实际工作中常见房产税征免政策问题解答

一、公司用于售楼的售楼部等临时建筑物要缴房产税吗？问：我公司是房地产开发公司，有400平方米用于售楼的售楼部等临时性建筑物，请问这些临时建筑物是否要缴房产税？如果要缴，那么政策依据又是什么？答：1986年9月25日财政部税务总局下发了《财政部、税务总局关于检发〈关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定〉、〈关于车船使用税若干具体问题的解释和暂行规定〉的通知》（财税地〔1986〕8号）第二十一条明确规定：“凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。”第十九条还明确：“纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。”仔细分析这一规定，我们可以发现财税地〔1986〕8号文第二十一条规定不予征税的临时性建筑物必须同时满足两个条件：其一必须为基建工地服务，其二必须处于施工期间。相反如果基建工程结束，临时性建筑物归基建单位使用，则须从基建单位使用的次月起缴纳房产税。你单位所拥有的400平方米售楼部等临时建筑物显然不是为基建工地服务，而是为售楼服务，因而不能满足不征房产税的两个条件。如果这一临时建筑物为施工单位所建，那么从你的提问中我们也可以看出，这一临时建筑物也已经交与你单位了，并且你单位也已经在实质上使用了，因而应当从你单位接受这些临时建筑物的次月起缴纳房产税。如果这些临时建筑物由你单位自己建造，那么按照上述文件第十九条的规定，你单位也应当从该临时建筑物使用的次月起缴纳房产税。也就是说无论你单位的这些临时建筑物是哪一方建造的，都须缴纳房产税。【问题】房地产开发公司临时搭建的售楼处，在售楼结束后需要拆除的，请问，此售楼处是否需要缴纳房产税？【解答】《财政部、国家税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（财税地[1987]3号）文件第一条中对房产的解释如下，房产是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和维护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或者储藏物资的场所。《财政部、国家税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字[1986]8号）文件第二十一条规定，凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交换或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。根据上述规定，售楼处不论是永久性或临时性的，若符合上述房产定义，均应按规定缴纳房产税，但如果其符合财税地字[1986]8号文件规定的免税条件，则可以免缴房产税。二、车棚和临时仓库等应缴纳房产税吗？【问题】车棚、污水处理站顶蓬、煤蓬、临时简易仓库等，是否属于建筑物，免征房产税？【解答】房产税依照房产原值或租金作为征收对象。在税收管理中，对“房产”的界定，可根据《财政部、税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（财税地[1987]3号）关于“房产”的解释规定，“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。《财政部、国家税务总局关于加油站罩棚房产税问题的通知》（财税[2008]123号）规定，加油站罩棚不属于房产，不征收房产税。以前各地已做出税收处理的，不追溯调整。因此，对于贵公司所述的几种构筑物，我们认为，不属于税法中所称的“房产”，无须缴纳房产税。三、在基建工地临时性搭建的工棚要缴纳房产税吗？根据财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定（财税地[1986]8号）的规定，凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定收征房产税。四、关于企业搭建的简易房屋和工棚征收房产税问题的通知沪税政二[1987]19号1987-1-28企业搭建的简易房屋和工棚要否征收房“税问题，经研究明确如下：企业房产凡记入固定资产科目房产原值的，不论结构，形状及用途如可，那应按房产原值计征房产税。未记入固定资产科目房产原值，而记入小型设施“等其他项或者以”待摊费用“处理的，如果构成房屋形状的。（有屋顶和墙的），应按规定征收房产税，未构成房屋形状的各种工棚不征房产税。五、广州市地方税务局关于明确地方税若干业务问题的通知局属各单位：为加强地方税征管，根据地方税有关法规规定，现对近期我市地方税征管中遇到的一些问题明确如下：一、关于一方出地一方出资建造房屋确定房产税(城市房地产税)纳税人的问题(一)对以一方出地一方出资形式建造的这类房产，在未取得国土房管部门核发的《房地产证》前，以国土房管部门批出的《建设用地批准书》记载的使用人为该房产的房产税(城市房地产税)纳税人。(二)对于不纳入国土房管部门产权登记范围的违章建筑和临建房屋，视为产权未明确的房产，该房产的使用人为房产税(城市房地产税)纳税人。本文下发之前已作出税务处理的，不再作调整。综上,我认为上海市那个文件规定相对比较切合实际。我认为无论什么工棚、车棚、简易仓库、临时办公房等等，也无论是不是记入固定资产帐，也无论谁建谁使用，只要具有完整的房屋形态，并且是用常用的房屋建筑材料建造，就应该征收房产税，不具有完整的房屋形态（如工棚、车棚、加油站的罩棚等），或者虽具有房屋形态，但不是用常规的房屋建筑材料建造的（如用铁皮、油毡、石棉瓦等搭建的临时住人、储藏东西用的简易房屋），也不应该征收房产税。财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定（财税地[1986]8号）的规定，凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定收征房产税。我认为，对这种临时房屋交还或转让给基建单位的，还不能一概以征税论，还应该按上面说的那个原则加以区分算不算房屋，算房屋的征税，不算房屋的不征税。实际工作中常见房产税征免政策（二）——装修费装修费是否计入固定资产原值缴纳房产税？我公司于2005年对办公楼进行装修，所发生装修费用计入“固定资产——固定资产装修”，并单独核算，房产税仍按房屋原值缴纳。地税机关在对我公司进行税务检查时，要求我公司将装修费计入房屋原值一并缴纳房产税，请问税务机关的处理是否正确，我公司应如何缴纳房产税？回复：对于房屋装修费是否计入固定资产原值缴纳房产税，应根据装修涉及的工程而定。根据《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发[2005]173号）的规定：“为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值”。如果你公司在房屋装修过程中更换了上述文件列明的房屋附属设施和配套设施，则无论会计上如何核算，都要并入房产原值缴纳房产税。如果房屋装修过程中不涉及上述列明的房屋附属设施和配套设施的更换，仅是装饰性的普通装修，根据《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字[1986]8号）中“房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿‘固定资产’科目中记载的房屋原价”的规定，这些费用是否计入房产价值应根据会计相关规定来判断。根据《企业会计准则—固定资产》的规定，固定资产的更新改造、装修修理等后续支出，如果使可能流入企业的经济利益超过了原先估计，如延长了固定资产的使用寿命，或者使产品质量实质性提高、产品成本实质性降低，则应当计入固定资产账面价值。除此之外的后续支出，应当确认为当期费用。企业在核算时，应依据上述原则判断固定资产后续支出是否资本化，从而确定装修费用是否应纳入房产原值缴纳房产税。房屋装修费是否应计入固定资产原值缴纳房产税？近日，某企业财务人员来电咨询，所在公司对新建办公楼进行装修，所发生装修费用会计上计入了“固定资产——固定资产装修”，并单独核算，咨询对发生的装修费是否应计入房屋原值一并缴纳房产税？税务机关解答：对于房屋装修费是否应计入固定资产原值缴纳房产税，应根据装修涉及的工程而定。国家税务总局《关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发[2005]173号）有明确规定：1、为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。2、对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值”。因此，如果你公司在房屋装修过程中更换了上述文件列明的房屋附属设施和配套设施，则无论会计上如何核算，都要并入房产原值缴纳房产税；如果房屋装修过程中不涉及上述列明的房屋附属设施和配套设施的更换，仅是装饰性的普通装修，根据相关文件规定以及会计准则的规定，不必计入固定资产账面价值，应当确认为当期费用。税务机关建议，今后企业遇到类似问题核算时，应依据判断固定资产后续支出是否资本化，从而确定装修费用是否应纳入房产原值缴纳房产税。（王力生）纳税人发生的装修费支出是否要作为房产税的计税基础？咨询内容：最近，我公司对职工卫生间进行了重新装修，更换了所有的坐便器、洗手盆等卫生洁具以及瓷砖。对于装修发生的十多万元支出，我公司记入了长期待摊费用。税务机关在检查时，提出我公司应将此项支出并入固定资产原值，作为缴纳房产税的计税基础。我们认为此项装修费未记入固定资产原值，不应缴纳房产税。对此双方意见不一。请问，装修费是否应作为房产税的计税基础？专家回复内容如下：《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）规定：“对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。”因此，判断装修费是否作为房产税的计税基础，要首先确定根据会计制度的规定，装修费是否应计入固定资产账面价值。《企业会计制度》（财会字〔2000〕第025号）第二十七条规定：“在原有固定资产的基础上进行改建、扩建的，按原固定资产的账面价值，加上由于改建、扩建而使该项资产达到预定可使用状态前发生的支出，减去改建、扩建过程中发生的变价收入，作为入账价值。”《企业会计准则第4号—－固定资产》（2006）第六条规定：“与固定资产有关的后续支出，符合本准则第四条规定的确认条件的，应当计入固定资产成本；不符合本准则第四条规定的确认条例的，应当在发生时计入当期损益。”其第四条的确认条件是：“（一）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；（