土地出让金返还税务处理技巧(林佳良XXXX年)

QQ:48103365电话:[phone]土地出让金返还税务处理技巧土地出让金返还税务处理技巧土地出让金返还税务处理技巧土地出让金返还税务处理技巧•一、土地出让金返还用于购买一、土地出让金返还用于购买一、土地出让金返还用于购买一、土地出让金返还用于购买限价限价限价限价房房房房•【【【【案例案例案例案例1111】】】】：：：：某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000万元，企业已缴纳10000万元。出让土地合同约定，企业必须承建1万平方米限价房，单价3000元/平方米，在土地出让金入库后政府根据企业项目建设进度逐步回拨3000万元。项目正常的住宅销售均价为8000元/平方米土地出让金返还税务处理技巧土地出让金返还税务处理技巧土地出让金返还税务处理技巧土地出让金返还税务处理技巧•本例实际上是由政府出资购买限价房，用于解决中低收入住房困难家庭。对房地产开发企业来说，属于销售行为。•（一）营业税（一）营业税（一）营业税（一）营业税•根据《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定：“纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由价格明显偏低并无正当理由价格明显偏低并无正当理由价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：•（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；•（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；•（三）按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）。•限价房虽然限价房虽然限价房虽然限价房虽然价格明显偏低，价格明显偏低，价格明显偏低，价格明显偏低，但其价格是政府确定的，而且是但其价格是政府确定的，而且是但其价格是政府确定的，而且是但其价格是政府确定的，而且是““““拿地拿地拿地拿地””””的必要条件之一，因此属于的必要条件之一，因此属于的必要条件之一，因此属于的必要条件之一，因此属于““““正当理由正当理由正当理由正当理由””””，不用调整计，不用调整计，不用调整计，不用调整计税营业额。税营业额。税营业额。税营业额。土地出让金返还税务处理技巧土地出让金返还税务处理技巧土地出让金返还税务处理技巧土地出让金返还税务处理技巧•（二）土地增值税（二）土地增值税（二）土地增值税（二）土地增值税•《土地增值税暂行条例》第九条：纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：•（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；•（二）提供扣除项目金额不实的；•（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。•如上，限价房虽然如上，限价房虽然如上，限价房虽然如上，限价房虽然价格明显偏低，价格明显偏低，价格明显偏低，价格明显偏低，但其价格是政府确定而但其价格是政府确定而但其价格是政府确定而但其价格是政府确定而非企业愿意的，而且是非企业愿意的，而且是非企业愿意的，而且是非企业愿意的，而且是““““拿地拿地拿地拿地””””的必要条件之一，因此属的必要条件之一，因此属的必要条件之一，因此属的必要条件之一，因此属于于于于““““正当理由正当理由正当理由正当理由””””，不用调整计税营业额。，不用调整计税营业额。，不用调整计税营业额。，不用调整计税营业额。土地出让金返还税务处理技巧土地出让金返还税务处理技巧土地出让金返还税务处理技巧土地出让金返还税务处理技巧•（三）企业所得税（三）企业所得税（三）企业所得税（三）企业所得税•财税财税财税财税[2011]70[2011]70[2011]70[2011]70号：号：号：号：企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：（一）企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；（二）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；（三）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。•此业务属于政府采购行为，不属于不征税收入所对应的财政性此业务属于政府采购行为，不属于不征税收入所对应的财政性此业务属于政府采购行为，不属于不征税收入所对应的财政性此业务属于政府采购行为，不属于不征税收入所对应的财政性资金。房地产开发企业收到的土地款返还实为一种资金。房地产开发企业收到的土地款返还实为一种资金。房地产开发企业收到的土地款返还实为一种资金。房地产开发企业收到的土地款返还实为一种销售限价房取销售限价房取销售限价房取销售限价房取得的得的得的得的收入，按规定应作为收入计算缴纳企业所得税收入，按规定应作为收入计算缴纳企业所得税收入，按规定应作为收入计算缴纳企业所得税收入，按规定应作为收入计算缴纳企业所得税，不能认定为，不能认定为，不能认定为，不能认定为财政补贴财政补贴财政补贴财政补贴。。。。土地出让金返还税务处理技巧土地出让金返还税务处理技巧土地出让金返还税务处理技巧土地出让金返还税务处理技巧•（四）会计处理（四）会计处理（四）会计处理（四）会计处理•土地出让金返还用于购买限价房，企业应做营业收入处理。•1.收到返还款时：•借：银行存款3000•贷：预收账款3000•2.完工结转收入时：•借：预收账款3000•贷：营业收入3000•3.票据处理：•按收到款项开3000万元销售不动产发票即可。土地出让金返还税务处理技巧土地出让金返还税务处理技巧土地出让金返还税务处理技巧土地出让金返还税务处理技巧•二、土地出让金返还用于建设购买安置回迁房二、土地出让金返还用于建设购买安置回迁房二、土地出让金返还用于建设购买安置回迁房二、土地出让金返还用于建设购买安置回迁房•【案例2】：某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000万元，企业已缴纳10000万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目10000平方米回迁房建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。土地出让金返还税务处理技巧土地出让金返还税务处理技巧土地出让金返还税务处理技巧土地出让金返还税务处理技巧•二、土地出让金返还用于建设购买安置回迁房二、土地出让金返还用于建设购买安置回迁房二、土地出让金返还用于建设购买安置回迁房二、土地出让金返还用于建设购买安置回迁房•（一）营业税（一）营业税（一）营业税（一）营业税•本案例实际上是政府主导拆迁，由政府出资购买回迁房，用于安置动迁户。对开发商而言，属于销售回迁房行为。鉴于拆迁安置的特殊性，在返还款营业税的计税依据上，应根据具体情况分析：•1、如果是开发商与回迁户签订“拆一还一”协议，则政府给予的财政补助3000万元应视为结构补差款[如“各类补偿费（含拆迁补偿款）如何取得票据”所述]，按国税函[1995]549号“同类住宅房屋的成本价同类住宅房屋的成本价同类住宅房屋的成本价同类住宅房屋的成本价”核定征收营业税。土地出让金返还税务处理技巧土地出让金返还税务处理技巧土地出让金返还税务处理技巧土地出让金返还税务处理技巧•二、土地出让金返还用于建设购买安置回迁房二、土地出让金返还用于建设购买安置回迁房二、土地出让金返还用于建设购买安置回迁房二、土地出让金返还用于建设购买安置回迁房•（一）营业税（一）营业税（一）营业税（一）营业税•2、如果政府已经拆迁完毕，开发商取得的是净地，即开发商没有与回迁户签订“拆一还一”协议，政府硬性要求开发商必须建设一定面积的回迁用房而给予的财政补助，则这3000万元应视为政府支付给开发商的购房款，在营业税处理上其性质与限价房类似，即开发商应将此3000万元作为销售回迁房收入，虽然回迁房的价格虽然回迁房的价格虽然回迁房的价格虽然回迁房的价格明显偏低，明显偏低，明显偏低，明显偏低，但却是开发商但却是开发商但却是开发商但却是开发商““““拿拿拿拿地地地地””””的必要条件之一，属于的必要条件之一，属于的必要条件之一，属于的必要条件之一，属于““““正当理由正当理由正当理由正当理由””””，不用调整计税，不用调整计税，不用调整计税，不用调整计税营业额。营业额。营业额。营业额。土地出让金返还税务处理技巧土地出让金返还税务处理技巧土地出让金返还税务处理技巧土地出让金返还税务处理技巧•二、土地出让金返还用于建设购买安置回迁房二、土地出让金返还用于建设购买安置回迁房二、土地出让金返还用于建设购买安置回迁房二、土地出让金返还用于建设购买安置回迁房•（二）土地增值税•1、如果是开发商与回迁户签订“拆一还一”协议，则按国税函[2010]220号规定[如“拆迁补偿款税务处理”所述]征收土地增值税。而政府给开发商的土地出让金返还3000万元应抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额，则开发商能够进入开发成本的土地成本就只有开发商能够进入开发成本的土地成本就只有开发商能够进入开发成本的土地成本就只有开发商能够进入开发成本的土地成本就只有7000万元。万元。万元。万元。•《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》Page�11土地出让金返还的涉税风险土地出让金返还的涉税风险土地出让金返还的涉税风险土地出让金返还的涉税风险--------分析分析分析分析�参考：参考：参考：参考：�1.1.1.1.大连地税函〔大连地税函〔大连地税函〔大连地税函〔2008200820082008〕〕〕〕188188188188号号号号：纳税人应当凭财政、土纳税人应当凭财政、土纳税人应当凭财政、土纳税人应当凭财政、土地管理等部门出具的土地出让金缴纳收据、土地使用权地管理等部门出具的土地出让金缴纳收据、土地使用权地管理等部门出具的土地出让金缴纳收据、土地使用权地管理等部门出具的土地出让金缴纳收据、土地使用权购置发票购置发票购置发票购置发票、契税单据、契税单据、契税单据、契税单据，政府或政府部门出具的相关证明，政府或政府部门出具的相关证明，政府或政府部门出具的相关证明，政府或政府部门出具的相关证明等合法有效凭据计算等合法有效凭据计算等合法有效凭据计算等合法有效凭据计算““““取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额””””。。。。凡取得票据或者其他资料，但未实际支付土地出让金或凡取得票据或者其他资料，但未实际支付土地出让金或凡取得票据或者其他资料，但未实际支付土地出让金或凡取得票据或者其他资料，但未实际支付土地出让金或购置土地使用权价款或支付土地出让金、购置土地使用购置土地使用权价款或支付土地出让金、购置土地使用购置土地使用权价款或支付土地出让金、购置土地使用购置土地使用权价款或支付土地出让金、购置土地使用权价款后又返还的，不允许计入扣除项目权价款后又返还的，不允许计入扣除项目权价款后又返还的，不允许计入扣除项目权价款后又返还的，不允许计入扣除项目。。。。�2.2.2.2.青岛青地税发青岛青地税发青岛青地税发青岛青地税发[2008]100[2008]100[2008]100[2008]100号号号号::::对于开发企业因从事拆迁对于开发企业因从事拆迁对于开发企业因从事拆迁对于开发企业因从事拆迁安置、公共配套设施建设等原因，安置、公共配套设施建设等原因，安置、公共配套设施建设等原因，安置、公共配套设施建设等原因，从政府部门取得的补从政府部门取得的补从政府部门取得的补从政府部门取得的补偿以及财政补贴款项，抵减房地产开发成本中的土地征偿以及财政补贴款项，抵减房地产开发成本中的土地征偿以及财政补贴款项，抵减房地产开发成本中的土地征偿以及财政补贴款项，抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。用及拆迁补偿费的金额。用及拆迁补偿费的金额。用及拆迁补偿费的金额。土地出让金返还税务处理技巧土地出让金返还税务处理技巧土地出让金返还税务处理技巧土地出让金返还税务处理技巧•二、土地出让金返还用于建设购买安置回迁房二、土地出让金返还用于建设购买安置回迁房二、土地出让金返还用于建设购买安置回迁房二、土地出让金返还用于建设购买安置回迁房•