投资部邮件113

印花税一、纳税义务人在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人，应当按照本条例规定缴纳印花税。二、征税范围下列凭证为应纳税凭证，包括五大类十三个税目。（一）经济合同：包括购销合同、加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、建筑安装工程承包合同、财产租赁合同、货物运输合同、仓储保管合同、借款合同、财产保险合同、技术合同或者具有合同性质的凭证；（二）产权转移书据；包括土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、商品房销售合同、专利转让合同；（三）营业账簿包括：日记账簿和各类明细账簿，记载资金的账簿；（四）权利、许可证照；（五）经财政部确定征税的其他凭证。三、税率纳税人根据应纳税凭证的性质，分别按比例税率或者按件定额计算应纳税额。（一）比例税率1.购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同：万分之三2.记载资金的账簿、加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货物运输合同、产权转移数据：万分之五3.财产租赁合同、财产保险合同、仓储保管合同：千分之一4.借款合同：万分之零点五（二）定额税率其他营业账簿、权力、许可证照，按件定额贴花，每件5元四、纳税义务发生时间：帐簿起用时；合同（协议）签订时；证照领受时；资本注册时或增加时。五、应纳税额计算1.适用比例税率的应纳税凭证：应纳税额=计税金额×比例税率按比例税率计算纳税而应纳税额不足1角的，免纳印花税；应纳税额在1角以上的，其税额尾数不满5分的不计，满5分的按1角贴花。2.适用定额税率的应税凭证：应纳税额=凭证件数×固定税额印花税误区一：所有的合同都要贴印花税《印花税暂行条例施行细则》规定，印花税只对税目税率表中列举的凭证和经财政部确定征税的其他凭证征税。也就是说，印花税的征收范围采用列举的方式，没有列举的凭证，无需贴花。（比如公司与会计事务所签订的审计协议书，不需要贴印花税。依据《国家税务局关于对技术合同征收印花税问题的通知》([89]国税地字第034号)第二条第二款明确指出：一般的法律、法规、会计、审计等方面的咨询不属于技术咨询，其所立的合同不贴印花）。印花税误区二：按照含增值税的“合同额”计算缴纳增值税总局在2016年4月25日视频会议有关营改增的政策口径进行统一：关于印花税计税依据问题合同中所载金额和增值税分开注明的，按不含增值税的合同金额确定计税依据，未分开注明的，以合同所载金额为计税依据。在实务中，按合同为应税凭证计算缴纳印花税，其计税基础应该是：（1）如印花税应纳税合同或者具有合同性质的凭证，只记载不含税金额，以不含税金额作为印花税的计税依据；【如】房租租赁合同中，只约定年租金不含税30万元，则以“30万元”为作为印花税的计税依据，财产租赁合同按租赁金额千分之一贴花，则：应缴纳印花税税额=30万元╳0.1%=300元（2）如印花税应纳税合同或者具有合同性质的凭证，既记载不含税金额又记载增值税金额，且分别记载的，以不含税金额作为印花税的计税依据；【如】房租租赁合同中，约定年租金不含税30万元，税额3.3万元，则以不含税金额30万元作为印花税的计税依据，另财产租赁合同按租赁金额千分之一贴花，则：应缴纳印花税税额=30万元╳0.1%=300元（3）如印花税应纳税合同或者具有合同性质的凭证，所载金额中包含增值税金额，但未分别记载的，以合同所载金额（即含税金额）作为印花税的计税依据。【如】房租租赁合同中，只约定年租金含税33.3万元，为单独记载税额，则以含税金额33.3万元作为印花税的计税依据，另财产租赁合同按租赁金额千分之一贴花，则：应缴纳印花税税额=33.3万元╳0.1%=333元房产税房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。知识点：纳税义务人与征税范围一、纳税义务人房产税的纳税义务人是征税范围内的房屋产权所有人，包括国家所有和集体、个人所有房屋的产权所有人、承典人、代管人或使用人三类。具体包括：1.产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。2.产权出典的，由承典人纳税。3.产权所有人、承典人不在房屋所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人纳税。二、征税对象——房产与房屋不可分割的各种附属设施或不单独计价的配套设施，也属于房屋，应一并征收房产税；但独立于房屋之外的建筑物（如水塔、围墙等）不属于房屋，不征房产税。房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。三、征税范围城市、县城、建制镇和工矿区征收(不包括农村)。【单选题】下列房屋及建筑物中，属于房产税征税范围的是（）。A.农村的居住用房B.建在室外的露天游泳池C.个人拥有的市区经营性用房D.尚未使用或出租而待售的商品房『正确答案』C『答案解析』房产税的征税范围不包括农村；商品房在出售前，不征收房产税。一、税率——记忆1.从价计征：税率为1.2%；2.从租计征：税率为12%；对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，暂减按4%税率征收房产税。二、计税依据：从价、从租1.从价计征——计税依据是房产原值一次减除10%～30%的扣除比例后的余值。各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定。(四川为30%)【解析1】房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。【解析2】房产原值包括与房屋不可分割的附属设施。凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。【解析3】纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。【解析4】房产原值中均应包含地价的规定：宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。需要注意的特殊问题：以房产联营投资的，房产税计税依据应区别对待：（1）以房产联营投资，共担经营风险的，以房产余值为计税依据计征房产税；（2）以房产联营投资，收取固定收入，不承担经营风险，只收取固定收入的，实际是以联营名义取得房产租金，因此应由出租方按租金收入计征房产税【单选题】某公司2014年购进一处房产，2015年5月1日用于投资联营（收取固定收入，不承担联营风险），投资期3年，当年取得固定收入160万元。该房产原值3000万元，当地政府规定的减除幅度为30%，该公司2015年应缴纳的房产税为（）万元。A.21.2B.27.6C.29.7D.44.4『正确答案』B『答案解析』房产税=160×12%+3000×（1-30%）×4/12×1.2%＝27.6（万元）【单选题】某公司2014年购进一处房产，2015年5月1日用于投资联营（收取固定收入，不承担联营风险），投资期3年，每年取得固定收入160万元。该房产原值3000万元，当地政府规定的减除幅度为30%，该公司2015年应缴纳的房产税为（）万元。A.21.2B.27.6C.29.7D.44.4『正确答案』A『答案解析』房产税=160×12%*8/12+3000×（1-30%）×4/12×1.2%＝21.2（万元）三、应纳税额的计算计税方法计税依据税率税额计算公式从价计征房产计税余值1.2%全年应纳税额＝应税房产原值×（1-扣除比例）×1.2%从租计征房屋租金12%（个人为4%）全年应纳税额＝租金收入×12%（个人为4%）一、纳税义务发生时间重点是：纳税义务发生时间——当月与次月区分房产用途纳税义务发生时间1.将原有房产用于生产经营从生产经营之月起2.自行新建房屋用于生产经营从建成之次月起3.委托施工企业建设的房屋从办理验收手续之次月起（此前已使用或出租、出借的新建房屋，应从使用或出租、出借的当月起）4.纳税人购置新建商品房自房屋交付使用之次月起5.购置存量房自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起6.纳税人出租、出借房产自交付出租、出借房产之次月起7.房地产开发企业自用、出租、出借自建商品房自房屋使用或交付之次月起8.其他因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末二、纳税地点房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关纳税。房产税暂行条例规定：“房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。”营改增后，其计税方式也由原先的价内税改变为价外税。因此，营改增后如何确定房产税计税依据，正确计算房产税，应注意以下四个问题。问题一：营改增后，从租计征的房产税计税依据是否含增值税？《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）规定：“房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。在计征房产税等税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。”同时，对于享受减征、免征增值税优惠的纳税人，还专门规定“免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。”因此，2016年5月1日后，纳税人从租计征房产税时，其计税依据不含增值税。问题二：出租房产增值税计税方法如何确定？营改增后确定从租计征房产税计税依据，必须先厘清增值税如何计算。当前，纳税人出租房产一般存在三种情形：一是单位和个体工商户出租2016年4月30日以前取得的房产，二是单位和个体工商户出租2016年5月1日以后取得的房产，三是其他个人出租房产（住房、其他房产）。增值税计税方法也存在两种方式：一般计税方法和简易计税方法。按照纳税人增值税纳税资格的登记种类的不同，其计税的方式和依据也各不相同。详见下表。问题三：一般计税方法从租计征房产税计税依据如何确定？出租房产实行（或选择）增值税一般计税方法的，其增值税应纳税额为“当期销项税额－当期进项税额”，当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。无论纳税人当期实际缴纳的增值税额多少，其从租计征的房产税计税依据“不含增值税”的租金收入，就是增值税发票中列明的“销售额”，即：取得的全部租金收入按照11%的增值税率折算后的金额。计算公式如下：从租计征房产税计税依据＝全部租金收入÷（1＋10%）即使纳税人不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区），增值税按照3％的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税的，其从租计征房产税计税依据仍然是“不含增值税”的租金收入，在房产所在地地税机关申报缴纳。问题四：简易计税方法从租计征房产税计税依据如何确定？选择（或实行）简易计税方法的纳税人，由于国家对小微企业和个人（个体工商户和其他个人）出租住房的增值税优惠，其从租计征房产税的计税依据，不能简单地等同于按5%的征收率折算不含税租金收入，应区分不同的情况分别确定：1.一般纳税人选择简易计税方法的，从租计征房产税计税依据是“不含增值税”的租金收入，即以收到的全部租金收入，按照5%的征收率折算，计算公式如下：从租计征房产税计税依据＝实际全部租金收入÷（1＋5%）。2.小规模纳税人实行简易计税方法的，因纳税人可能享受小微企业免征增值税优惠以及开具增值税发票种类的不同（增值税普通发票、增值税专用发票）而不同，其从租计征房产税计税依据不能简单地等同于“不含增值税”的租金收入，其“免征增值税的，确定计税依据时，不扣减增值税额”，即不扣除减免的增值税额，具体如下：满足小微企业增值税优惠条件的纳税人，出租房产开具增值税普通发票免征增值税的，确定其从租计征房产税计税依据时，租金收入不扣减增值税额，即为实际收到的全部租金，无须折算“不含增值税”的租金收入。满足小微企业增值税优惠条件的纳税人，出租房产开具增值税专用发票的（全部或部分），不享受免征优惠，应按规定征收（或预缴）