人居建造环境设施管理论文

人居建造环境设施管理论文一、设施管理的由来“物业管理”这一被现代中国人称为“朝阳产业”的新兴行业，登陆中国大陆仅25年的时间，其发展却是异常迅速。全国物业管理的覆盖面积已占物业总面积的40%以上，经营物业管理的企业已达27500多家，从业人员超过了230万人。然而，这一公共事务性的管理事业在世界上却已走过了150年的发展历程。应该看到，物业管理作为城市管理的一部分，对城市的进步和发展以及人居生活水平的提高都起到了积极的作用。随着经济全球化趋势的逐渐形成，城市化进程的加快，产业经济向知识经济发展，城市的可持续发展成了人们普遍关注的问题。人们对生活质量、工作环境和效用的要求越来越高。那种用“PropertyManagement”命名的，以对房屋“保值、增值”为主要目标，以“对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，以及维护相关区域内的环境卫生和秩序”为服务内容的所谓“物业管理模式”，已无法满足智能建筑、绿色建筑、生态社区的专业化管理以及建立“高效、安全、健康、舒适”的人居环境的服务要求。同时，对一些功能比较单一的公共物业和设施来说，采用类似于香港“公共屋村”的管理模式亦不能满足使用者的需要。20世纪70年代，美国人从他们在对军事部门、政府部门以及高等院校的管理经验中得到启发，从事物业管理的职业经理人、科技工作者以及高等院校的教授们根据美国经济和城市的发展情况，开始了对FacilityManagement（简称FM，设施管理）的研究工作。1979年，世界上第一个设施管理机构——美国密西根州的AnnArborFacilityManagementAssocia-tion首先成立，1980年又创建了全美“国家设施管理协会”，并于1982年更名为InternationalFacilityMan-agementAssociation（简称IFMA）[1]。从此，“设施管理”这一术语从北美传遍了世界各地。设施管理传到中国，首先从香港开始，1992年国际设施管理协会在香港设立分部[IFMA（HKChapter）]，2000年又成立了香港设施管理学会（HKIFM）。中国经济的高速稳定发展，特别是中国城市化进程的加快，为房地产市场提供了勃勃生机，丰富多样的产品类型以及每年13%以上的增长速度，显示出中国房地产市场前所未有的繁荣景象，这自然引起了国际设施管理业界的关注。香港以得天独厚的地理优势捷足先登，自2003年3月开始，香港设施管理学会先后在广州、上海、北京等大城市主办了各种类型的设施管理研讨会。2004年8月，国际设施管理协会派出三位最高级别的官员出席在北京召开的“医院设施管理”研讨会，并颁发了在中国大陆第一张“会员资格证”。自此设施管理正式在中国登陆。二、设施管理的实质设施管理的定义有关设施管理的定义，自然是IFMA的描述最具权威性。然而IFMA对设施管理定义的描述存在几种不同的说法。香港陈佐坚先生在他的关于《设施管理在中国》的报告中，引用IFMA关于设施管理的定义是：“设施管理是一种包含多种学科，综合人、地方、过程及科技，以确保建造环境的功能的专门职业。”[2]北京于庆新先生在《设施管理在中国》一文中阐述了设施管理的定义时说，国际设施管理协会（IFMA）的描述如下：“所谓‘设施管理’，就是在工作场所与人和组织的安排中，融入工商管理、建筑学、行为科学和工程科学的原则，建立一种设施的质量管理的行业规范。其中不但涉及到建筑物的管理，更包含了建筑物全生命周期的运作中会影响到使用者的所有层面。”[3]上海陆伟良、诸建华先生在《智能建筑物业管理》一书中指出，国际设施管理协会（IFMA）对FM所下的定义是：“以保持业务空间高品质的生活和提高投资效益为目的，以最新的技术对人类有效的生活环境进行规划、整备和维护的管理工作。”[4]英国设施管理学会（BIFM）的描述是：“设施管理就是像对待核心业务一样对房地产和业务支持服务进行专业化管理。设施管理牵涉到业务中的战略、战术和营运这三个层面，其所有活动都以客户核心业务的需求和要求为基础。”HKFMA也对设施管理作了如下定义：“设施管理是综合人、过程及物业的优点以达到长期策略性目标的过程。所以，设施管理是藉科学与艺术的.管理架构，来管理由实行到策略性阶层的综合过程，用以加强公司的竞争力。”综合以上说法，不难找到设施管理的主要涵义和特色。（1）设施管理是以最新的科学技术为依托，以营造高效率的环境为手段，以提高企业的营运能力和改善企业的形象为目的；（2）设施管理包含了多种学科的科学原则，涉及到经济学、管理学、工程学、行为科学以及现代信息技术和控制技术等各个领域；（3）设施管理是一项综合性的工作，是一个机构的人员、工作及地点的融合，并是一项长期、策略性的策划工作；（4）设施管理提供的是多元化的专业服务，是要从客户的需求出发，为客户的生产活动、工作活动提供一种全方位的过程支持服务；（5）设施管理不是简单地对建筑物和设施设备的进行维护管理，而是对设施生命周期、能耗以及环境的监控，以最大限度满足使用者的要求，保证业务空间高品质的生活和提高投资效益。设施管理的内容根据IFMA的分类，设施管理的业务内容主要有9项。HKFMA认为关于设施管理的范围有8项。综合各方面相关资料，设施管理主要服务内容可以概括为：策略性长期规划和年度计划；财务预测及管理；公司不动产的获得及其处理；建筑及设备的规划设计和室内空间规划及运用管理；设施和设备在生命周期中的运行与维护管理；建筑的改造更新和设备的功能提升；保安、电信及行政服务；设施支援机能和服务；能源和生态管理；高新科技运用及质量管理。设施管理的应用范围既可用于包括办公写字楼、医院、学校、博物馆、图书馆、体育场馆、会展中心、金融中心、机场、火车站等城市公用设施；也可用于工厂、工业园区、科技园区、物流港等工业设施；同时，在政府的有效干预下，还可以用于对现代化智能社区的管理。由上可见，设施管理较之物业管理，其范围更广泛、内容更丰富。它没有固定的管理模式，管理的专业化水平和科技含量相对要高得多，几乎要对每一个使用者进行相应的管理模式和系统软件的设计。因此，对管理者的文化素质和专业技术水平比物业管理要求更高。设施管理的实质设施管理实质上就是人居环境管理。通过对设施生命周期的管理和针对性、策略性的长远规划以及准确周到的服务，为使用者提供一个“高效、安全、健康、舒适”的人居环境。对一个企业来说，除了其自身的核心业务以外，其余都交给设施管理来实施和保证，包括提高企业的形象。IFMA对设施及设施管理进行了如下的描述：“设施是建设、安装或建立与工作有关的用途的环境。”“设施管理是一种包含多种学科，综合人、地方、过程及科技，以确保建造环境的功能的专门职业。”因此，设施管理工作确定了以下质量目标：（1）特色。每一建筑物都因其位置、功能与建筑风格来表现其特色，其中有象征性、美观及地方的风土特色。（2）舒适。建筑物的环境要使人对身边的一切感到满意。如家具符合人体工程学，光、声、空气、色彩等建筑物理环境不仅要适合居住活动，而且要满足使用人的特殊爱好，通讯等设备要满足各类机构人员的需求。（3）效率。建筑物中的信息、通信、计算机网络等各种设施高度综合并形成有机的整体，共享信息，以提高各类设施的效率、可操作性和兼容性。（4）可靠。在受到灾害与侵犯时对人员的伤害降到最低，减少各类污染对人体健康的损害，提高设施的安全运行寿命，为使用人提供私密的个人空间等。（5）适应。建筑物的运行符合政府的法规，能和周边地区协调相处，且为环境保护与节能做出贡献。毫无疑问，设施管理的工作性质就是“人居服务”，设施管理的实质是“人居环境管理”。是以人为中心，以提高人类的工作、生活质量和物业价值及人类社会的可持续发展为本。FM的管理结构体系也相应从单纯的人与房屋、设施的体系发展成为以人为本，物业、人、环境协调发展的体系。从此，人类将承担起管理和维护地球及人居环境这一“大物业”、“大设施”的责任。三、设施管理发展的必然性物业管理发展的必然结果设施管理是在物业管理发展过程中遇到某些困惑以及城市可持续发展受到严重关注的形势下产生的。在中国施行了20多年的物业管理的经济活动以后，人们忽然发现，物业管理完全在一个固定的模式下运行，行业人员无休止地仿照政府编制的所谓“示范小区”、“示范大厦”的套路重复地对各种物业进行基本相同的管理服务工作。随着社会进步、科技发展、市场竞争加强，特别是经济全球化，人们高效率的生活与工作对管理服务的要求越来越高，原有的物业管理模式、服务范围和服务质量无法满足人们的需求。而设施管理的主要特征是不再固守于物业管理中的业委会、业主公约、基础范畴等固化模式，而是采用多元化模式发展，围绕业权人的需求，以物业为原点，以市场和时间为坐标去设计不同的管理模式，最终实现空间流程的最佳组织和物业价值曲线的合理。设施管理与物业管理的这种本质上的区别，导致物业管理必然要向设施管理的模式发展。特殊且功能单一的物业发展的需要大多数公用建筑（如政府办公楼、学校、医院、影剧院、体育场馆、康乐中心、博物馆、图书馆、机场、车站等）、商业建筑以及工业建筑，都是功能特殊且功能单一的物业。随着中国加入WTO，许多企业向规模化、集团化方向发展，一栋写字楼里也许只有一家公司。此时，他们都会意识到其物业资产和环境效应在公司发展战略中的重要地位，设施管理正好大派用场。特别是随着公共设施的机构和产权制度的改革，设施管理施展拳脚的机会将越来越多。多功能的智能建筑兴起的需要为了满足不同业主的使用要求，在同一建筑物内，必须提供各种不同的设施和高效率的服务，同时还要降低使用成本。现代化的智能建筑能为此提供人们满意的硬件，但是管理成本要占到生命周期成本的80%以上。物业管理对设施和设备的维护管理是被动的管理，无法做到对设施故障的适时诊断，更不可能在设施和设备不停止运转的过程中进行维护，从而无法做到高效率的服务，还相应提高了管理成本。而设施管理正是在智能建筑的平台上所提供的高效率管理的软件，它实施主动的管理，它关注生命周期的各个层次，适时地对设施和设备进行诊断，并且能在不停止运行的情况下进行维护，因此延长了设施的寿命周期，相应降低了使用成本。企业规模化经营管理的需要经济全球化导致世界城市和企业的竞争加剧，为了生存和拓展，企业规模越来越大，企业的形象（包括文化、环境、产品）是竞争的第一要素。企业家希望在自己的核心业务之外的其他业务能有更专业化的料理，设施管理就是提供这种支持性服务的专业化管理。市场发展的需要设施管理的主要对象是公共性物业和公共设施。据2003年《中国年鉴》记载：我国现有机场141个、高等院校26806所、工业开发区和科技园28338家、医院和卫生院63858所、新建体育场馆572座。为迎接北京2008年奥运会，将新增加30多个体育场馆。如此庞大的市场和需求，催化设施管理行业的发展。与此同时，据外刊预测，中国经济的迅速发展和跨国公司抢登中国大陆，在21世纪，全世界智能化建筑的一半以上将兴建在中国大地上。毫无疑问，中国的设施管理市场巨大，需求强劲，发展潜力无限。四、设施管理在中国的现状在理论上还处在探索阶段2001年1月，清华大学房地产研究所翻译出版了美国DavidGCotts的著作《设施管理手册》，向中国业界传递了设施管理的信息。以后几年，香港设施管理学会在内地连续举办了几期研讨会，逐渐引起了中国内地房地产学术界的重视。北京、上海的一些高校开始关注设施管理的理论研究，还派出研究生到国外或香港攻读设施管理的课程，专业性刊物上也开始出现一些介绍设施管理的文章。但从总体上看还是处于理论探索阶段。在认识上还处于朦胧状态在中国业界（主要指物业管理行业）对设施管理的实质还缺乏深刻认识。不少人把设施管理等同于物业管理，甚至把它看成物业管理的一部分，认为设施管理是物业管理中的专业化管理。以下一些观点值得商榷：“设施管理与物业管理相比，物业管理的管理对象要宽泛得多，而设施管理的对象只限于公用设施和工业设施两大领域。”“PM是‘管理、服务、经营’三位一体的复合行为，而FM只是物业服务的一个