姚林香-土地增值税

土地增值税主讲人:江西财经大学姚林香——教授、博士——江西省中青年学科带头人——江西省高校教学名师Email：[e-mail]联系方式：13065138826土地增值税制的主要内容一、纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（即转让房地产）并取得收入的单位和个人。（一）不论法人与自然人（二）不论经济性质（三）不论内资与外资、中国公民与外籍个人（四）不论部门二、征税范围(一)征税范围1、转让国有土地使用权2、地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让(二)征税范围的界定1、是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税。转让的土地，其使用权是否国有，是判定标准之一。2、是对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转让行为征税。土地使用权、地上建筑物及其附着物的产权是否发生转让，是判定标准之二。3、是对转让房地产并取得收入的行为征税。是否取得收入，是判定标准之三。（三）对若干具体情况的判定根据三条判定标准，可以对以下若干具体情况是否属于征税范围进行判定：1．以出售方式转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物的2．以继承、赠与方式转让房地产的3．房地产的出租4．房地产的抵押5．房地产的交换6．以房地产进行投资、联营7．合作建房8．企业兼并转让房地产9．房地产的代建房行为10．房地产的重新评估三、计税依据—增值额增值额=转让房地产取得的收入-扣除项目金额（一）转让房地产取得的收入纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。（二）扣除项目金额1.取得土地使用权所支付的金额。包括：①地价款；②按规定交纳的有关费用。2.房地产开发成本。包括:（1）土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。（2）前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。（3）建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。（4）基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。（5）公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。（6）开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。3.房地产开发费用。是指销售费用、管理费用、财务费用。(1)能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构贷款证明的，允许扣除的房地产开发费用=利息+（1+2）×5%以内。(2)不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，允许扣除的房地产开发费用=（1+2）×10%以内。4.旧房及建筑物的评估价格。房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。5.与转让房地产有关的税金。包括：营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。房地产开发企业，在其转让时缴纳的印花税因已列入管理费用，因而不得在此扣除。其他纳税人缴纳的印花税允许在此扣除（按产权转移书据所载金额的万分之五贴花）。6.其他扣除项目。对从事房地产开发的纳税人可按（1+2）×20％加计扣除。（三）按照房地产评估价格计算征收的情形1.隐瞒、虚报房地产成交价格的。2.提供扣除项目金额不实的。3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。四、税率实行四级超率累进税率：1．增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。2．增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。3．增值额超过扣除金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。4．增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。五、应纳税额计算应纳税额=∑（每级距的土地增值额×适用税率）方法一：应纳税额＝∑（每级距的土地增值额×适用税率）方法二（速算扣除法）：应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数为了计算简便，可以在每一级确定一个速算扣除系数，即第一级为0％，第二级为5％，第三级为15％，第四级为35％，以速算应纳税额。【例题1】某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1000万元；房地产开发成本3000万元；财务费用中的利息支出为500万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），但其中有50万元属加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费共计为555万元；该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。解：（1）取得土地使用权支付的地价未及有关费用为1000万元（2）房地产开发成本为3000万元（3）房地产开发费用＝500-50+（1000+3000）×5%＝650（万元）（4）允许扣除的税费为555万元（5）从事房地产开发的纳税人加计扣除20%加计扣除额＝（1000+3000）×20%＝800（万元）（6）允许扣除项目金额合计＝1000+3000+650+555+800＝6005（万元）（7）增值额＝10000-6005＝3995（万元）（8）增值率＝3995÷6005×100%＝66.53%（9）应纳税额＝3995×40%-6005×5%＝1297.75（万元）【例题2】2006年某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收入1.4亿元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为4800万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%；销售商品房缴纳的有关税金770万元。该公司销售该商品房应缴纳的土地增值税为（）。A.2256.5万元B.2445.5万元C.3070.5万元D.3080.5万元【答案】B【解析】根据土地增值税法计算方法与步骤，计算过程如下：计算扣除金额=4800＋4800×10%＋770＋4800×20%=7010（万元）；计算土地增值额=14000－7010=6990（万元）；计算增值额占扣除项目金额的比例=6990÷7010×100%=99.7%，适用税率为第二档，税率40%、扣除系数5%；应纳土地增值税=6990×40%－7010×5%=2445.5（万元）。六、税收优惠(一)建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征。(二)对国家征用、收回的房地产的，免征。(三)个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，凡居住≥5年的，免征；5年＞居住≥3年的，减半征；居住＜3年的，按规定征。七、征收管理与纳税申报（一）纳税地点—房地产所在地（二）纳税期限—转让房地产合同签定后的七天内（三）纳税申报土地增值税的会计处理房地产企业转让房地产并取得收入的行为，是土地增值税的应税行为。企业计算应由当期营业收入负担的土地增值税时：借：主营业务税金及附加贷：应交税金—应交土地增值税转让的国有土地使用权连同地上建筑物及其附着物，一并在“固定资产”帐户核算的，转让时应缴纳的土地增值税：借：固定资产清理贷：应交税金—应交土地增值税企业缴纳土地增值税时：借：应交税金—应交土地增值税贷：银行存款例题：某房地产开发企业建造并出售了一幢写字楼，取得销售收入1800万元（营业税率为5%，城市维护建设税税率为7%，教育附加征收率为3%）。该企业为建造此写字楼支付的地价款为250万元；房地产开发成本为350万元；房地产开发费用中的利息支出200万元（能够按转让房地产项目计算分摊并提供工商银行证明）。企业所在地政府规定的其房地产开发费用的计算扣除系数为5%。企业土地增值税应纳税额计算过程如下：（1）扣除项目金额=250+350+200+（250+350）×5%+1800×5%×（1+7%+3%）+（250+350）×20%=250+350+230+99+120=1049（万元）（2）增值额=1800-1049=751（万元）（3）应纳土地增值税=751×40%-1049×5%=247.95（万元）（4）根据计算的土地增值税，做会计分录如下：借：主营业务税金及附加2479500贷：应交税金—应交土地增值税2479500土地增值税清算的主要内容一、土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。二、土地增值税的清算条件（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完2.整体转让未竣工决算房地产开3.直接转让土地使用权的。（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已2.取得销售（预售）许可证3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。三、非直接销售和自用房地产的收入确定（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。四、土地增值税的扣除项目（一）房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。（二）房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。（四）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。（五）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。五、土地增值税清算应报送的资料按规定应进行土地增值税清算的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续；按规定可要求进行土地增值税清算的纳税人，须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：（一）房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报。（二）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；（三）主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资