土地增值税处理与清算实务修改

土地增值税清算处理与案例分析主讲:夏宏伟主办:武汉市东西湖地方税务局协办:武汉震南税务师事务有限公司课程安排时间:二小时左右内容:第一节：土地增值税概述第二节：清算疑难问题及实务处理第三节：清算案例分析第四节：清算审核与鉴证目录1、土地增值税概述2、清算疑难问题及实务处理3、清算案例分析4、清算鉴证与审核土地增值税的前世今生土地增值税起源于1898年在中国青岛的德租界，1898年德国租借青岛后，德国胶澳总督府认为：土地增值并非由于土地所有者出资经营造成，而是由于市政建设，社会繁荣所致，应收益归公。于是世界首部对土地投机所得征税的法规在青岛诞生。德国本土于1904年起效仿青岛的土地制度，并逐渐演变成为联邦税制的一部分，此后普及到中欧各国。目前世界上仍在征收土地增值税的国家（地区）有：1963年开征，意大利1963年开征，韩国1977年开征，中国台湾地区1994年开征，中国内地（1994年1月1日起在全国开征土地增值税）1993年12年31日，国务院颁布《土地增值税暂行条例》（国务院令第138号），标志着土地增值税这一税种在新中国的正式诞生。土地增值税重要清算政策回顾1．2006年3月2日，财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号文）；2．2006年12月28日，国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）；这是一个征管文件，土地增值的重大转折3．2007年12月29日，国家税务总局公布了《土地增值税清算鉴证业务准则》（国税发[2007]132号）；4．2008年4月11日，国家税务总局《关于进一步开展土地增值税清算工作的通知》（国税函[2008]318号）；5．2009年4月29日，国家税务总局《关于加强税种征管促进堵漏增收的若干意见》（国税发[2009]85号）；6．2009年5月12日，国家税务总局发布了《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）；重申了清算条件、清算时间要求、核定征收的情形，强调了审核重点。7．2010年5月19日，国家税务总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）；明确8大问题8．2010年5月25日，国家税务总局《关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）。加大土地增值税清算力度，明确核定征收率以及区域预征率清算形势在2006年之前，受制于各种因素，土地增值税（长期）没有得到重视，更没有进行严格的税务征管。2006年，土地增值税征收发生重大转折，其标志是2006年12月28号，国家税务总局下发的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号），要求从2007年2月1日起全面清算土地增值税。其中列举出了七种必须以及可以要求进行土地增值税清算的情况，包括开发商整体转让项目、直接转让土地使用权、项目销售率已达85%、项目三年未销售完毕等。按照新的规定：从2007年2月1日起，将正式向房地产开发企业征收30%至60%不等的土地增值税。进入2010年，国家税务总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）和《关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）细化了清算办法，以清算方式征收土地增值税的可操作性加强，房地产开发项目全面迎来了清算时代。湖北地方政策回顾1．2008年3月20日，武汉市地方税务局《关于加强房地产开发企业土地增值税清算工作有关问题的通知》（武地税发[2008]38号）；2．2008年9月12日，湖北省地方税务局关于印发《湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知（鄂地税发[2008]207号）；3.武地税发〔2010〕1234.鄂地税发〔2010〕1355．2011年7月13日，武汉市地方税务局关于印发《武汉市土地增值税清算纳税评估与审核鉴证管理办法（试行）》的通知（武地税发[2011]118号）；土地增值税的征税范围属于土地增值税的征税范围的情况（应征）（1）出售国有土地使用权（2）取得土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的（3）存量房地产买卖（4）抵押期满以房地产抵债（发生权属转让）（5）单位之间交换房地产（有实物形态收入）（6）投出方或接受方属于房地产开发的房地产投资（7）投资联营后将投入的房地产再转让的（8）合作建房建成后转让的不属于土地增值税的征税范围的情况（不征）（1）房地产继承（无收入）（2）房地产有条件的赠与（无收入）、非公益赠予（征）（3）房地产出租（权属未变）（4）房地产抵押期内（权属未变）（5）房地产的代建房行为（权属未变）（6）房地产重新评估增值（无权属转移）免征土地增值税的情况（免征或暂免征收）（1）个人互换自有居住用房地产（2）合作建房建成后按比例分房自用（3）与房地产商无关的投资联营，将房地产转让到投资企业（4）企业兼并，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中（5）国家征用收回的房地产（6）个人转让居住满五年以上的房地产（7）建造普通标准住宅出售（符合条件）土地增值税的计税依据土地增值税的计税依据是转让房地产所取得的增值额。纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额，为增值额土地增值税的四级超率累进税率级数增值额与扣除项目金额的比例税率（%）速算扣除系数（%）1不超过50%的部分3002超过50％－100%的部分4053超过100%－200%的部分50154超过200%的部分6035扣除项目企业情况转让房地产情况可扣除项目房地产开发企业转让新建房1．取得土地使用权所支付的金额2．房地产开发成本3．房地产开发费用①纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的：最多允许扣除的房地产开发费用=利息（不包括加息、罚息）+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内②纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的最多允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内4．与转让房地产有关的税金①营业税；②城建税和教育费附加堤防费、地方教育发展费可扣5．财政部规定的其他扣除项目（加计扣除）从事房地产开发的纳税人可加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20%续企业情况转让房地产情况可扣除项目非房地产开发企业转让新建房1．取得土地使用权所支付的金额2．房地产开发成本3．房地产开发费用4．与转让房地产有关的税金①营业税；②印花税；③城建税和教育费附加各类企业(房企与非房企)转让存量房1．取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用2．房屋及建筑物的评估价格评估价格＝重置成本价×成新度折扣率3．转让环节缴纳的税金①营业税；②印花税；③城建税和教育费附加各类企业(房企与非房企)单纯转让未经开发的土地1．取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用2．转让环节缴纳的税金土地增值税预征与清算纳税人在项目全部竣工结算前取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因而无法据以计算土地增值税的，属于土地增值税预征范围。在其项目全部竣工结算前为预征期。待某项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。清算前：先预征，按月申报，后清算，多退少补湖北地方政策政策链接：（1）房地产开发项目在日常征管中是按转让房地产取得的收入预征土地增值税，符合条件的进行清算，多退少补；对清算时补缴的税款，凡在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。（2）在日常税收征管中，纳税人转让房地产取得收入时，应按规定的预征率按月申报缴纳土地增值税，逾期缴纳则应按规定加收滞纳金；但考虑到土地增值税征管的历史和客观原因，对原预征不到位的税款，凡按税务机关要求的期限补缴到位的，暂不加收滞纳金。（3）从2008年1月1日起，对纳税人转让房地产取得的收入，应按规定预征税款，逾期缴纳则按规定加收滞纳金。2008年9月28日鄂地税发[2008]211号预征税款计算土地增值税预征的依据是房地产转让收入。应预缴税款＝房地产转让收入×预征率纳税人既从事住宅开发项目又从事其他房地产开发项目的，其在财务处理上能分别正确核算相应开发项目的，按住宅和其他开发项目的预征率分别核算预征土地增值税，否则按从高征收的原则预征土地增值税。分别按普通住宅、非普通住宅和其他开发项目适用预征率湖北、武汉土地增值税预征率变化情况表开发企业房地产开发的企业非房地产开发企业和单位文件依据项目类型普通标准住宅非普通标准住宅其他开发产品转让旧房单纯土地转让经济适用房转让旧房工业园区内厂房、车间单纯土地转让执行时间预征率2003年1月1日0.50%2%2%2%5%2%鄂地税发〔2002〕163武地税发〔2003〕352005年1月1日3%3%武地税发〔2004〕196武地税发〔2004〕2062005年9月22日暂不实行预征暂不实行预征武地税发〔2006〕7号2006年11月1日1%1%1%1%鄂地税发〔2006〕204武地税发〔2006〕1842008年6月1日2%2%鄂地税发〔2008〕106武地税发〔2008〕942010年1月1日0.50%2%2%3%3%暂不实行预征3%暂不实行预征3%武地税发〔2010〕622010年7月1日1.50%3%5%5%5%5%5%鄂地税发〔2010〕135武地税发〔2010〕123土地增值税预征和清算的衔接问题注意：1、房地产开发项目全部竣工结算后，办理清算手续前，转让房地产取得收入的，应按规定预缴土地增值税；2、办理清算手续前用建造本项目房地产安置回迁户的（实物还建，就地安置，交付时），应按规定预缴土地增值税；3、办理清算手续过程中转让房地产取得收入，未取得清算书面审核结果的，应继续按规定预缴土地增值税。是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清某房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。什么是土地增值税清算?土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。清算单位的确定.湖北地方政策土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。对于成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，以分期开发项目为单位清算。开发项目中既有普通标准住宅又有非普通标准住宅等其他开发产品的，其土地增值额应分别计算。武地税发[2008]38号2008.3.20土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。对于成片受让土地使用权，分期分批开发、转让房地产的，以分期开发项目为单位清算。开发项目中既有普通标准住宅又有非普通住宅等其他开发产品的，其土地增值额应分别计算。鄂地税发[2008]207号2008.9.12关于滚动开发项目确定清算单位的问题：以规划部门发放的《建设工程规划许可证》审批的房地产开发项目为单位进行清算。鄂地税发[2008]211号2008.9.28土地增值税清算要点要点主要规定清算条件纳税人应进行土地增值税的清算的三种情况(主动清算)（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的四种情况(被动清算)（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或某比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续；（4）省税务机关规定的其他情况。非直接销售和自用房地产的收入确定将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分红、偿债、换取非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产收入按下列方