李传喜《税务稽查》第十章行业检查方法

《税务稽查》李传喜等主编经济科学出版社2011年版第十章行业检查方法（一）[教学目的与要求]本章以房地产开发、建筑安装、交通运输、电信、国有商业银行等国民经济支柱产业作为稽查对象，要求学生在常规检查方法基础上，能进一步结合行业经营及财务核算特点，分析常见涉税问题并掌握具体行业检查方法。[引入案例]财政部：房企再成逃税大户财政部近日公布的对114户企业会计信息质量的检查情况显示，远洋地产、恒大地产等多个房地产企业存在销售收入不实、多计成本费用、少缴或迟缴税款等问题。其中，广东宏远、中粮地产等企业被处以罚款的行政处罚。财政部驻北京市财政监察专员办事处对远洋地产有限公司2009年度会计信息质量进行了检查。检查发现，该企业及下属单位存在资产不实5374万元、收入不实7063万元、利润不实3.1亿元等会计违规问题，少缴各项税款3356万元。同时，在公布的检查情况中，一些知名的房产企业也被点名，其中恒大地产集团有限公司未将下属57家子公司纳入合并财务报表，并少计长期股权投资2.51亿元、少扣缴个人所得税5033万元；广东宏远集团房地产开发有限公司向税务部门报送的报表与审计报告后附报表不一致，资产相差2.44亿元；三亚亚龙湾开发股份有限公司未按规定核算长期股权投资，少计营业外收入4.03亿元；重庆隆鑫地产(集团)有限公司将其他年度房地产销售收入1.25亿元计入2009年。这些企业均被财政部要求调整会计账务，补缴相关税款。此外，广东宏远集团房地产开发有限公司、中粮地产(集团)股份有限公司、三亚亚龙湾开发股份有限公司被处以罚款的行政处罚，直接责任人被予以罚款、吊销会计从业资格证书、建议撤换会计负责人等处理处罚，存在偷漏税款等问题将依法移送税务等有关部门处理。（来源于：北京日报，2011年10月13日）194《税务稽查》李传喜等主编经济科学出版社2011年版第一节房地产开发业检查方法一、房地产开发业经营和核算特点（一）行业介绍房地产开发，是指房地产开发企业进行的基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的活动。房地产开发方式可分为自行开发、合作建房、代建工程和提供劳务等，开发产品可分为土地、房屋（商品房、出租房、周转房等）、配套设施（医院、学校、邮电局等）及代建工程，其中商品房按建筑结构分为砖木结构、砖混结构、框架结构，按室内铺设程度分为毛坯房、成品房、精装房，按开发状态分为现房和期房，按消费对象分为经济适用房和非经济适用房。（二）行业经营特点房地产开发业具有项目审批计划性、经营方式多样性、开发产品固定性、开发周期长、资金运作密集性等特点。1.项目审批计划性。在开发过程中，从征用土地、建设房屋到商品销售，均严格按照规划、征地、设计、施工、配套、销售“六统一”的原则有计划地进行，每一步都须经有关部门审批。2.经营方式多样性。房地产开发业的经营方式包括土地的开发与经营、房屋的开发与经营、公共设施的配套开发以及代建工程。3.开发产品固定性。开发企业品的位置固定不变，均按套销售，不得分割拆零销售，每套房产都有一套完整的档案资料。4.开发周期长。开发产品从立项到交付使用，少则一年，多则数年才能完成，有的多个项目同时开发或先后滚动开发。5.资金运作密集性。主要表现为投入资金的密集性和回笼资金的集中性。（三）产品销售方式主要销售方式可按商品房的完工程度和结算方式进行分类。1.按商品房的完工程度分为：——商品房预售。是指开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，由买受人交付定金或者房价款。195《税务稽查》李传喜等主编经济科学出版社2011年版——商品房现售。是指开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，由买受人交付房价款。2.按结算方式分为：——一次性收款销售。是指买受人一次性将购房款全部交付给开发企业。　　　——分期收款销售。是指买受人在约定时间内分期、分批将购房款交付给开发企业。——银行按揭销售。又称购房抵押贷款，是指买受人以所购房屋的产权作抵押，由银行先行支付房款给开发企业，买受人再按月向银行分期支付本息。——委托销售。是指开发企业委托房地产中介服务机构销售现房或期房并收取购房款，开发企业与受托方结算款项。——先租后售。是指买受人可以先租住商品房，至买受人有能力购买商品房产权时，开发企业如数退还此前收取的租金，再按租住时议定的价格将商品房出售给买受人。——售后返租。是指买受人购买商品房后，以双方议定的租价和租期返租给开发企业。（四）房地产开发企业财务核算房地产开发企业财务核算执行《企业会计制度》，上市公司自2007年1月1日起施行《企业会计准则——基本准则》和《企业会计准则——具体准则》。在税务稽查中，应重点关注以下三个方面的财务核算：1.销售收入的确认按《企业会计准则》中有关商品销售收入的确认原则进行确认。在实际操作中，开发企业主要在开发产品交付使用，并将发票账单交付给买受人时确认销售收入。【知识链接】《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》关于收入的确认企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。（二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。（四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：196《税务稽查》李传喜等主编经济科学出版社2011年版1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。3.采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。4.采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。2.成本费用的构成房地产开发企业的开发成本按成本计算对象计入开发产品成本项目，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等；费用按其与项目开发的关系分为开发成本和期间费用。期间费用可直接进行税前扣除，包括管理费用、财务费用、营业费用，具体内容见表10－1－1。3.开发成本的核算企业计税成本核算的一般程序如下：（1）对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。（2）对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本，并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。（3）对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。197《税务稽查》李传喜等主编经济科学出版社2011年版表10－1－1房地产开发业成本费用明细一览表（4）对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。（5）对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。（五）房地产开发业相关税收政策1．《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发[2001]142号文）2．《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号文）3.《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号文）项目内容土地征用及拆迁补偿费指房地产开发时为征用土地所发生的各项费用，包括土地出让金、劳动力安置费、青苗补偿费、土地补偿费、拆迁补偿费及其他因征用土地而发生的费用（如耕地占用税）。前期工程费指土地、房屋开发前发生的总体规划设计费、可行性研究费、政府代收代缴的各项费用、测绘、勘察、设计、各项临时工程、“七通一平”等费用。基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的道路、供热、供水、供电、供气、通讯、照明以及绿化（包括排污、排洪、环卫）等设施费用。建筑安装工程费指企业以出包方式支付承建单位的建筑安装工程费和企业自营工程发生的建筑安装费。配套设施费指在开发小区内发生的、可计入土地和房屋开发成本的、不能有偿转让的各项公共配套设施发生的费用，如锅炉房、水塔、公共厕所、自行车棚等。凡能有偿转让的公共配套设施如商店、邮局、学校、医院等应在“配套设施成本”中单独核算。开发间接费指企业所属的开发部门或工程指挥部门为组织和管理开发项目而发生的各项费用支出，包括工资、福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。各行政部门为管理公司而发生的各项费用不在此列，应在“管理费用”中核算。198《税务稽查》李传喜等主编经济科学出版社2011年版4．《财政部国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号文）5.《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函[2008]299号）6.《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发[2009]31号）7.《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》（国税函[2010]201号）8.《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）9.《中华人民共和国营业税暂行条例》（国务院令540号）10.《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局第52号令）二、房地产开发业常见涉税问题及检查方法对房地产开发业的检查，应以已完工或阶段性完工的开发项目为重点，从立项、开发、竣工、销售四个环节入手，全面调取销控台账、销售合同、行政审批文书和证书、招投标合同、施工预决算书、监理记录等资料，运用建安成本分析控制、利润率分析控制、实际投资额与投资概算差额控制、大额资金支付控制等方法找准疑点，采用实地检查与询问调查相结合、账内检查与外调相结合的方法，全面审核项目的收入和成本费用支出的真实性和准确性。本节主要对房地产开发业的收入、成本、费用等常见涉税问题进行剖析。（