泉州市地方税务局关于印发《泉州市地方

泉州市地方税务局土地增值税清算工作规程为加强和规范房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《福建省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（闽地税发〔2007〕24号）、《福建省地方税务局关于修改土地增值税纳税申报表的通知》（闽地税函[2007]135号）及其他相关文件规定，结合我市实际情况，制定本规程。一、土地增值税清算工作适用范围㈠土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅、非普通住宅、非住宅的，应分别计算增值额。㈡土地增值税的清算条件1.符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：⑴房地产开发项目全部竣工、完成销售的；⑵整体转让未竣工决算房地产开发项目的；⑶直接转让土地使用权的。2.符合下列情形之一的，主管地税机关可要求纳税人进行土地增值税清算：⑴已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；⑵取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；⑶纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；⑷省地税局规定的其他情况。二、土地增值税清算工作的职责分工㈠地税分局（所）、管理科负责落实土地增值税清算工作中涉及的清算申报受理、资料审核、纳税评估、约谈、检查、对税务师事务所鉴证报告的复查、办理补（退）税手续及事项，移交、归档资料、建立台帐等工作。㈡税政科（股）负责土地增值税清算的业务指导工作，抓好税收政策和征管措施的贯彻落实，协调、解决清算工作中出现的困难和问题。对需由上级局解决的问题，应及时向市局反映。㈢稽查部门应积极介入土地增值税清算项目的检查工作。稽查部门开展房地产企业纳税稽查时，对符合规定条件应进行清算且尚未清算的房地产开发项目缴纳土地增值税情况应进行核查；对主管地税机关移送的有偷税嫌疑的房地产开发项目,稽查部门应及时立案稽查。三、土地增值税清算工作的程序㈠纳税人自行申报1.申报前的宣传、辅导、培训纳税人自行申报前，各单位要采取税法公告、发送资料、集中培训、政策咨询等方式对纳税人和社会中介机构广泛进行税法宣传、辅导、培训。督促纳税人按期如实申报。2.纳税人自行申报对符合本通知第一条第（二）款第1点规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续，符合本通知第一条第（二）款第2点规定的纳税人，须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。纳税人办理清算时，应依据现行的税法规定，自行填写《福建省土地增值税清算纳税申报表》同时报送《福建省土地增值税清算项目基本情况说明》（表样见闽地税函[2007]135号）。对符合清算条件但不主动办理清算手续的纳税人，主管税务机关应对其进行告知（附件1），对在告知期限内仍不进行清算申报的，主管税务机关应责令限期改正（附件2）。纳税人进行土地增值税清算申报时，应附送以下资料：⑴房地产开发企业清算土地增值税书面申请；⑵项目立项书；⑶施工许可证、预售许可证；⑷房地产开发项目的预、概算书、项目竣工决算报表、项目工程合同结算单、国有土地使用权出让（转让）合同、取得土地使用权所支付的地价款凭证、银行贷款利息结算通知单；⑸不动产销售明细表（内容包含：销售项目栋号、房间号、销售对象、销售面积、销售单价、销售收入等）；⑹商品房分层平面图；⑺若纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》；⑻地税机关要求提供的其他有关资料。㈡税务中介机构审核鉴证纳税人可根据需要，自愿委托税务中介机构审核鉴证。凡实行审核鉴证，由纳税人自主选择税务中介机构并按规定签定规范的委托代理协议。纳税人应向税务中介机构如实提供财务会计报表及有关资料，税务中介机构应依照税法规定计算应缴税款，出具《土地增值税清算税款鉴证报告》，对符合要求的鉴证报告，地税机关可以采信。㈢地税机关在土地增值税清算中的工作内容1.受理清算申报资料主管地税机关管理部门收到纳税人的申报表、《土地增值税清算税款鉴证报告》等清算资料后，应认真审核资料的逻辑性和完整性。审核内容包括：⑴查看《土地增值税清算税款鉴证报告》是否与初始项目纳税登记表对应；⑵查看纳税人提供的清算土地增值税项目资料是否齐全，并按《土地增值税清算税款鉴证报告》标准格式和清算企业报送的清算资料进行核对，严格把关，保证资料的质量。发现申报中明显的逻辑关系或计算错误、资料不全等问题，应在5个工作日内督促纳税人进行更正或重报。对申请材料齐全符合受理条件的，应予以受理并在60个工作日内办结，遇特殊情况无法按期办结的，报县级局分管领导审批后可适当延长办理时限，但最长不得超过90个工作日。2.开展清算审核⑴清算资料的分析清算工作人员对资料进行审核前，首先要对清算项目的相关资料进行分析、测算，初步掌握每平方米售价、地价款、成本、利润率等情况。通过测算分析同地段成本、售价等因素是否有较大差别，对相差较多的可暂列为有疑点项目，需要进行核查。⑵项目具体情况审核一是整体项目（成片开发）情况，包括：项目用途情况、开发总建筑面积、批准总销售面积、总留用面积、总配套设施面积、允许分摊配套设施面积、本次清算土地增值税面积等情况。二是全部收入情况审核。三是成本扣除项目金额情况审核，包括：取得土地使用权所支付的金额、总开发成本、配套设施费的分摊、清算面积与未销售面积成本的配比等明细情况。四是应纳税款详细计算过程审核，必须包含扣除项目分摊、配比的计算公式。五是其他有关项目审计情况的审核，如出售普通标准住宅竣工面积情况，配套设施的具体用途及面积分摊情况等。⑶对《土地增值税清算税款鉴证报告》的审核清算工作人员应认真审核《土地增值税清算税款鉴证报告》的内容及相关资料。发现《土地增值税清算税款鉴证报告》内容不规范、审计事项情况不清楚、提供清算资料不完整等问题时，应退回纳税人重新修改《土地增值税清算税款鉴证报告》或补充资料，并暂停办理税款清算手续。（4）清算税款申报税务机关对纳税人提供的清算资料进行审核后，未发现问题的，应通知纳税人进行清算税款申报。税务机关对纳税人提供的清算资料进行审核后发现问题的，应对有关数据进行调整，经纳税人确认后由纳税人按调整后的数据进行清算税款申报。3.组织检查土地增值税清算检查工作由负责征收管理的主管地税机关组织实施。土地增值税清算检查计划由地税分局（所）、管理科提出建议，报县级局审批确定。检查重点：一是符合土地增值税清算条件，但逾期不进行自查申报的房地产开发企业；二是自查申报要求退、抵税的房地产开发企业；三是未提供《土地增值税清算鉴证报告》的房地产开发企业。具体要求：（1）土地增值税清算检查的实施，应严格按照《中华人民共和国税收征管法》及其《实施细则》的有关规定，实行不少于两人上岗，出示检查证和检查通知书。依照法定程序和法定权限行使各项税收职权。检查过程应制作《税务检查底稿》（附件3），检查结束应形成《税务检查报告》并及时将所有检查资料移交审理。（2）土地增值税清算检查应严格实行检查实施与审理定案相分离制度，可采取指定专门机构审理、指定专职人员审理、各检查小组交互审理等形式进行审理定案。具体适用审理形式，由县级局自行确定。检查实施结束后，检查小组应及时将所有检查资料移交审理。审理结束后，审理机构或审理经办人员应制作《税务案件审理报告》。（3）在检查过程中发现纳税人涉嫌偷逃骗抗税的，要及时移交给稽查部门立案查处。凡涉及一般性补税、罚款的，必须制作并送达《税务处理决定书》、《税务行政处罚告知书》以及《税务行政处罚决定书》。（4）《税务处理决定书》、《税务行政处罚决定书》送达生效后，负责征收管理的地税机关应积极采取各项切实有效的措施，确保查补税款的及时足额入库，巩固土地增值税清算检查成果。（5）土地增值税清算检查工作涉及的其他内外文书统一采用国家税务总局印发的《全国统一税收执法文书式样》（国税发[2005]179号）。4.档案管理地税分局（所）、管理科负责对已办理完成的清算土地增值税项目资料进行归档，并移交档案管理部门保存。土地增值税档案应按项目归类保存，清算项目资料应与原保存的项目税务档案合并存档。对于成片开发分批清算土地增值税的项目，应在全部办理清算土地增值税工作后，将相关资料共同移交档案管理部门保存。四、清算后续管理地税分局（所）、管理科对已清算的项目，要做好跟踪管理，督促纳税人及时申报缴纳再转让房地产的土地增值税。五、责任追究制度㈠负责清算土地增值税工作的有关人员，应严格按照税法规定，审核清算企业报送的申报表、《土地增值税清算鉴证报告》内容及相关资料。凡未经审核或发现问题仍办理退(少征)税手续，造成税款流失的，应按有关规定追究相关责任人责任。㈡负责清算土地增值税工作的有关人员，在对土地增值税清算《土地增值税清算鉴证报告》的审核工作中，发现《土地增值税清算鉴证报告》事项中有重大违反税收政策、法规和虚假、欺骗行为，应及时向本单位领导和有关部门反映，并由有关部门依法处理。附件：1、税务事项通知书2、责令限期改正通知书3.税务检查原始工作底稿（一）、（二）4.房地产开发企业销售收入清算表5.土地增值税扣除项目——地价款、征地及拆迁补偿费清算表6.土地增值税扣除项目——前期工程费清算表7.土地增值税扣除项目——建安工程费、基础设施费清算表8.土地增值税扣除项目---开发间接费及公共配套设施清算表9.土地增值税扣除项目汇总清算表10.土地增值税清算审核底稿（一）、（二）、（三）、（四）11.土地增值税清算报告附件1：________地方税务局税务事项通知书_______地税告[××××]___号______________（纳税人名称）：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发［2006］187号）规定，你公司开发的_____________房地产项目已符合清算条件，请你公司在收到本通知后____日内，向________地方税务局进行土地增值税清算申报。如对本通知不服，可自收到本通知之日起60日内依法向_______地方税务局申请行政复议，或者自收到本通知之日起3个月内依法向人民法院起诉。税务机关（盖章）____地方税务局日期附件2：________地方税务局责令限期改正通知书_______地税限[××××]____号____________（纳税人名称）：你公司未在规定的期限内到税务机关办理土地增值税清算申报，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十二条的规定，限你公司在____年__月____日前到______地方税务局办理土地增值税清算申报。逾期不改正的，我局将按《中华人民共和国税收征收管理法》第六十二条规定处罚。如对本通知不服，可自收到本通知之日起60日内依法向_______地方税务局申请行政复议，或者自收到本通知之日起3个月内依法向人民法院起诉。税务机关（盖章）_______地方税务局日期附件3：_____地方税务局税务检查原始工作底稿(一)被查对象名称：共页第页序号记账时间凭证号码记帐摘要帐务处理备注（或原、辅证据）对应科目借方金额贷方金额检查人员签章：（签章）年月日被查对象确认：（盖章）年月日_____地方税务局税务检查原始工作底稿（二）被查对象名称:共页第页序号事项描述备注或原、辅证据资料检查人员签章：（签章）年月日被查对象确认：（签章）年月日附件4泉州市地方税务局房地产开发企业销售收入汇总清算表企业名称：开发项目名称：单位：㎡、元功能开发情况已售情况未售情况套数面积金额套数面积销售金额开票金额套数面积金额普通住宅合计非普通住宅合计其中：别墅非住宅店面写字楼车库车位其它小计总合计检查人员签章：被检对象确认：年月日年月日附件5泉州市地方税务局土地增值税扣除项目—地价款、征地及拆迁补偿费清算表企业名称：开发项目名称：单位：㎡、元取得土地的成本支出提供土地单位名称