土地增值税稽查

土地增值税稽查集美大学财经学院一、纳税义务人及征收范围的稽查（一）纳税义务人的稽查1、建立健全台账，确定被查对象是否具备成为土地增值税纳税义务人的条件检查方法：根据所掌握的征管信息判断被查对象是否拥有国有土地使用权及其地上建筑物和其他附着物。主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。2、检查被查对象是否发生了国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的转让并取得收入检查方法：（1）对于房地产开发企业主要检查“库存商品”、“主营业务收入”、“预收账款”等明细账；（2）对于非房地产开发企业，应当重点审查“无形资产”、“固定资产”明细账，了解其拥有的房产与土地使用权是否发生了增减变化，是否取得收入，是否属于土地增值税的纳税义务人；应积极与房产管理部门及土地管理部门保持密切联系，及时了解房地产拥有人的变化。（3）对于不设账簿记录或记录不完整的单位和个人，应当深入实际进行调查，了解其是否发生了有偿转让房地产的行为，防止漏列纳税义务人。3、根据其他税种的征管信息加以界定注意：对于缴纳的房产税与土地使用税数量的突然变化的企事业单位。（二）征税范围的检查1、审查被查单位所转让的土地使用权是否为国家所拥有；2、审查国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的产权是否发生了转移。其检查思路可比照纳税义务人的检查。在检查过程中应注意：第一，不包括国有土地使用权出让所取得的收入；第二，不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。例如：①房地产的出租；②房地产的抵押；③合作建房；④房地产的代建房行为；⑤房地产的评估增值。3、审查房地产的转让是否取得了收入土地增值税的征税范围不包括房地产的权属虽转让，但未取得收入的行为。例如：第一，房地产的继承与赠与；第二，房地产的交换。对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税；第三，以房地产进行投资、联营；第四，企业兼并转让房地产；第五，政府征用。二、计税依据的检查土地增值税预征的计税依据为预收房款。土地增值税的征税对象是指纳税人转让房地产所取得的增值额，即纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定允许扣除项目金额后的余额。土地增值税以转让房地产所取得的增值额为计税依据，而不是直接对转让的房地产所取得的收入征税。没有收入和有收入没有增值的房地产转让行为不征税。（一）应税收入的检查收入的形式包括货币收入、实物收入和其他收入三种形式。（1）货币收入，即纳税人转让房地产所取得的现金、银行存款和支票、银行本票、汇票等各种信用票据以及国库券、金融债券、企业债券、股票等各种有价证券的收入；（2）对取得的实物收入，要按取得收入时的市场价格折算成货币收入；（3）对取得的无形资产收入，要进行专门的评估，在确定其价值后折算成货币收入；（4）所取得的收入为外国货币的，应当以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币，据以计算应纳土地增值税税额。一般情况下，房地产开发企业转让土地使用权和销售商品房的收入，应借记“现金”、“银行存款”等科目，贷记“主营业务收入”科目，并按项目设置明细账，进行明细核算；按照合同规定预收购房单位和个人的购房定金，则记入“预收账款”科目（在企业不设“预收账款”科目时也可以记入“应收账款”的贷方）；兼营房地产的企业转让房地产取得的收入记入“其他业务收入”科目；其他企业一般计入“固定资产清理”或“营业外收入”。1、房地产开发企业的检查（1）账面应税收入的检查第一，核对账、表间的勾稽关系第二，审查“主营业务收入”账户贷方对应关系——分解、转移收入的现象。—少列收入主营业务收入预收账款、货币资金其他账户应注意与房地产转让合同、记账凭证、原始凭证相核对，看企业有无分解房地产收入或隐瞒房地产收入的现象。第三，审查入账价格检查“主营业务收入”明细账，并与销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料核对，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的，应对收入调整情况进行审核；对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况。土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。（2）应列未列应税收入的审查第一，对“库存商品”明细账进行检查应注意与“主营业务收入”账户进行比对，并核对房地产转让合同及有关原始凭证，如果不匹配，应注意有无转让了房地产没有取人收入或将取得的实物收入直接记入“固定资产”、“库存材料”等账户，隐匿销售收入。例如，某房地产开发企业，于2008年1月将一栋已竣工交付使用的写字楼转让给某建材总公司作办公楼，转让价为1000万元，双方商定其中800万元以货币资金结算，其余200万元折算为等价的优质钢材，进行结算。该房地产公司为了隐匿销售收人，只将800万元的货币资金记入主营业务收入账户，其余的200万元直接记入了“原材料”账户。第二，对“开发成本”、“开发间接费用”、“库存商品”等明细账进行检查，并与有关的会计凭证核对，看有无将房地产收入直接冲减成本、费用的现象。第三，对“应付账款”、“预收账款”、“分期收款开发产品”等明细账进行检查，并与有关转让房地产的合同、会计凭证相核对，看有无将房地产收入挂账，不及时申报纳税的现象。第四，检查转让房地产的成交价格与收入类型按《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，对于隐瞒、虚报房地产成交价格的（即纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为），应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估，税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。第五，对房地产转让预售合同进行检查，看房地产开发企业是否已按买卖双方签订的预售合同所记载的金额申报缴纳土地增值税。纳税人采取预售方式出售商品房的，在计算缴纳土地增值税时，可以按买卖双方签订预售合同所载金额计算出应纳土地增值税数额，再根据每笔预收款占总售价款的比例，计算分摊每次所需缴纳的土地增值税税额，在每次预收款时计征。（3）非直接销售和自用房地产的收入的检查从“库存商品”、“开发产品”明细账贷方发生额的对应关系入手。房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。检查时，应从“开发成本”、“库存商品”等账户贷方对应关系入手，看有无将开发产品用于以上用途，如果有，应进一步检查核实应税收入。2、其他企业的检查其他企业转让作为固定资产的房地产所取得的收入记入“固定资产清理”账户。（二）土地增值税扣除项目的检查1、取得土地使用权所支付的金额的检查取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。其中“取得土地使用权所支付的金额”包括：（1）以出让方式取得土地使用权所支付的土地出让金；（2）以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的出让金；（3）以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。检查方法：检查“开发成本—取得土地使用权所支付的金额”明细账，对一些奇怪的费用项目，应调阅相关的会计凭证。检查时，应注意：同一宗土地有多个开发项目（特别是纳税人同时进行自建房和开发房地产），是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确；房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。2、土地开发成本的检查包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费等。（1）土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等；（2）前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出；（3）基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫和绿化等工程发生的支出。检查方法：检查“开发成本—土地开发成本”明细账对一些奇怪的费用项目，应调阅相关的会计凭证。检查时，应注意：（1）是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款，应核对拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。（2）前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形；（3）是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费；（4）多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。3、开发间接费用的检查开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费和周转房摊销等。检查“开发间接费用”和“开发成本”明细账。一方面检查开发间接费用的发生额，检查时应注意：（1）是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形；（2）开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。另一方面检查开发间接费用的分配，检查时应注意开发间接费用的分配方法是否科学、分配结果是否正确。4、配套设施开发成本的检查公共配套设施费,包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。检查“开发成本—配套设施开发成本”明细账，一方面检查发生额，看配套设施开发成本是否合理，有无非正常项目支出，特别注意有无列支有偿转让给有关部门的大型配套设施费。另一方面，检查配套设施开发成本的分配。检查时，应注意：（1）公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况；（2）是否将房地产开发费用记入公共配套设施费；（3）多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。5、建筑安装工程费的检查建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费。（1）采用发包方式进行建筑安装工程施工的检查检查“开发成本—房屋开发成本—建筑安装工程费”明细账发生额，并与“预付账款—预付工程款“、“应付账款—应付工程款”、“银行存款”等账户核对。检查时，应注意：第一，发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符；第二，房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目；第三，参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。（2）采用自营方式进行建筑安装工程施工的检查检查“开发成本—房屋