土地增值税清算规程

土地增值税清算规程2014.3.4•总则•前期管理•清算操作程序•清算审核•核定征收总则•清算的概念责任主体内容•征纳双方的责任纳税人：申报税务机关：审核前期管理•项目管理国税发[1995]90号国税发[2006]128号国税发[2007]114号•项目档案•项目台账•全过程监控清算操作流程•税务受理•税务审核•清算结论•资料归档清算发起•清算发起应清算•发起人：纳税人•发起形式：书面申请报告可清算•发起人：税务机关•发起形式：清算通知：（纳税人识别号：）事由：土地增值税清算通知依据：《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）通知内容：你（单位）开发的_____________房地产项目，已符合土地增值税清算的条件。你（单位）应当在收到本通知之日起90日内提供有关清算资料，办理土地增值税清算手续。逾期未按规定办理土地增值税清算手续的，将依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。如对本通知不服，可自收到本通知之日起六十日内依法向____________申请行政复议；或者自收到本通知之日起，三个月内依法向人民法院起诉。税务机关(签章)年月日____税务局税务事项通知书（清算通知）税通〔〕号逾期限改•清算期限应清算：满足条件之日起90日内可清算：收到清算通知之日起90日内•逾期限改•逾期责任____税务局责令限期改正通知书税限改〔〕号_______________：（纳税人识别号：）你（单位）开发的房地产项目，已符合土地增值税清算的条件，但未在规定的期限办理土地增值税清算手续。根据《中华人民共和国税收征收管理法》，限你（单位）于接到本通知之日起30日内办理土地增值税清算手续。逾期仍未按规定办理土地增值税清算手续的，将依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。如对本通知不服，可自收到本通知之日起六十日内依法向______申请行政复议；或者自收到本通知之日起，三个月内依法向人民法院起诉。税务机关（签章）年月日申报资料•土地增值税清算表及其附表•房地产开发项目清算说明•相关表、证、单、书•纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》税务初核•符合性审核是否以项目或分期项目为清算单位是否符合清算条件不同类型房地产是否分别计算增值额报送资料是否完备•逻辑性审核主表与附表的逻辑关系是否对应报表内部的逻辑关系是否对应数据计算是否准确税务局税务事项通知书（受理通知）税通〔〕号：（纳税人识别号：）事由：土地增值税清算受理通知依据：《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）通知内容：经初步审查，你单位于年月日到本机关办理房地产项目的土地增值税清算手续，符合受理条件，现予受理。如对本通知不服，可自收到本通知之日起六十日内依法向申请行政复议；或者自收到本通知之日起，三个月内依法向人民法院起诉。税务机关(签章)年月日税务局税务事项通知书（补证通知）税通〔〕号：（纳税人识别号：）事由：补正土地增值税清算材料通知依据：《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）通知内容：经审查，你（单位）申请的_______房地产项目的土地增值税清算，需补正清算材料。请你（单位）于接到本通知之日起30日内补正有关清算材料。补正材料时间不计入你（单位）的项目土地增值税清算审核时限。需要补充提交的清算材料及要求如下：1、2、如对本通知不服，可自收到本通知之日起六十日内依法向申请行政复议；或者自收到本通知之日起，三个月内依法向人民法院起诉。税务机关(签章)年月日清算审核•审核时限•审核形式案头审核实地审核•审核结论•结果执行实地审核•前期准备•审核实施账外调查账内调查•资料归集收集证据审核底稿审核报告前期准备•内部：调取、查阅、消化税收征管信息资料•外部：充分利用现有信息手段获取审核对象涉税信息资料•分析数据，发现异常•制定方案（确定范围、重点、策略、时间、进度、人员分工等）•制作税务执法文书账外调查•通过座谈等形式总括了解审核对象基本情况和经营状况•责成提供相关文件资料•前往工程部、售楼部等部门了解情况并索取涉税资料•实地查看、核对审核对象提供反映情况的真实性•如有必要，可持《税务检查通知书》对其他与案情有关的单位和个人进行调查账内调查•详细查阅涉税期间的会计资料－报表、帐簿、凭证（全查、抽查、顺查、逆查）•根据需要要求被查对象经办人员汇总、统计相关数据资料；对上述数据资料进行抽查核对以确保真实可靠基本情况企业情况项目情况征管情况证照：成立时点经济性质账户：所有开户银行及帐号资金：投融资方式、渠道规模：土地储备开发项目、面积财务：核算体系及内部控制土地：取得时点方式面积价款立项：建设规模占地及建筑面积规划许可：占地及建筑面积施工许可：工程价款及建筑面积竣工验收：结算价款及实测面积主管税务机关税款征收方式土增税预征方式标准住宅认定《清算通知书》文号、送达时间《清算申报表》报送时间、补退情况其他事项权属：预售许可总登两权证办理土地增值税审核重点•清算单位的确定•开发产品的审核•销售收入的审核•征税类型的确定•扣除项目的审核清算单位的确定•土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。（实施细则第八条）•土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。（国税发[2006]187号）清算单位的确定某企业以8,500万元的价格（含契税）取得32,000平方米的土地使用权，整个项目发生房地产开发成本17,500万元，无法提供金融机构贷款凭证。占地面积可售面积转让收入转让税费预征土地增值税1-6#住宅楼12,80048,00025,0001,4005007-9#非住宅19,20020,00019,0001,064950合计32,00068,00044,0002,4641,450【案例1】纳税人申报情况项目普通住宅非住宅合计一、转让收入25000.0019000.0044000.00二、扣除项目金额21875.8514384.0036264.00（一）地价款3400.005100.008500（二）开发成本12352.955147.0517500（三）开发费用1575.301024.702600（四）转让税费1400.001064.002464.00（五）加计扣除3150.602049.405200三、增值额3121.154614.85四、增值率14.27%32.08%五、应征税款01384.4551384.455六、已征税款5009501450七、补退税款-65.545【案例1】税务机关审核情况项目普通住宅非住宅合计一、转让收入250001900044000二、扣除项目金额25258.83511005.16536264（一）地价款600025008500（二）开发成本12352.955147.0517500（三）开发费用1835.295764.7052600（四）转让税费140010642464（五）加计扣除3670.591529.415200三、增值额-258.8357994.835四、增值率72%五、应征税款02647.682647.68六、已征税款5009501450七、补退税款1197.68税务机关处理1、该项目的《立项批文》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》均体现为一个开发项目，纳税人主张的“成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产”缺乏事实依据。2、政策依据（1）国税发〔2006〕187号第一点：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算”。（2）土增税《规程》第二十一条第五款：“同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用”。清算单位的确定税务机关处理3、分析（1）相关行政管理部门确定的“容积率”为该项目的地上建筑总面积与占地总面积的比率。因此，同一项目中的土地价款属于土地增值税的共同费用，其受益对象为总可售建筑面积，应由总可售建筑面积平均承担。而非由单体建筑占地面积承担。（2）本案中普通住宅与非住宅的土地价款分配率从4:6调整为7:3，非住宅的土地价款调减2600万元。（3）本案中普通住宅均价为5208.33元/平方米，非住宅均价为9500元/平方米,比价为0.55:1，说明非住宅的增值空间远大于普通住宅，（4）纳税人少分配普通住宅土地费用形成的增值额被优惠政策吸收消化。（5）土地费用的调整导致非住宅增值率跳档，加大了查补力度。清算单位的确定税务机关处理3、分析（1）相关行政管理部门确定的“容积率”为该项目的地上建筑总面积与占地总面积的比率。因此，同一项目中的土地价款属于土地增值税的共同费用，其受益对象为总可售建筑面积，应由总可售建筑面积平均承担。而非由单体建筑占地面积承担。（2）本案中普通住宅与非住宅的土地价款分配率从4:6调整为7:3，非住宅的土地价款调减2600万元。（3）本案中普通住宅均价为5208.33元/平方米，非住宅均价为9500元/平方米,比价为0.55:1，说明非住宅的增值空间远大于普通住宅，（4）纳税人少分配普通住宅土地费用形成的增值额被优惠政策吸收消化。（5）土地费用的调整导致非住宅增值率跳档，加大了查补力度。清算单位的确定某项目建设开发商业地产，总建筑面积120,000平方米，其中停车场建筑面积18,000平方米（不得销售,企业用于出租），公共配套设施建筑面积3,400平方米（已移交）。《预售许可证》标注可售建筑面积98,600平方米，已销售面积98,600平方米，取得收入128,000万元。整个项目发生扣除项目金额97,000万元。已预征土地增值税6400万元。开发产品的审核纳税人申报情况项目金额一、转让收入128000二、扣除项目金额97000三、增值额31000四、增值率31.96%五、应征税款9300六、已征税款6400七、补退税款2900【案例2】税务机关审核情况项目金额一、转让收入128,000.00二、扣除项目金额82025.73三、增值额45974.27四、增值率56.05%五、应征税款14288.42六、已征税款6400.00七、补退税款7888.42纳税人主张土地增值税的扣除项目金额由《预售许可证》上标注的“总可售面积”承担。税务机关处理1、该纳税人建成的地下停车场虽不允许销售，但其产权并未归业主所有，也不无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业，属开发商拥有或控制的资产，其发生的扣除项目金额，不得在当期已销售收入中扣除。2、政策依据国税发〔2006〕187号第四点：“房地产开发企业开发建造的与清算项目配套停车场等公共设施，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除”。开发产品的审核开发产品的审核要点一、房地产开发经营业务1、土地的开发2、建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品二、开发产品是成本费用或扣除项目金额的承担者三、开发产品以建筑面积为基本计量单位（一般采用平方米表述）开发产品的审核要点四、基本原理1、单位开发产品成本费用或扣除项目金额=总成本费用或总扣除项目金额÷开发产品总建筑面积2、已售开发产品成本费用或扣除项目金额=单位开发产品成本费用或扣除项目金额×已销售开发产品建筑面积开发产品的审核要点五、实际运用1、单位开发产品成本费用或扣除项目金额=总成本费用或总扣除项目金额÷开发产品总可售建筑面积2、已售开发产品成本费用或扣除项目金额=单位开发产品成本费用或扣除项目金额×已销售开发产品建筑面积开发产品的审核要点六、“可售面积”的把握1、狭义的可售面积=《预售许可证》标注的“可售面积”2、广义的可售面积=总建筑面积-产权属于全