房产税能否抑制高房价

房产税能否抑制高房价来源：深圳特区报作者：谭建伟2010年10月18日08:30我来说两句(0)治理高房价，房产税是一副什么样的药？昨天上午，20余名深圳房地产界的专业人士齐聚深商研究会等单位主办的周末沙龙，围绕这一主题展开热烈讨论。不少来宾相信，房产税改革，对抑制高房价会产生一定的作用，关键要看税率高低和综合配套措施能否有机结合。9月29日，国家有关部委推出多项房地产政策，展开第二轮楼市调控。其中，十分引人注目的一项就是，“房产税改革试点将加快推进，并逐步扩大到全国”。相比4月楼市新政提出的“加快研究制定引导个人合理住房消费和调节房产收益的税收政策”，已从“加快研究政策”进入到“加快推进试点”层面了。房产税箭在弦上资深房产评论员王世泰说，房产税现在是箭在弦上，将出未出；不是引而不发，而是看什么时候发。中国的国情决定房地产不能成为投机行业，也不能成为投资行业。因为中国的土地资源很紧张。中国经济结构的构成不能再由房地产唱主角，中国的资本不能纷纷进入房地产。加快房产税改革试点，传递的是一个重要信息：以后要不断加大房产持有的成本，以此消解、减弱或是逐步根除国民理财理念中的房产投资欲望以及现有的惯性。专业研究人士黄智文表示，我国房地产交易环节的税已经有了，但在保有环节还没有安排税收，从税收结构上看，有必要征收房产税。中国社科院做的“十二五”规划里，就把这个提出来了。相信以后会开征房产税的。为什么现在提得这么紧迫？因为房价高、社会舆论反应强烈。也存在不同的看法。一位与会的自由撰稿人称，出台新房产税，存在法理、税务及社会三个层面的困境，动作不会那么快，政府会从长计议。收税难度比较大市国土房产评估发展中心赵新平博士关心的是房产税如何实施。他说，房产税为什么而征，征来的税用于什么，目前似乎还没有一个官方人士说清楚了。搞房产税，从税收基本道理来讲，它是调节什么呢？它是普调的，还是有具体的征收对象？比如，房产税实施过程中，课税的对象、税率，如何去确定，谁去认定。现在大家比较一致的意见是，房产税要针对二套甚至三套以上的房子课税，但是谁来认定二套、三套？如果按减免一定面积后再征，谁来做这个工作，好做不好做？如果按1%房产价值征税，高不高，能不能起到作用，这是值得讨论的。“中国的房地产包括农民房、合作建房、福利房等多种形式，农民房怎么收房产税？商品房好征收，合作建房怎么征收？而出台房产税一定要先解决这些问题。同时，还包括税率高低、征税基础如何确定的问题；甚至涉及官员的财产公开，难度可想而知。”中国社科院法学研究所教授张翔也认为，房产税在实际操作中存在一系列的难题亟待解决。王世泰担心地说，要重视上有政策下有对策的现象。如果开征房产税，卖方想方设法将新增税负转嫁到买房人身上，那么，不仅房产税对抑制高房价的作用要大打折扣，而且会增加有真正需求的购房人的负担。高房价需综合治理高房价带来经济结构失衡，金融风险，并日益成为非常敏感、非常激烈的社会问题。资深房产评论员青忠贵表示，房产税要征，关键在量。“我个人的理解，征的幅度要大，百分之零点几，无论对于调控房地产市场还是社会财富二次分配，把财富用在社会保障或是其他的方面，我觉得都不够。”他建议，所有的房子都要征房产税，第一套房子可以暂时免税；第二套房子按照2%征，第三套就是3%，以此类推，然后打个五折。这样可能有作用。深职院房地产研究中心主任邓志旺形象地说，房产税像中药，每年征收一点，有没有效剂量是很重要的。如果税率偏低，通胀较高，必然对降房价没有多少意义。目前情况下，房产税税率定得过高，也不合时宜。“更好的药方，我觉得是房地产交易所得税。德国是比较发达的经济体，房价不是很高，采用的就是惩罚性交易所得税。100万的房卖了200万，可能要交110万的税，导致房价上涨的收益完全被税收抵消，从而抑制炒房。”“中国的高房价主要有两个成因，一是整个国民经济结构的问题，比如国有资本为主体的结构，造成市场发育不是很充分；二是分配机制的问题，第一次分配没有营造公平的市场规则，二次分配没有建立比较完整的福利政策、福利制度。这两个原因没解决，房价的问题是很难解决的。”独立评论人南云楼分析，征房产税对房价的影响只是比较小的一个方面，关键是调整经济结构和分配方式。调整分配方式有三件事情要做：建设法制社会；提供大量廉租房；通过税收对房价起到一定的控制作用。房产税大事记1949年中华人民共和国建立后，政务院发布《全国税政实施要则》（1950年）将房产税列为开征的14个税种之一。1951年8月政务院发布《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》，将房产税与地产税合并为房地产税。1973年简化税制，把对国营企业和集体企业征收的城市房地产税并入工商税，保留税种只对房管部门、个人、外国侨民、外国企业和外商投资企业征收。1984年改革工商税制，国家决定恢复征收房地产税，将房地产税分为房产税和城镇土地使用税两个税种。1986年9月15日国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》，同年10月1日起施行，但对住宅免征。名词解释房产税，又称房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。对房产征税的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。房产税改革方案简介今年是继续应对国际金融危机、保持经济平稳较快发展的关键一年。国际国内经济深度调整和深刻变化，迫切要求加大改革力度，进一步破除制约经济结构调整和经济发展方式转变的体制机制障碍，切实推动科学发展。编辑本段主要内容《意见》指出，深化财税体制改革。(一)出台资源税改革方案，统一内外资企业和个人城建税、教育费附加制度，逐步推进房产税改革，研究实施个人所得税制度改革，完善消费税制度，研究开征环境税的方案。(二)全面编制中央和地方政府性基金预算，试编社会保险基金预算，完善国有资本经营预算，加快形成覆盖政府所有收支、完整统一、有机衔接的公共预算体系。推进预算公开透明，健全监督机制。研究建立地方政府财政风险防控机制。(三)建立行政事业单位国有资产统计报告和收入管理制度。完善中央企业国有资本经营收益上缴和使用管理制度。国务院首次明确推进房产税改革2010年06月01日“逐步推进房产税改革”。在中国政府网（5月31日）公布的《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》（以下简称《意见》）中，这一表态是最高决策层对于楼市调控具体税收手段的第一次明确。受此消息影响，昨日地产股大幅跳水，并拖累沪指跌幅达2.4%。业界认为，中央动用房产税调控市场的预期越来越强，不排除上海近期推行试点的可能。一些分析人士认为，房产税的最主要目的或不是调控房地产市场，而在于调节收入分配。同时，地方财政或将因此受益。值得注意的是，《意见》还要求，由发改委牵头，出台关于促进房地产市场长远健康发展的“综合性政策”。编辑本段上海试点上海试点预期再起“房产税与物业税最大的不同在于，房产税是已有税种，可以调整征收范围后推出，而物业税的出台需要立法程序。”北京大学房地产研究所所长陈国强向《每日经济新闻》记者表示，作为保有环节的税种，房产税是中国现阶段的首选。据了解，房产税于1986年出台，征收范围为经营性房产（不含住宅），依照房产余值计征的税率为1.2%；依照房产租金收入计征的税率为12%。根据此前流传的上海房产税草案，家庭人均面积是衡量是否征收的重要依据。如果符合征税条件，征税额相当于房产价值的8‰。不少业内人士担心，将房产税扩大到住宅，可能会加重购房者的负担。陈国强表示，如推进房产税试点，势必会进行差异化操作，即对首套房免征或降低税率，多套房和大户型房屋从严征收。同时，与房地产有关的一些税种也将被合并，避免更多成本转嫁到购房者身上。据了解，目前中国与房地产有关的税收多达40多种，个别地方甚至有上百种。此前传出上海将出台房产税，但截至目前，上海方面仍未公开承认。国务院昨日表态后，上海业界认为，不排除近期推行房产税试点的可能。“现在大家都在等这个政策（房产税）。正式出来了，市场就开始活跃了。”在龙湖地产营销副总高晚晴看来，成交量低迷的真正原因是观望，要结束观望，只有等包括房产税在内的未明确政策出尽。上海中科大学城营销总监王士章也表示，开发商们现在“按兵不动”，就是因为房产税悬而不决，他认为房产税应在3个月内出台。如果不出台，市场受房产税的影响会越来越小，至8~9月份，楼盘就可正式上市销售，届时市场会开始回暖。住建部政策研究中心副主任王珏林则认为，外界对房产税过于敏感。税收是一项重要的调控手段，即便没有本轮调控，房产保有环节的税收也将适时出台。编辑本段全国试点解读家庭唯一住房享契税“减半”优惠原文:三是调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。解读：针对上述契税和个人所得税优惠新政，昨晚财政部、税务总局、住房和城乡建设部已迅速联合出台了具体细则，即从2010年10月1日起，购买普通住房且该住房属于家庭唯一住房的，契税减半征收。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。■唯一住房“减半”征收契税文件明确，房地产交易环节契税政策方面，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1％税率征收契税。个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。而根据此前北京现行契税政策规定，契税征收税率为3%，但90平方米以下的首套住房契税按1%执行，符合普通商品住房标准的则减半征收即按照1.5%征收。而从新政看，明天即10月1日起，只有首次购房，且该普通住房为家庭唯一住房的，才能享受契税减半的优惠；同样，享受1%契税税率优惠的90平方米以下普通住房也是家庭唯一住房，才能享受优惠。而那些购买普通商品住房，但家庭还拥有多套商品住房或者公房、房改房等住房的，不再能享受契税优惠政策。同样“缩水”的还有个人所得税的优惠政策，新政明确，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。■官方首提“房产税试点工作”新政有关“加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国”的说法，不仅是官方首次提到了“房产税试点工作”，也首次提到了“试点将逐步扩大到全国”。业内人士对此判断，作为从长远看能长期稳定楼市的税费政策，眼下被提出加快试点工作并将试点逐步扩大到全国，将再次让“房产税”成为悬在楼市上空、影响房价预期的利剑。房价上涨过快城市将增加用地供应原文:四是切实增加住房有效供给。各地要加大对各地2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督察考核力度，切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。解读：业内人士认为，“增加供应”是“国十条”出台后，多次房地产调控政策中都提及的问题，从目前看，包括北京在内的住宅新增供应量确实开始增加，北京市住房库存量近期也从“供不应求”的10万套警戒线回到了10万套以上。“如果增加供应的系列措施能够执行，明年楼市平稳就多了一张王牌。”违法房企将被暂停购地及放贷原文:五是加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度。对有上述违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。解读：针对“依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订‘阴阳合同’等行为”这条规定，业内人士认为，这是几大部委联合出台调控