盈利预测与投资意见

盈利预测与投资意见：2010年底预收账款515亿，完全能够保证2011年营业收入40%以上的增长。预计2011-2012年营业收入466亿和606亿，同比增长30%，实现净利润60亿和77亿。不考虑转增摊薄，对应EPS1.31元和1.70元。给予2011年12-15倍PE，目标价15.6-19.5元。重要财务指标单位:百万元主要财务指标20102011E2012E2013E营业收入22987466626066178859收入同比(%)48.10%30.00%30.00%30.00%归母公司净利润3519602877409476净利润同比(%)57.20%71.30%28.40%22.40%毛利率(%)36.80%34.00%33.00%32.00%ROE(%)14.00%19.30%19.90%19.60%摊薄每股收益(元)11.011.31.59保利地产ROE趋势图0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%ROEROEROE14.00%19.30%19.90%19.60%2010201120122013由图可以看出保利地产的ROE在未来两年内不会有所增长，基本保持2011年的状态。保利地产归属母公司净利润走势图0100020003000400050006000700080009000100002010201120122013归母公司净利润保利地产净利润同比增长趋势图(%)0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%2010201120122013净利润同比(%)由以上两图可以看出，虽然保利地产的净利润在未来的两年内有所上升，但是净利润同比增长却呈现下滑的趋势，主要的原因是房地产行业的发展在未来的两年内将整体进入下滑趋势。即减速是必然的，增长也是必然的。这由以下的宏观环境分析也可以看出。一、增长惊人、速度惊人———15年来中国房地产发展概括以5大指标来说明15年来中国房地产的发展概况。指标1，房地产开发投资额（从货币形态考察房地产发展）。由表1可见，1995年到2010年，共15年，增长了14.33倍，年均增长19.42%，远远超过同期国民经济增长幅度。其中，自2000年开始的11年中有10年超过20%。从图1可以看到，绝对值图形呈现单边上扬的态势。指标2，竣工面积（从实物形态考察房地产发展）。由表2可见，从1995年到2010年，共15年，增长4.63倍,年均增长10.75%。以2010年中国全年竣工商品房75961万平方米，差不多相当于每年再造一个上海市（2009年上海市全部房屋为87327万平方米。引自《2010上海统计年鉴》）。从图2可以看到，绝对值图形呈现单边上扬的态势。指标3，销售金额（从货币收入考察房地产发展）。由表3可见，1995年到2010年，共15年，房地产业销售收入增长40.73倍，年均增速28.03%，大大超过同期投资和竣工增长，说明市场销路良好以及价格不断上升。从图3可以看到，绝对值图形除了2008年因美国金融危机导致中国房地产业销售收入暂时下降之外，14年几乎呈单边上扬态势。指标4，开发业所有者权益（房地产业经营成果综合表现）。由表4可见，1997年到2008年（数据局限，无法找到1997年以前数据），共11年，增长9.26倍，年均增长22.43%，速度迅猛，说明企业和产业的实力得到快速发展。其原因是，经营利润的丰厚和资本市场的相对繁荣。从图4可见，绝对值图形11年呈单边上扬态势。指标5，房地产业增加值（包括中介、代理、物业管理的房地产整个行业）。由表5可见，1995年到2009年共14年，增加值增长6.92倍，年均增长15%。2009年在国民生产总值中的地位超过了5%，牢牢占据支柱产业的地位。从图5可见，房地产业增加值绝对值图形14年呈单边上扬态势。对5大指标的比较分析：以年均增长率为主要对象考察，从表6中可以得出如下结论：1.5大指标的年均增长速度全部超过10%，这种速度是世界上少有的；2.竣工面积增长率低于投资增长率，说明竣工成本愈来愈高；3.销售金额增长率大大高于开发投资和竣工面积增长率，说明销售极为良好，单价快速攀升；4.所有者权益增长率高于投资增长率，说明企业实力的增长超过企业对市场的投入，也说明房地产市场和资本市场都对房地产业很友好；5.所有者权益增长率低于销售金额增长率，说明企业对于社会和国家的贡献很大；6.产业增加值增长率低于投资、销售金额和所有者权益增长率，说明在房地产全行业中，其他业种（中介、代理、物业管理）的效益不如开发业。二、基本稳定、有所收紧———中国房地产中期发展环境分析之一，政治环境。至少在未来10年内是相对稳定的。之二，社会环境。总的看来，社会矛盾边激化、边缓和，激化和缓和相交叉，局势可控。其中，社会对于房地产业和市场的非议和压力愈来愈大，政府不得不改变持续10多年来对于房地产业总体上的宽松政策，房地产业和市场的社会环境将变得更加规范甚至严峻。围绕着房地产财富的两极分化已到达顶峰，俨然变成执政阶层一个绕不开的政治问题。之三，经济环境。经济增长的难度愈来愈大，但工业化、城市化仍未到达临界点，增长速度仍然比较快。之四，生态环境。对于经济社会发展的约束越来越大，对房地产开发将提出严峻挑战。之五，房地产政策环境。总体上，已经在发生重大转变。为实现经济和房地产市场平稳发展的目的，为实现公平、正义的社会目标，将改变较长时期来对房地产行业和市场的宽松政策或暧昧态度。集中性的标志是，国务院2010年4月17日10号文件《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。三、减速是必然的，增长也是必然的———中国房地产中期发展前景由前文第二部分分析可知，中国房地产发展的黄金时期虽未完全过去，但是，发展环境有所收紧，发展速度将有所降低。直接地说就是，中期内减速是必然的，增长也是必然的。中期内趋势，应该是5年左右的时间，但本文观点或许可以持续更久。通过对三大指标的数据和图形观察，可以支持上述观点。指标1，房地产开发投资。由图6可见，曲线A为1995-2010年中国房地产开发投资增长率实际曲线，曲线B和曲线C分别为，通过对实际曲线A的对数模拟和多项式模拟得到的未来趋势曲线。曲线B和曲线C相交，在相交点右方形成一个发展趋势区间。观察此区间可以发现，曲线B的上升有平缓化趋势，曲线C有加速下降趋势。因此未来中国房地产开发投资虽然会继续增长，但是增长率总体上有减速的可能。指标2，房地产竣工面积。由图7可见，曲线A为1995-2010年中国房地产竣工面积增长率实际曲线，曲线B和曲线C分别为，通过对实际曲线A的对数模拟和多项式模拟得到的未来趋势曲线。曲线B和曲线C相交，在相交点右方形成一个发展趋势区间。观察此区间可以发现，曲线B的上升有下降趋势，曲线C有加速下降趋势，因此未来中国房地产竣工面积虽然会继续增长，但是增长率总体上有较大减速的可能。指标3，房地产销售收入。由图8可见，曲线A为1995-2010年中国房地产销售收入增长率实际曲线，曲线B和曲线C分别为，通过对实际曲线A的对数模拟和多项式模拟得到的未来趋势曲线。曲线B和曲线C相交，在相交点右方形成一个发展趋势区间。观察此区间可以发现，曲线B的上升有平缓化趋势，曲线C有下降趋势，因此未来中国房地产销售收入虽然会继续增长，但是增长率总体上有减速的可能。因此，综上所述，本文结论可见表7。表格1：公司盈利预测表（下页）对保利地产的建议1、拓宽融资渠道，引入战略投资者。保利地产的发展模式要求公司必须尽力拓宽融资渠道，吸引更多的投资，快速滚动，实现高速发展的目标。2、改善公司治理，变革决策方式，形成现代公司执行体制。对管理层个人素质与能力过分倚重，应转为依靠先进合理高效的治理结构来管理和决策。3、加强品牌塑造。相比万科集团的大规模的全国16个城市的大规模开发经营，万科设计理念的人性化、重视社会效益、品牌美誉度高、高质量的大众住宅为主而长期形成的口碑等优势，保利地产的品牌度还要加强。4、应该注意加强销售款的回收和防范财务风险等。应该加强自身的偿债能力，控制好债务风险。