在发挥物业管理在构建和谐社区中的作用

在发挥物业管理在构建和谐社区中的作用一、物业服务管理与构建和谐社区的密切关系社区建设与物业服务管理两者有着相互促进的关系。一方面构建和谐社区是物业服务管理的目标之一，通过提高物业服务管理水平，在物质层面为建设文明和谐社区提供了扎实基础，促进居民整体文明素质的提高。另一方面构建文明和谐社区是做好物业服务管理的软环境。构建文明和谐社区，有利于物业管理工作的正常开展，有利于物业管理目标的顺利实现，有利于展示其管理水平和服务能力。通过文明和谐社区建设，通过宣传动员在社区内广泛倡导文明、科学的生活方式，使社区成为培养居民正确思维方式、规范行为准则和健康向上、积极进取的精神园地。小区通过居委会、业委会、物业管理公司、社区民警“四位一体”的管理模式，通过多种活动，采取多种形式，使社区成为一个有利于人与人之间沟通、人与自然之间和谐、人与社会融通的健康、开放的工作和生活环境，创造一个具备良好人际关系、社会公德的社会环境，使社区成为安居乐业、宜商宜居的家园。二、社区建设中物业管理存在的主要问题1.业主委员会难以发挥维权、监督和协调作用。一是业主委员会自产生以来就存在着性质模糊、法律地位不明确、权责不清等问题，学界关于这些问题的讨论从未停止过，但也没有达成一致意见。《物权法》中关于业主委员会的规定较为原则，修订的《物业管理条例》依然没有明确业主委员会的法律地位。业主委员会现有的法律主体地位正在逐步明确的过程中，在代表业主为业主维权的过程中往往遇到很多需要调解的情况。二是业主及业主委员会维权意识不强。业委会是在物业管理活动中维护业主合法权益的代表性组织，在现有的业主委员会构成中委员都是兼职的，这就意味着维权的缺乏硬性的标准，绝大多数的业主只有当他们使用私有物业方面的利益受损时，才会通过业主委员会和物业管理公司及有关方面协调理顺关系；而当业主在使用共用和公有利益受损时，业主及业主委员会发现问题滞后，解决问题缺乏动力。三是业主委员会的运作流于形式。业主对业委会的监督有效性低、业主大会召开难，作用发挥不够，自治管理的水平有待提高。2.业主对自身权利义务的认识模糊。一是房屋维修养护责任意识不强，在装修时任意改变承重墙结构的情况时有发生；二是不服从管理，维护公共利益的意识薄弱，乱搭建屡禁不止；三是不按时交纳或不交纳物业管理费，法律意识淡薄，尤其是出现在老旧小区。不交费的理由多种多样，物业服务不满意自不必说，还有开发商遗留问题、家庭情况困难等都作为不交费的理由。如此恶性循环，直至物业企业服务质量下降，难以为继而后撤出小区，到最后出现小区无人管理的窘境。3.物业管理缺乏现代管理理念，科技含量低，管理行为不规范，规模化程度低。如：x区x社区以老旧小区为主，物业管理公司往往是房地产开发商下的子公司，目前“小、散、乱”诸侯割据的状况十分突出，科技化程度极低，多数物业管理公司管理成本高。据统计，有70%以上的物业管理企业处于亏损或亏损边缘。科学技术在物业管理过程中的推广应用率极低，劳动密集型依然是物业管理的主导模式。例如高端的技防设施还没有在社区全覆盖。部分物业管理企业的行为不规范，存在着服务不到位、收费与服务不相符现象。基本的物业管理内容包括对保安、保洁、保绿、对设备设施的维修保养以及对各种费用的代收代缴等，多数依然单纯依靠人工管理，不但要耗费极大的人力、物力、财力和时间，而且难以达到规范化的管理效果。4.维修基金的管理使用不规范。维修基金是专项用于住宅共同部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造的资金，性质上属于专门设立指定用途的专项基金，归属上归全体业主共同所有。其款项运作过程，包括招投标、监理以及预、决算等程序缺乏监督和管理，小区业委会对维修基金的管理使用的知识不熟悉，运用不规范的情况时有发生。三、如何发挥物业管理在构建和谐社区中的作用社区居委会、业主委员会、社区派出所、物业管理服务企业是社区建设的四个主体，它们的工作内容和重点虽有不同，但最终目标却是一致的，就是要构建和谐社区，为业主提供温馨舒适的生活环境。因此，从整个“四位一体”构建和谐社区的体系框架内看，要统筹兼顾各方利益，形成合力发挥物业管理在构建和谐社区中的作用，我们要着重从三方面入手。1.发挥好居委会指导和监督业委会的作用。在业委会的成立过程中，《物业管理条例》对于行政主管部门的“指导”的规定比较模糊，在实际执行过程中往往遇到需要细化操作的情况，行政的过度干预使业委会的自治性和独立性大大削弱。《人民日报》指出，直接选举能够培育业主的参与积极性，进而成为业主自我管理的必要条件。基层民主使市民能够决定自己的事务，直接选举将会催生市民的民主意识，培养市民的民主素质和民族习惯。就目前情况看，业委会直接选举推广起来有一定的难度，我们可以在一些小区进行试点，进而把好的经验推广到整个社区。选举将营造一个学习过程，有助于培育业主投票和参与的积极性，并使参与选举成为业主的内在要求。一方面，持续不断的选举将会提高业主的信息需求和参与积极性；另一方面，业委会候选人也必须提出更具实质性的方案来展示自己以获得业主的信任，从而保证选举成功或再次当选。街道办事处、居委会严格依照法定程序进行，遇事公正裁判，让业主自由行使选举权。2.推动物业管理服务企业自身建设。物业管理服务企业天然的是构建和谐社区的生力军。物业管理是物业管理企业接受业主的委托，依照合同约定对物业和相关设施进行养护，对其环境和公共秩序进行管理，为业主提供一系列的相关服务。物业管理服务企业自身服务质量与发展水平直接影响了社区的发展。推动物业管理服务企业自身建设首先要尊重市场经济规律。《物业管理条例》颁布之后确立了物业管理作为一个新兴行业的社会地位。长期以来物业管理一直被视作房地产开发的附属产品，作为房产售后服务部门，替建设单位去做售后服务工作，因此主要是维护建设单位的利益，弥补开发建造过程中的不足之处，代建设单位协调由此引起的矛盾和纠纷。这就从根本上背离了物业管理受产权人委托，为产权人及使用人提供约定的质价相符的管理物业及其设施设备、相关场地的本质内容。《条例》总则明确了“物业管理”的概念，物业管理就是做管理物业的事情，即“对房屋及设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区城内的坏境和秩序的活动”，这就为物业管理的行业和专业发展指明了方向，物业管理企业应该“采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平”。二是把物业管理纳入了法制化、规范化的发展轨道。物业管理企业是具有物业管理从业资质的专业单位，是物业管理的具体实施者，规范物业管理企业的行为远比规范业主的行为要容易得多。政府主管部门负责物业管理活动的监督管理工作，对违规的人和事具有处罚权，在实践过程中要贯彻实施相关法律法规，执法必严。三是发展中出现的问题要在发展中解决。面对目前物业公司连年亏损的窘境，政府要加强调研、制定政策，帮助物业公司度过难关。在x去实施物业管理一体化激励机制之后，x社区有16个小区的物业公司通过提升服务质量和管理水平获得了政府的补贴，物业面貌大有改观。3.搭建平台形成矛盾协调对话机制。一方面党建引领搭建共建平台。物业管理企业也是社区单位，充分发挥好社区单位党组织的作用，要着眼于社区居民多层次、多样化的需求，围绕居民最关心、最急需解决的问题，利用自身优势，积极主动地做好社区管理工作，造福居民，为居民排忧解难，为建设和谐社区做贡献。另一方面要搭建沟通平台。面对各类复杂的物业管理矛盾，要搭建业主之间、业主与业委会之间，与物业管理服务公司之间相互沟通交往的平台，只有这样才能形成良性互动，使物业管理在构建和谐社区中发挥作用。