投资计划评估

12投資計劃評估淨現值法獲利指數法內部報酬率法修正內部報酬率法不動產投資的風險分析管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！3淨現值法淨現值(NetPresentValue,簡稱NPV)法方法:淨現值=未來淨現金流量之現值－初始現金投入NPV=或CFt：t期淨現金流量(即各期稅後現金入)R：折現率(即投資人之要求報酬率)nnRCFRCFRCFC)1(......)1()1(2211ntttRCF0)1(管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！4淨現值法決策準則:單一計劃:NPV0;互斥計劃:Max(NPV1,NPV2,…)0優劣:缺點:複雜優點:(1)考慮風險因素（2）考慮整時間價值因素(3）考慮投資人之機會成本（4）考慮整個投資期間之現金流量(5)考慮整個投資期末處分資產之現金流量管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！5獲利指數法ProfitabilityIndexMethod;簡稱PI方法:獲利指數=未來各期現金流入現值之和/未來各期淨現金流出現值之和PIntttntttRCOFRCIF00)1()1(管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！6獲利指數法決策準則:單一計劃:PI1;互斥計劃:Max(PI1,PI2,…)1優劣:缺點:(1)複雜(2)某些狀況未符合價值最大化原則優點:(1)考慮風險因素（2）考慮整時間價值因素(3）考慮投資人之機會成本（4）考慮整個投資期間之現金流量(5)考慮整個投資期末處分資產之現金流量管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！7內部報酬率法InternalRateofReturnMethod;簡稱IRR方法:內部報酬率:使淨現值(NPV)為0之折現率NPV=或CFt：t期淨現金流量(即各期稅後現金入)IRR：內部報酬率(即投資人之報酬率)nnIRRCFIRRCFIRRCFC)1(....)1()1(22110)1(0NPVRCFnttt管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！8內部報酬率法決策準則:單一計劃:IRRR;互斥計劃:Max(IRR1,IRR2,…)R優劣:缺點:(1)複雜(2)某些狀況未符合價值最大化原則(3)可能無解或(4)有多重解(5)再投資報酬率問題優點:(1)考慮風險因素（2）考慮整時間價值因素(3）考慮投資人之機會成本（4）考慮整個投資期間之現金流量(5)考慮整個投資期末處分資產之現金流量管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！9淨現值法與內部報酬率法之比較在互斥案件在下列兩情形下，IRR會做錯誤決策規模差距太大現金流量之時機不同時在互斥案件情形下，IRR提供一安全性指標ABNPVr20%15%10%管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！10NPVr不與橫軸相交圖7-2無解之情形管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！11NPVr兩個解圖7-3多重解之情形管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！12修正內部報酬率法ModifiedIRRMethod;簡稱MIRR方法:修正內部報酬率:使各期淨現金流出現值之和等於未來各期現金流入現值之和之折現率PV(cost)=PV(terminalvalue)nnttntntttMIRRRCIFRCOF)1()1()1(00管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！13修正內部報酬率法決策準則:單一計劃:MIRRR;互斥計劃:Max(MIRR1,MIRR2,…)R優劣:缺點:(1)複雜(2)某些狀況未符合價值最大化原則優點:(1)考慮風險因素（2）考慮整時間價值因素(3）考慮投資人之機會成本（4）考慮整個投資期間之現金流量(5)考慮整個投資期末處分資產之現金流量管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！14例釋[7-1]一個投資人購買一個擁有10個舖位的小商場。以下我們陳述該投資計劃的各項內容：不動產售價為一千萬，同年度不動產座落土地之公告現值為$3,800,000;評定建物價值為$1,200,000。業主須拿出兩百萬資金和八百萬貸款，貸款條件為年利率10%，期限三十年。按月分期等額償還貸款本息。不動產價值的70%可以採直線折舊法，按七年攤提折舊。管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！15例釋[7-1]（續）投資計劃預定5年，估計5年後可售得1,500萬，同年度不動產座落土地之公告現值為$8,300,000;評定建物價值為$900,000。假設土地增值稅率為:(漲幅100%以內為40%)、(漲幅100%-200%以內為50%);(漲幅200%以上為60%)財產交易所得為評定建物價值的14%。。邊際所得稅稅率為50%。要求報酬率為10%。出售資產之交易費用為$1,000,000。管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！16表7-1、收益與營運費用估計表(單位:千元)年別12345毛收益$2,000$2,200$2,500$3,000$3,200營運費用1,0001,2001,5002,0002,200例釋[7-1]（續）收益與營運費用估計如下:管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！17運用現代投資計劃評估方法之解答表7-2、營業淨收益計算表(單位:千元)年別12345毛收益$2,000$2,200$2,500$3,000$3,200營運費用1,0001,2001,5002,0002,200營業淨收益1,0001,0001,0001,0001,000管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！18表7-3抵押貸款支付分攤表年別償債支出利息支出償還本金貸款餘額1$842,496$798,049$44,447$7,955,5532842,496793,33249,1647,906,3893842,496788,22554,2717,852,1184842,496781,92060,5767,791,5425842,496776,88665,6107,725,932管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！19表7-4、稅金計算表(單位:元)年別12345營業淨收益$1,000,000$1,000,000$1,000,000$1,000,000$1,000,000減:利息費用798,049793,332788,225781,920776,886減:折舊費用1,000,0001,000,0001,000,0001,000,0001,000,000可課稅所得-798,049-793,332-788,225-781,920-776,886淨稅負-399,025-396,666-394,113-390,960-388,443管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！20表7-5、現金流量計算表(單位:元)年別12345營業淨收益$1,000,000$1,000,000$1,000,000$1,000,000$1,000,000減:償債支出842,496842,496842,496842,496842,496減:稅負-399,025-396,666-394,113-390,960-388,443淨現金流量556,529554,170551,617548,464545,947管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！21表7-6出售資產的淨現金流量出售不動產的現金流入$15,000,000減交易費1,000,000減土地增稅(=3,800,000*40%+700,000*50%)1,870,000減房屋財產交易所得稅(=900,000*14%)126,000減貸款餘額7,725,932出售不動產的淨現金流入4,278,068管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！22$2,748,43354320.1)(14,278,068)545,9470.1)(1548,6480.1)(1551,6170.1)(1554,1700.11556,5292,000,000NPV各評估方法之解答淨現值法PI法：2.37IRR法：38.38%MIRR法：30.77%管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！23不動產投資的風險分析經營風險（BusinessRisk）財務風險（FinancialRisk）因為舉債而來的風險增大報酬率波動增大違約的機率（提高損益兩平點）管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！24例釋[7-2]:舉債與報酬率波動今有一個投資計劃，其不動產售價為1,000萬。每年的淨營運收益有三個可能情形：(1)1,000,000；(2)1,500,000；(3)2,000,000。這三種可能情形的機率各佔1/3。該投資者可以發行債務以籌措投資款項。為簡便起見，我們假設(1)該投資者發行500萬債券以籌措投資款項，(2)沒有營利所得稅，(3)年利率為15%。我們以表7-7來說明舉債與否對報酬率波動的影響。管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！25表7-7舉債與否對報酬率波動的影響計算項目各種狀況未舉債狀況(1)(2)(3)營業淨收入$1,000,000$1,500,000$2,000,000投資報酬率10000001000000010,,,,%15000001000000015,,,,%20000001000000020,,,,%舉債狀況(1)(2)(3)利息前營業淨收入$1,000,000$1,500,000$2,000,000減利息支出750,000750,000750,000利息後營業淨收入250,000750,0001,250,000投資報酬率25000050000005,,,%750000500000015,,,%1250000500000025%,,,,管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！26例釋[7-2]:舉債與違約的風險今有一個不動產投資計劃，該計畫擁有28則該計畫之個出租單位。每單位每年租金收入為10萬元，而每年每單位之變動成本為5萬元。該計畫每年之固定支出為20萬元。則該計畫只要出租四個單位即可損益兩平。如該計畫有一12％，25年分期按月等額攤還之貸款＄7,500,000，則每月之償債支出為＄79,000。則每年償債支出為＄948,000。則每年固定支出成為＄1,148,000。則該計畫至少要出租23個單位才可損益兩平。管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！27-200,000400,000600,000800,0001,000,0001,200,0001,400,000123456789101112131415161718192021222324出租單位數金額未舉債之損一兩平點舉債後之損一兩平點營業淨收益舉債前之固定支出舉債後之固定支出管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！28不動產投資的風險分析流動性風險（LiquidityRisk）管理風險（ManagementRisk）利率風險（InterestRisk）政治風險（PoliticalRisk）管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！29分散風險的方法投資於不同資產類