房产税、城镇土地使用税、耕地占用税

1RealEstateTax房产税2一、房产税基本原理（一）概念房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。（二）房产税的特点：1.属于财产税中的个别财产税；2.征税范围仅限于城镇的经营性房屋；3.区别房屋的经营使用方式规定征税办法。3二、房产税的纳税义务人与征税范围（一）纳税义务人房产税的纳税义务人是指房屋的产权所有人。1、产权属于国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属于集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。2、产权出典的，由承典人纳税；3、产权所有人、承典人不在房产所在地的，由房产代管人或者使用人为纳税义务人。4、产权未确定以及租典纠纷未解决的，房产代管人或者使用人为纳税义务人。5、纳税人和个人无租使用其他房产管理部门，免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。4（二）征税范围1.房产税的征税对象是房产，即有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可提供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。【提示】要注意房产不等于建筑物。与房屋不可分割的各种附属设施或不单独计价的配套设施，也属于房屋，应一并征收房产税；但独立于房屋之外的建筑物（如水塔、围墙等）不属于房屋，不征房产税。房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。52.征税范围城市、县城、建制镇、工矿区。不包括农村房屋。与城镇土地使用税一样的征税范围。【例】农民王某，2010年将他在本村价值20万元的楼房出租，取得租金收入3000元。按照房产税从租计征的规定计算，王某当年应缴纳房产税360元。解：（1）上述观点是错误的。（2）房产税的征税范围不包括农村房屋，因此，王某不要缴纳房产税。6三、税率、计税依据与应纳税额的计算【解释】对比记忆计税依据和税率、税额计算公式：7在确定房产税的计税依据时，还需要注意以下几个特殊规定：1.对投资联营的房产的规定对以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产余值作为计税依据计征房产税；对只收取固定收入，不承担联营风险的，应按租金收入计征房产税。假定甲与其他投资人共担风险，共负盈亏，则联营企业为房产税纳税人，从价计税。假定甲只收取固定收入，不承担联营风险的，则甲为房产税纳税人，从租计税。8【例题】某公司2008年购进一处房产，2009年5月1日用于投资联营（收取固定收入，不承担联营风险），投资期3年，当年取得固定收入160万元。该房产原值3000万元，当地政府规定的减除幅度为30％，该公司2009年应缴纳的房产税为()。A.21.2万元B.27.6万元C.29.7万元D.44.4万元【答案】B【解析】用房产投资联营取得固定收入的，按租金收入计交房产税，则该企业应纳房产税为未联营期间按计税余值计算房产税与参与对外联营取得固定收入比照租金收入计交房产税的两项之和：3000×（1-30%）×1.2%×4/12+160×12%=8.4+19.2=27.6(万元)。92.融资租赁房屋的，以房产余值为计税依据计征房产税，租赁期内该税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。103.房屋附属设备和配套设施的计税规定：从2006年1月1日起（1）凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。（2）对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设施和设施的价值；对附属设施和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。114.对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。125.对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。【例】某企业购置一幢办公楼,会计固定资产账面记录房产金额3000万元,在无形资产账面记载了购买该幢楼支付的土地使用权金额1000万元,当地的房产税原值减除比例30%,则该企业每年应纳房产税:(3000+1000)×(1-30%)×1.2%=33.6（万元）13宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。即：宗地容积率高于0.5的，一律按照地价全额计入房产原值计征房产税，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。【例】某工厂有一宗土地，占地26000平方米，支付价款26000万元，每平方米平均地价1万元，该宗土地上建筑房屋面积12000平方米，则该宗地容积率为0.46。计入房产原值的地价为24000万元（应税房产建筑面积×2×土地单价＝12000平方米×2×1万元/平方米＝24000万元）假如该工厂这宗土地其他条件不变，占地26000平方米，支付价款26000万元，每平方米平均地价1万元，该宗土地上房屋建筑面积50000平方米，该宗地容积率为1.92，则计入房产原值的地价为26000万元。146.对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。【例题】甲与乙签订房屋租赁合同，将一幢原值2500万元的写字楼租给乙商户使用。合同规定因乙租期为2年，可在入住时有1个月的免收租金期限。按照合同，该写字楼月租金20万元，房屋于2010年12月30日交付承租方，并规定了甲自2011年2月1日起向乙收取租金。则甲在2011年应交纳的房产税为（）。（当地的房产税原值减除比例20%）A.26.4万元B.26.8万元C.28.4万元D.28.8万元【答案】C【解析】对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。则甲对于该写字楼应在1月从价计税，2月至12月从租计税。应纳房产税=2500×(1-20%)×1.2%/12+20×12%×11=2+26.4=28.4（万元）15四、税收优惠P202-203【例】赵某拥有两处房产，一处原值60万元的房产供自己和家人居住，另一处原值20万元的房产于2010年7月1日出租给王某居住，按市场价每月取得租金收入1200元。赵某当年应缴纳的房产税为？应纳房产税=1200×6×4%=288元16【例】某省政府机关有办公用房一幢，房产价值5000万元。2010年将其中的四分之一对外出租，取得租金收入100万元。已知该省统一规定计算房产余值时的减除幅度为20%，该省政府机关当年应纳的房产税为多少？解：①省政府机关办公用房免税②出租部分应以租金交税，应纳税额为：应纳房产税=10012%=12（万元）17【例】某企业拥有A、B两栋房产，A栋自用，B栋出租。A、B两栋房产在2010年1月1日时的原值分别为1200万元和1000万元，2010年4月底B栋房产租赁到期。自2010年5月1日起，该企业由A栋搬至B栋办公，同时对A栋房产开始进行大修至年底完工。企业出租B栋房产的月租金为10万元，地方政府确定按房产原值减除20%的余值计税。该企业当年应缴纳房产税？【解析】纳税人因房屋大修停用半年以上，大修期间免征房产税。A栋房产2010年应纳的房产税=1200×（1－20%）×1.2%×4÷12=3.84（万元）2010年4月底B栋房产租赁到期，B栋房产2010年应纳的房产税=10×12%×4+1000×（1－20%）×1.2%×8÷12=11.2（万元）该企业当年应缴纳房产税=3.84+11.2=15.04（万元）18五、征收管理一、纳税义务发生的时间：二、纳税期限房产税实行按年征收，分期缴纳的办法，具体纳税期限由省（市、自治区）政府决定。三、纳税地点房产税应向房产所在地的地方税务机关缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产座落地点分别向房产所在地税务机关纳税。19【例】某企业8月10日对委托施工单位建设的生产车间办理验收手续，由在建工程转入固定资产原值500万元。（房产税计算余值的扣除比例20%）要求：计算应缴纳的房产税。应缴纳房产税=500×（1-20%）×1.2%÷12×4=1.6（万元）20LandUseTaxinCitiesandTowns城镇土地使用税21一、城镇土地使用税基本原理•（一）概念城镇土地使用税是以国有土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。•（二）特点：P20522二、纳税义务人与征税范围（一）纳税义务人是使用城市、县城、建制镇和工矿区土地的单位和个人。纳税人通常包括以下几类：1、拥有土地使用权的单位和个人；2、拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，其土地的实际使用人和代管人为纳税人；3、土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，其实际使用人为纳税人；4、土地使用权共有的，共有各方都是纳税人，由共有各方分别纳税。（以实际使用土地面积）23（二）征税范围城镇土地使用税的征税范围是：城市、县城、建制镇和工矿区内属于国家所有和集体所有的土地。【特殊规定】公园、名胜古迹内索道公司的经营用地应缴纳城镇土地使用税；24三、税率、计税依据和应纳税额的计算全年应纳税额＝实际占用应税土地面积（平方米）×适用税率（一）税率：土地使用税每平方米年税额如下：（一）大城市1.5元至30元；（二）中等城市1.2元至24元；（三）小城市0.9元至18元；（四）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。经济落后地区，土地税额可适当降低，但降低额不得超过税率表中规定的最低税额30%。经济发达地区的适用税额可适当提高，但须报财政部批准。25（二）计税依据——实际占用土地面积1、以测定面积为计税依据，适用于由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的纳税人。2、以证书确认的土地面积为计税依据，适用尚未组织测量土地面积，但持有政府部门核发的土地使用证书的纳税人。3、以申报的土地面积为计税依据，适用于尚未核发土地使用证书的纳税人。26【例】甲企业（国有企业）生产经营用地分布于A、B、C三个地域，A的土地使用权属于甲企业，面积9000平方米；B的土地使用权属甲企业与乙企业共同拥有，面积5000平方米，实际使用面积各半；C面积3000平方米，甲企业一直使用但土地使用权未确定。假设A、B、C的城镇土地使用税的单位税额为每平方米5元，甲企业全年应纳城镇土地使用税为？城镇土地使用税＝（9000＋5000÷2＋3000）×5＝72500元27【例】某城市的一家公司，实际占地23000平方米。由于经营规模扩大，年初该公司又受让了一尚未办理土地使用证的土地3000平方米，公司按其当年开发使用的2000平方米土地面积进行申报纳税，以上土地均适用每平方米2元的城镇土地使用税税额。该公司当年应缴纳城镇土地使用税为？应纳税额＝（23000＋2000）×2＝50000（元）28四、税收优惠【归纳】P208第9点29【例】下列各项中，可以免缴城镇土地使用税的有（）。A.财政拨付事业经费单位的食堂用地B.名胜古迹场所设立的照相馆用地C.公园内设立的影剧院用地D.宗教寺庙人员的生活用地答案：AD30【例】下列各项中，应缴纳城镇土地使用税的有（）。A.用于水产养殖业的生产用地B.名胜古迹园区内附设的照相馆用地C.公园中管理单位的办公用地D.学校食堂对外营业的餐馆用地答案：BD31【例】某企业2010年度共计拥有土地65000平方米，其中子弟学校占地3000平方米、幼儿园占地1200平方米、企业内部绿化占地2000平方米。城镇土地使用税4元/平方米，计算该企业2010年应缴纳的城镇土地使用税。该年应缴纳的城镇土地使用税：（65000－3000－1200）×4=243200（元）32