城市投资潜力-上海

1、上海房地产市场投资潜力分析1中国最大的城市和中国的经济、金融、航运中心，2008年，上海GDP总值为13698亿元，列中国大陆各省级行政区第7位；人均GDP为73124元，列中国大陆各省级行政区中第1位。宏观形势总体经济受金融危机影响较大，2009年上半年降至5.6%，前三季度回升至7.1%三季度反弹明显第三产业占比超过50%，金融业、交通运输业占比较高人口规模全国居首，且城市化率明显高过全国：2008年底，上海市常住人口达1888万人，城市化率为87.5%。图：1978年至今上海常住人口及城市化率040080012001600200019781985199119931995199719992001200320052007万人0%20%40%60%80%100%上海常住人口上海城市化率全国城市化率居民收入水平高，支付能力较强：2008年上海城镇居民人均可支配收入和人均储蓄存款余额分别为26675元和63987元，图：2001年至今上海人均GDP、人均储蓄余额、可支配收入02000040000600008000020012002200320042005200620072008元人均储蓄存款城镇居民人均可支配收入人均GDP图：2004年至今上海三次产业结构1.0%1.0%0.9%0.8%0.8%0.5%11.3%10.3%45.5%41.6%48.6%48.9%50.8%50.4%50.6%52.6%53.7%57.9%40.1%40.8%48.2%48.6%48.5%46.6%0%25%50%75%100%20042005200620072008上海09:Q1-3上海2008全国09:Q1-3全国第一产业第二产业第三产业图：2001年至今上海GDP总额及其增长率10.5%11.3%12.3%14.2%11.1%14.3%9.7%7.1%8.3%9.1%10.0%10.1%13.0%7.7%12.0%5.6%7.1%9.0%10.4%11.6%03000600090001200015000200120022003200420052006200720082009H109:Q1-3亿元0%3%6%9%12%15%GDP总额上海增长率全国增长率市场状况投资：2005年来投资增速不足7%，远低于全国水平开发规模：2004年新开工面积创下历史高点后波动明显，施工面积2007年来小幅下降销售：需求旺盛，销供比及销售额和投资额之比明显低于全国水平，总体供不应求价格：受市场供不应求影响，2009年房价巨幅上涨图：2001年来上海房地产开发投资额及其增长率12.4%16.1%25.1%30.4%6.1%2.5%4.5%27.3%22.8%30.3%30.2%6.1%2.3%29.6%22.1%20.9%20.9%17.7%0300600900120015002001200220032004200520062007200809:Q1-3亿元0%10%20%30%40%上海房地产投资额上海增长率全国增长率图：2001年来上海商品房施工和新开工面积及其增长率0300060009000120002001200220032004200520062007200809:Q1-3-20%0%20%40%施工面积新开工面积施工面积增长率新开工面积增长率图：2001年来上海商品房销售面积和销售额及其增长率010002000300040002001200220032004200520062007200809:Q1-3-40%0%40%80%120%160%销售面积（万平方米）销售额（亿元）销售面积增长率销售额增长率图：2001年来上海商品房销售均价及其增长率10.1%24.2%14.4%5.4%16.2%-1.3%46.7%16.6%030006000900012000150002001200220032004200520062007200809:Q1-3亿元-10%0%10%20%30%40%50%销售均价增长率产品特征套型面积：超过六成单套面积在70-120平方米之间2007年来，单套面积在70-100平方米的中小户型占比最高；单套面积在100-120平方米的中等户型占比持续上升，2009年前三季度占全市比重为27.4%，较2008年提高3个百分点。价格：今年前三季度单价两万元以上的住宅占比超过10%，中高档项目成交占比稳步上升2009年前三季度，单价在7000元以下的中低端楼盘成交套数占40.1%，较2007年和2008年下降近20个百分点；而单价2万元以上的高端楼盘成交18838套，占比达10.3%，月均成交套数接近2100套。图：2007年来上海不同面积住宅成交占比11.7%13.0%11.1%18.2%24.4%27.4%16.7%13.1%13.1%33.8%38.6%38.0%6.9%5.8%8.3%2.8%2.0%2.7%4.9%3.0%4.4%0%25%50%75%100%2007年下半年2008年2009年前三季度70平方米以下70(含)-100平方米100(含)-120平方米120(含)-140平方米140(含)-180平方米180(含)-210平方米210平方米(含)以上图：2007年来上海不同价位住宅成交占比26.9%32.7%23.3%18.7%17.8%21.4%7.2%7.8%12.7%33.6%25.4%16.8%7.2%7.7%11.8%2.0%2.2%3.8%4.4%6.4%10.3%0%25%50%75%100%2007年下半年2008年2009年前三季度4000元以下4000(含)-7000元7000(含)-10000元10000(含)-13000元13000(含)-17500元17500(含)-20000元20000元(含)以上热点区域(1)城市规划：四大城市副中心根据《上海市城市总体规划(1999-2020)》，上海将建成市级中心和真如、徐家汇、花木、江湾四大副中心。图：上海市城市副中心规划图名称定位规划面积(平方公里)发展空间竞争情况综合评价徐家汇综合服务功能完备、辐射力强的现代化城市副中心，城市交通枢纽2.2“虹桥交通枢纽”的建成将进一步提升该地区的投资价值，但商业和办公是未来发展重点，住宅物业发展空间较小激烈★★江湾以知识创新区公共活动为特色的现代服务业聚居区3.11地价高，市场竞争激烈，土地推出较少激烈★★真如服务长三角的开放性生产力服务中心和服务上海西北地区的城市公共活动中心核心区2.43处于初步启动阶段，目前房价在四大区域中最低，未来空间大一般★★★花木浦东新区行政文化中心和市民公共活动中心2.0目前聚集了世纪公园以及联洋社区等中高档住宅区，未来仍有推地空间，市场发展空间较大激烈★★热点板块之一：真如副中心相对于另外三个副中心，真如起步最晚，是唯一可供大规模开发土地的区域，目前地价最低，未来发展空间较大。目前，已有长江实业、绿地等多家企业在真如拿地或签订意向。第一个商业项目2006年底由长江实业以22亿元底价摘得，是长和系在上海拿下的最大综合性项目。项目总面积17.73万平方米，地上和地下总建筑面积合计达114万平方米，总投资100亿元。2009年10月，真如副中心第二次推出商业用地，土地出让面积4.19万平方米，总建筑面积15.74万平方米。热点区域(2)热点板块之二：世博会催生浦东三林板块，将成为第五副中心热点板块之三：花木副中心——陆家嘴后花园，高端住宅首选凭借良好的区域位置和周边环境，花木地区是打造高端住宅的首选，目前区域内聚集了御翠园、星河湾、仁恒河槟城等高档项目。2009年8月，星河湾在上海的第一个项目创出单日销售40亿元的销售记录，进一步展示了花木板块的巨大潜力。据分析，该板块内仍有推地空间，值得有志于高端住宅市场的企业关注。图：三林板块示意图表：浦东三林板块已进入企业及项目项目名称开发企业项目类型万科金色名郡万科普通住宅万科金色里程万科花园洋房、联排、公寓尚东国际名园上海中万置业公寓、花园洋房金谊河畔上海中房公寓吉利名苑上海花旺公寓浦发博园上海浦东富成普通住宅、别墅金地湾流域金地集团普通住宅、公寓、别墅表：花木板块已进入企业及项目项目名称开发企业项目类型浦东星河湾星河湾高档公寓御翠园和记黄埔别墅仁恒河滨城仁恒高档公寓汤臣高尔夫别墅汤臣别墅大唐国际公寓上海建工高档公寓香梅花园金大元高档公寓主流企业表：上海主流房地产企业名称总部所在地成立/进入上海时间经营业绩在售在建项目竞争优势土地储备绿地上海1992年2005-2008年累计销售额约433亿元，上海占约40%19个，总建筑面积470万平方米品牌优势突出，被评为中国驰名商标；广泛涉足多种物业开发，多产业并行发展约280万平方米，项目数量最多，但普遍规模不大大华企业上海1988年1998年来累计在上海销售面积超过500万平方米，2005-2008年累计销售额约209亿元9个，总建筑面积约150万平方米早期大量涉足一级开发，拿地成本较低；长期位居上海房地产市场前三位，市场影响力突出约568.1万平方米，宝山区大华新界和浦东区大华锦绣华城为主要项目万科深圳1992年2005-2008年累计销售额约271亿元8个，总建筑面积约150万平方米综合实力强；品牌形象突出；进入上海时间长，对企业利润贡献高，但目前项目储备较少超过200万平方米，均为2007年以前获得长江实业香港1995年已开发御翠园、四季雅园等多个项目真如、嘉里不夜城等资金实力雄厚；综合体运作经验丰富；高端住宅市场影响力较大。现有10个项目供未来开发，总建筑面积超过200万平方米，以高端住宅和商业为主，周浦镇和真如副中心项目是未来主要项目仁恒新加坡1993年仁恒滨江园、仁恒河滨花园等1个，72万平方米高档精装修住宅开发能力强；上海是其内地市场的第一站，起步早，市场影响力大约100万平米，除仁恒滨江园外规模均不大上海作为中国房地产市场规模最大（以销售额衡量）、市场化程度最高的城市（根据中国指数研究院的研究，上海多次位居中国城市房地产开发投资吸引力第一位），涌现出了绿地、大华、复地等一大批综合实力突出的企业，同时还吸引了绿城、万科、金地、龙湖等全国性企业和长江实业、仁恒、世茂等外资企业的进入。投资建议(1)上海投资潜力SWOT分析优势（Strength）机会（Opportunity）(1)人口规模大，收入水平高，人均居住水平低，需求旺盛，市场容量大；(2)城市辐射能力强，城市首位度逐步提高，对中国乃至国际投资者吸引力大；(3)未来1-2年潜在供应量较小，总体呈现供不应求的态势，市场投资潜力较大；(4)政策透明度和政府办事效率较高。(1)国家对上海国际金融中心规划确立和建设的支持；(2)世博会的举办将进一步提高上海的建设水平和国际地位；(3)“两个中心”规划获批，政府支持力度大；(4)上海大都市圈的辐射力仍将进一步增强。劣势（Weakness）威胁（Threats）(1)成为国内外实力开发商角逐的焦点，行业竞争日益加剧；(2)优质地块供给量较小，竞争激烈，土地成本获取成本高；(3)副中心建设已经启动，但需要较长的时期且存在一定的不可控性。(1)上海与世界经济的关联度高，容易受到整个国际经济环境的影响；(2)受国内外多种因素的影响，上海金融中心的建设将经历20年左右较长的时期，对房地产的影响将是逐步的。(3)环渤海经济圈逐渐建立、西部大开发、中部崛起等区域发展规划陆续出台，上海的政策和资源优势的绝对优势将会减弱。(2)投资策略建议近年来上海房地产市场逐渐向外环转移，四大副中心和“三林板块”将是未来建设的重点，从风险较小的角度来看，真如副中心和“三林板块”可作为企业试水上海的选择；而对于资金实力较强和高端产品开发能力较强的企业来说，“花木板块”是一个可以长期关注的区域。在投资方式上，对于真如板块，由于目前地价相对较低，可采用独自拿地的方式进行；三林板块近年升温明显，可采用合作拿地或单独拿地的方式进行；花木板块未来仍有推地可能，但地价较高，竞争激烈，可采用合作拿地的方式或更多关注土地二级