世联-无锡新威机械厂项目土地运营可研报告-91页

本报告是严格保密的。新威机械厂项目土地运营可研报告无锡**2006-7-24本报告是严格保密的。目录1、项目简介2、三年规划【项目战略意义】3、城市地图【土地－客户】4、客户细分及竞品调研【客户－产品】5、单一成本假设法6、深化方案比选7、最终客户定位及产品解决方案8、商业产品解决方案9、项目收购思路10、项目运营计划及测算本报告是严格保密的。1.1行政区位宗地位于城市地图重点片区——河埒片区核心区。1.项目简介区域北依锡惠山，南含梁溪河，西临太湖，景观和教育文化资源极为丰富，是无锡传统的高尚居住区。宗地宗地本报告是严格保密的。宗地4KM市中心区级中心1.项目简介1.2与城市关系距离城市中心区4公里，车行10分钟；距离区域中心仅500米。本报告是严格保密的。1.项目简介1.3用地条件用地性质商业、居住总用地面积2.86万平方米代征地面积0净地面积2.86万平方米综合容积率2.5总建筑面积7.15万平米住宅建筑面积6.0(商业1.05)万平米公建建筑面积1000平米人防要求6级人防车位比0.8车位/百平米建筑密度〈30%绿地率〉40%建筑层数满足国家及省市规范。限高满足国家及省市规范。建筑间距要点满足规范要求。退红线要求沿蠡溪路需退绿20m，沿粱溪路及规划青山路各退绿10m.配套要求社区配套用房一座（不小于1000平米），公厕一座30平米交通规划要点机动车出入口方位：蠡溪路及规划青山路两个机动出入口其他规划要点1、汽车位不小于0.8车位/百平米；2、代建公共绿地约800平米。本报告是严格保密的。1.项目简介1.4宗地现状宗地由厂房和一小部分民宅构成。青山路西路梁溪路厂房民宅本报告是严格保密的。2.三年规划【项目战略意义】2.1三年规划对新项目发展工作的要求市场占有率城市布局保持无锡第一，08年住宅市场占有率不少于10％。为避免同质竞争，在城市地图的重点、机会片区——新区、河埒、副中心区、山北分散布局。06年获取符合“均加”条件的中小规模项目至少三个，至少一个可在07年实现结算。三年内实现在重点、机会片区的完整布局，在每个片区至少获取1个中小规模项目。无锡公司三年规划的主要目标以及对新项目的要求如下：本报告是严格保密的。2.2无锡公司2006年新项目发展目标3月前在重点片区获取一个中小项目（建面10-25万平米），项目达到集团“均好中加速”要求，在07年底实现结算。——1月已获取新区长江北路项目。在其他三个重点、机会片区获取两个中小项目，为公司08、09年利润增长服务。——本项目位于河埒重点片区。2.三年规划【项目战略意义】2.3无锡公司对新威机械厂项目的经营要求项目规模较小，将充分利用成熟产品、实现资金快速回笼，属于市场进入及现金流项目。本报告是严格保密的。3.1土地属性分析3.城市地图【土地→客户】土地属性描述配套设施教育配套教育配套齐全且等价相对较高，二级幼儿园（滨湖试验幼儿园、江苏省水秀试验幼儿园），二级小学（育红试验小学）、一级中学（青山高级中学）娱乐休闲主要依托市中心健身娱乐配套，星空健身、钱柜等高级娱乐休闲场所。医疗配套四院综合性三甲医院。商业配套天润发大卖场、联华中型超市、可的便利店。交通条件公共交通便利性宗地附近的公交线路包括2路、87路、204路、310路，可直达市中心、火车站、梅园和鼋头渚等。私家车交通便利性河埒片区为全市主干道最为密集的区域之一，且新建道路居多，多为双向六车道，私家车出行极为便利。交通拥堵梁溪路和蠡溪路均为双向六车道，交通畅通。交通噪音梁溪路、蠡溪路存在一定交通噪音，但满足住宅要求。环境景观可视景观惠山、河埒广场。距离景观区距离1公里。空气质量附近仅有一家无污染工厂，背靠惠山，空气质量优。城市角色产业发展趋势河埒片区目前以教育、商业旅游为主，仍保有一定的工业。未来工业将全部迁出，形成居住、商业金融、办公、旅游为一体的综合功能区。历史接受度北依惠山，南含梁溪河，西接太湖，是无锡传统的高尚居住区，客户调研的结果也表明该区域的历史接受程度极高。本报告是严格保密的。土地属性等级描述（配套共分成5个等级）配套设施教育文化2宗地处于无锡传统的文化聚集区，区域内幼儿园、中小学、大学、科研院所、博物馆、少年宫均有分布：幼儿园：滨湖幼儿园、水秀幼儿园（二级）。小学：育红试验小学（二级）等。中学：青山高级中学（一级）等。娱乐休闲3地块北侧为河埒市民广场，但适合年轻人的健身娱乐设施缺乏，可依托市中心健身娱乐设施。医疗配套1区域内有一级医疗配套——无锡四院，且处于市中心多家一级医疗配套的辐射范围内，医疗配套极为完善。商业配套1距一级商业配套——天润发仅500米：中级超市和便利店在500米范围内也均有分布。3.城市地图【土地→客户】3.2配套设施分析1公里2公里商业配套教育配套娱乐配套医疗配套交通配套本报告是严格保密的。3.城市地图【土地→客户】河埒片区是主干道路网最为密集的区域之一，横向和纵向交通均十分发达，且道路多为最近新建，道路等级较高。3.3交通分析•公共交通公交线路可直达市中心、火车站和梅园、鼋头渚风景区，公交总站距地块仅一公里。•私家车出行南北向和东西向各有三条主干道，均为双向六车道，出行极为便利。魅力之城内环新威快速路（未建成）主干道快速路（已建成）本报告是严格保密的。3.4景观环境分析3.城市地图【土地→客户】地块北侧1公里为惠山风景区。地块周围无重大污染源，仅有的梅花电子无噪声、大气及水污染。环境测评报告的结果表明，梁溪路和蠡溪路存在一定交通噪音，但监测结果达标，适合居住。新威机械厂地块空地泰康新村泰康新村住宅学校商业用房学校梅花电子滨湖区工商局住宅住宅住宅新威机械厂地块环境评测300米范围本报告是严格保密的。3.5城市角色3.城市地图【土地→客户】目前的发展状况：存在少量工业厂房，但已列入近三年搬迁计划。城中村较多，将伴随工业搬迁同步改造。锡沪路规划方向：优化原有用地结构，加速区域改造，工业退城进园。居住功能为主，商业、办公、金融、教育文化、娱乐休闲、旅游为辅。本报告是严格保密的。3.城市地图【土地→客户】3.6适宜客户分析根据配套设施等级与无锡客户细分结果的匹配，可推定该地块的最适宜客户为富贵之家、望子成龙和社会新锐。根据城市地图商业医疗交通环境教育区位娱乐匹配度配套等级1112223配套权重16.4%14.0%17.8%14.9%13.1%12.6%11.2%社会新锐10610106888.4望子成龙106101010888.9富贵之家106101010888.9健康养老10810106688.1经济务实86886687.1本报告是严格保密的。4.客户细分及竞品调研【客户－产品】4.1市场分析050100150200250300350400批准预售及预售登记（单位：万平方米）批准预售111.9162.3170364.37392.8479.6290预售面积172.1149.57192.5310.71300.731443002001年2002年2003年2004年2005年06年上半年预计06年全年全市总体情况供需两旺，呈逐年上升态势，05年增幅减少趋于稳定，预计06年供应量小于05年，全年以成交库存为主，成交量预计保持不变。本报告是严格保密的。4.客户细分及竞品调研【客户－产品】4.1市场分析全市总体情况无锡全市商品住宅均值走势图25782716325133713479375140134096413641404127415041752904315310002000300040005000均值（元/M2）257827162904315332513371347937514013409641364140412741504175增幅1.30%5.35%6.92%8.57%3.11%3.69%3.20%7.82%6.98%2.07%0.98%0.98%-0.690.56%0.60%03年1季2季度3季度4季度04年1季2季度3季度4季度05年1季2季度3季度4季度06年1季预计06年预计07年从均价走势来看，受宏观调控影响，06年1季度首度出现小幅下跌，预计06年全年均价将在波动中保持平稳，根据增长率推算，预计07年全市总体均价在4175元/㎡本报告是严格保密的。2005年各区域商品住宅供应份额21%31%11%32%0%5%西区北区南区东区中心区副中心区2005年各区域商品住宅成交份额21%24%13%33%0%9%西区北区南区东区中心区副中心区项目所在西区市场份额占全市的20%，根据无锡住宅市场年平均去化量推算，西区每年去化量应在50—60万㎡左右。4.客户细分及竞品调研【客户－产品】4.1市场分析全市总体情况本报告是严格保密的。4.客户细分及竞品调研【客户－产品】4.1市场分析区域总体情况受推盘节奏影响，区域内供应量并未完全释放，目前总供求比例为0.4，实际供求比例应在0.6左右，去化情况良好。050000100000150000200000250000300000总供应总成交区域供求关系2006年上半年本报告是严格保密的。4.客户细分及竞品调研【客户－产品】4.1市场分析竞品分析金色江南5200元/㎡奥林花园5200元/㎡新梁溪人家5800元/㎡宗地栖霞愉憬湾（未开）预计5300-5600元/㎡银城·山语文枢（未开）预计5800-6000元/㎡本报告是严格保密的。4.客户细分及竞品调研【客户－产品】4.1市场分析目前区域总体情况面积70以下70-9090-100100-120120-140140-160160以上供应需求供应需求供应需求供应需求供应需求供应需求供应需求4500-50005000-55002126018476281122155719294119681297126531459982515500-600068946703558952841088208410558738404586000-6500739459576500以上6409919076合计281542517933701268411281149607371709431118609233284市场空白点市场热销点机会点：去化率90%，市场接受度高机会点：区域内主力供应产品，去化率77%，呈供需两旺态势，价格段支撑力较强机会点：区域内次主力产品，去化率69%，去化情况良好风险防范区域总体去化情况一般，考虑避免同质化产品机会点：区域内去化率为80%，属于补充型产品本报告是严格保密的。4.客户细分及竞品调研【客户－产品】4.1市场分析结论：1、两房热销但供应量较少，是区域市场的空白点。2、单价段在5000-6000元/㎡3、大户型产品注意防范风险，需要在后期注意营造卖点支撑其高端性。4、区域内竞品平均月去化量约在7500-8500㎡5、根据市场走势，市场机会点为：90-100㎡的两房120-140㎡三房140-160㎡的四房，适当兼顾100-120的两房与小三房，单价范围在：5500-6000元/㎡我们需要进一步通过客户细分和竞品客户调研分析：1、区域客户的结构，是否支持根据市场走势推算出来的市场机会点结论2、客户对价格的承受能力，为项目准确定价提供依据。本报告是严格保密的。4.客户细分及竞品调研【客户－产品】4.1市场分析竞品分析竞品项目名称：金色江南距离宗地（公里）2占地面积（万平米）50容积率1.2建筑面积（万平米）60开发现状共4期，已开发三期，四期已开工项目主打特色为水景住宅产品类型户型类型户型面积户型均价销售速度社会新锐青年持家小高层两房90-105500006年上半年销售4.2万平米，6月开盘当月销售2.9万平米，销售情况良好。望子成龙小太阳小高层、多层两房、三房105-1255300后小太阳小高层、多层三房125-1305200三代孩子多层四房1455400富贵之家富贵之家1多层四房以上1605600结论作为无锡近年极具市场影响力的大盘，开发商经过三年的开发，社区已基本成熟，性价比较高，目前为区域内最受追捧的项目，已推面积销售情况良好，06年下半年将推出最后一期别墅类高端产品，产品差异化较