7月下旬开始，派出8个督查组，对16个省（市）贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查，可见政府对于资产价格大幅度上涨的态度容忍度较低。可见，虽然经济表现低迷，但是中央政府对房地产调控政策的基调和方向不变。在此背景下，2012年的房地产市场，呈现出一些明显的特征。背景-2012下半年特征1：市场反转，成交量持续回升（一）从全国来看，成交量从3月开始恢复，整体上呈现价稳量升的态势2012年上半年，得益于春节过后流动性的持续宽松，政府对调控政策的技术性校正，以及总舵房企采取“以价换量”的营销策略，房地产市场成交量得以持续回升，全国商品房销售面积降幅呈现出逐月收窄的趋势。1-6月份，全国商品房成交面积39964万平米，同比下跌10.04%；1-6月销售金额23314亿元，同比下跌5.19%，。其中商品住宅1-6月销售面积35347万平米，同比下跌11.2%，成交金额19323亿元，同比下跌6.46%。2012年下半年，房地产市场成交量持续维持在高位，从国家统计局公布的数据看，2012年1-11月份，全国房地产开发投资64772亿元，同比增长16.7%，这说明房地产行业的冬天已经过去；商品房成交面积91705万平米，同比增长2.36%，为2012年以来累计同比首次转正，商品房成交金额53526亿元，同比增长9.13%；其中商品住宅成交面积81500万平米，同比增长2.34%，商品住宅成交金额44783亿元，同比增长10.35%。从价格来看：2012年1-11月，中国商品房均价5837元，同比增长6.1%，其中住宅均价5494元，同比增长7.8%。从价格来看：2012年1-11月，中国商品房均价5837元，同比增长6.1%，其中住宅均价5494元，同比增长7.8%。（二）从城市来看，一二线城市跑赢全国从城市来看，一二线城市的成交表现优于三四线城市。2012年1-10月份，一线城市商品住宅销售面积同比增长高达26.2%，二线城市商品住宅销售面积同比增长也高达18.2%，均远远高于全国水平-1.2%；（三）从土地市场来看，土地市场整体表现冷清，下半年部分开发商补库存2012年1-11月，40个大中城市土地成交面积34258万平米，同比下跌22.9%。2008年，在政府四万亿救市的刺激下，房地产开发企业在2009-2010年疯狂扩张，按滞后1.5年的新开工面积算，2012-2013年供应都处于绝对的高峰期。因此在2012年2012年上半年，各大房企的绝对库存持续增加，库存始终维持在高位；另信贷政策的收紧使开发商融资难度增加，资金成本上升，导致大部分开发企业资金链紧张。在此背景下，开发商在2012年的主旋律是去库存，扩张的意愿不强，因此造成土地市场冷清，成交下行。2012年土地成交整体偏冷，开发商的拿地远低于过去三年的水平，但由于2012年3月以后房地产市场的回暖，使得2012年的土地市场呈现出前冷后热的局面。1-5月份，各地频频出现土地流拍的情况，土地成交溢价率均低于5%，进入6月份以后，土地成交溢价率较前5个月大幅上升，10月土地成交溢价率更是高达13.6%，土地成交溢价率的上升可以反映出土地市场已经开始由冷逐渐转热，去化较好的开发商拿地欲望上升。特征2：刚需主导，投资受抑（一）政策微调，支持首次置业2011年下半年至2012年上半年，各个城市的频频传来土地流拍或以底价成交的消息，土地出让收入亦同比大幅下降，2012年1-4月，全国土地购臵费用累计同比增长4%，而2011年同期累计同比增长为30%，2010年同期同比增长高达67%。房地产市场进入“冬天”对地方政府来说意味着：与房地产相关的税费收入减少、土地出让收入减少、通过以土地抵押获取贷款的融资平台被堵。在此背景下，各地地方政府由于财政吃紧，纷纷通过对政策的预调微调，以刺激房地产市场。纵观各个地方政府出台的微调政策，大部分都是以支持刚需置业为主，如提高公积金贷款额度、降低公积金贷款首付比例和首套房贷利率优惠等，且这些支持首置首改的政策大部分都得到了中央政府的默许，而凡是触及“限购”底线的，先后都被叫停或撤销。（二）需求释放，刚需是市场成交的主流2012年1季度，央行自调控以来首次下调存款准备金率，部分城市对房地产调控政策进行预调微调，部分银行首套房开始回归基准利率，部分开发商降价促销，这些因素打破了此前沉寂的房地产市场，促使各地楼盘上门量开始增长，购房者的心理预期有所转变。购房者信心指数最低的是2011年4季度，2012年1季度后，购房者信心指数开始攀升，说明购房者对未来房地产走势的乐观程度持续改善。购房者心理预期改善带来的是需求的大量释放，相应的成交数据显示，房地产市场成交在2012年3月份以后持续回暖。2012年前季度购房者信心指数2012年前季度购房者信心分类指数2012年投资客占比基本在14%左右波动，11月为14.6%，这说明当下的成交主要以刚需为主。受制于限购政策，投资客无法回归房地产市场。这跟07年中和10年初投资踊跃的情形形成明显的对比。（三）价格探底回升，涨价楼盘从6月份开始增加2012年1-4月份，新增降价楼盘增加态势明显，4月份以后新增降价楼盘数量放缓，8-9月份新增降价楼盘再次增多，进入10月份降价楼盘剧减。各个城市的降价与涨价楼盘互现，价格在上半年探底成功，涨价楼盘从6月开始出现，整体上下半年价格有所恢复。2012年房地产成交表现出两个现象，其一，一二线和三四线城市的市场表现出现两极分化；其二，主流产品遭热捧，大户型产品相对滞销，即市场结构性失衡现象严重。特征3：城市分化，结构失衡（一）库存处于高位，城市分化明显北京商品住宅库存及去化时间上海商品住宅库存及去化时间广州商品住宅库存及去化时间深圳商品住宅库存及去化时间一线城市除深圳之外，库存均为2010年以来的最高点，但去化时间（去化时间=当月可售面积/最近6个月的月均销售面积）较2012年初大幅下降。这几年房地产市场的快速发展使得二线城市的库存持续增加，但得益于市场的持续回暖，大部分二线城市的去化时间大幅缩短。虽然二线城市库存仍处于高位，但是去化时间大幅缩短。杭州商品住宅库存及去化时间福州商品住宅库存及去化时间重庆商品住宅库存及去化时间宁波商品住宅库存及去化时间三四线城市由于供应和需求失衡，目前和未来一段时间都将面临着比较大的销售压力。温州商品住宅库存及去化时间常州商品住宅库存及去化时间东莞商品住宅库存及去化时间扬州商品住宅库存及去化时间（二）库存结构分析1、各面积段产品销售情况表明，144平米以上的大户型走量困难，主流的刚需和改善型产品备受青睐。2012年10大城市成交面积结构2012年10大城市成交套数结构特征4：市场格局重组，集中度继续提升2012年初，行业陷入深度调整，开发商面临着经营状况转差、存货周转率和总资产周转率下降、三项费用攀升削弱盈利能力、存货减值等威胁，被逼加快去库存。在这样的压力之下，开发商积极调整销售策略，叠加各地方政府出台对政策进行微调，货币政策放松，促使了市场迅速回暖。最近的数据显示，前11月，商品房销售额同比增长9.1%，增速比前10月有所提高，全年增长已成定局。同时，销量的回升为房企带来靓丽的业绩。2012年可谓房企的逆袭。在市场整体回暖下，企业产生了分化，龙头房企业绩表现好于中小房企，目标完成率较高，财务也较中小企业稳健。原因在于，在调控政策下，房地产行业承受的压力不断加大，从获取优质地块、融资成本、品牌知名度等方面来说，大型房企的优势凸显，中小企业无法与之相比，从而导致行业集中度在2012年进一步提升。排行企业名称全年目标成交金额全年目标完成率1万科地产13001412108.62%2绿地集团10001078107.80%3保利地产8001018127.25%4中海地产800935116.88%5恒大地产800923115.38%6万达集团800905113.13%7绿城中国400510127.50%8华润置地400500125.00%9碧桂园430475110.47%10世茂房地产350460131.43%11龙湖地产400400100.00%12招商地产250356142.40%13融创中国240356148.33%14金地集团310352113.55%15富力地产320340106.25%16远洋地产298310104.03%17雅居乐31030899.35%18宏立城-245-19中信地产-236-20华夏幸福-232-2012年中国房地产企业销售金额TOP50（签约口径）排行企业名称全年目标成交金额全年目标完成率21保利香港160232145.00%22首开股份135215159.26%23中国铁建-213-24中国中铁-199-25融侨集团-190-26荣盛发展-183-27金融街-180-28和记黄埔-176-29佳兆业165173104.85%30金科集团-171-31新城控股-163-32北京城建-162-33九龙仓100154154.00%34复地集团-150-35中粮集团143-36蓝光实业-125-37首创置业125-38越秀地产123-39合景泰富120120100.00%40大华集团-117-排行企业名称全年计划成交金额全年目标完成率41厦门建发-112-恒盛地产-111-42中南建设-110-43合生创展120108-44旭辉集团-106-45仁恒置地-106-46路劲基建-105-47滨江集团-103-48建业地产103-49金辉集团-102-50卓越置业-102-数据说明：1、企业范畴：主营业务在中国内地的房地产开发企业。2、项目属性：本榜单成交数据为商品房数据。同时，不考虑项目权益划分问题。3、数据来源：涉及的销售金额均为合同签约备案数据。4、时间跨度：此次榜单各项数据若不作特殊说明，其统计时间段均为2012年1月至2012年12月31日。单位：亿元1、万科等业绩表现良好，龙头企业从今年市场回暖行情中获益更大1、集中度：房企分化加剧，龙头企业集中度进一步提升2012年，房地产市场呈先抑后扬发展趋势，前期以价换量、中期回稳，到了四季度，市场呈现回暖的态势。今年销售金额与面积在去年基础上继续上升。同时，由于大型企业具有中小企业所缺乏的品牌效应和规模效应，资源进一步向大企业集中，导致今年企业集中度进一步大幅提升。从上市房企销售集中度来看，2012年全国TOP10企业市场