都市住宅有优势 投资关注六要素

都市住宅有优势投资关注六要素(2003年8月1日更新,点击数:55)随着近年关内房地产的不断开发，关内可供开发的土地越来越少，项目开发的规模也有逐渐变小的趋势。前两年开始，一些位于城市中心的中小型项目纷纷标榜为“新都市主义”住宅，都会100作为当时第一个以“新都市主义”作为宣传的楼盘，当时可谓名噪一时。所谓“新都市主义”住宅，就是位于繁华都市的中心，以都市人的生活要求为中心，利用周边范围的配套资源提供一切生活便利，最大化的享受生活。对于这种新概念的住宅，许多有都市情结的置业者趋之若鹜。作为一个移民城市，深圳的暂住人口排全国第一，平均年龄不到30岁。位于都市中心的居所成为这些年轻人初次置业或暂时居住的首选，而源源不断的年轻人就成为这些都市住宅的客源保证。于是这些都市住宅不仅成了许多人置业的首选，也成为投资者眼中最佳的投资物业。其实都市住宅要真正成为回报率高的物业，必须同时具备许多硬件条件，还要看项目是在哪个区域。不同区域，物业升值潜力也是不同的。同时兼备地段、配套、户型、服务等各方面优势的都市住宅，才能真正成为具备升值条件的物业。小而精的项目一般来说，大型社区比较适合居住，即便升值也是要通过几年居住产生的良好社区氛围才能产生增值，过程比较缓慢。而都市住宅作为投资型物业，项目占地面积不用太大，是通过项目自身的优势产生增值效应的项目，较一般的大社区住宅升值所需时间更短，因此这些项目多数是位于都市中心一些以中小户型为主，底层为商场的精品商住项目。地段至上作为居住的物业，最重要的是环境；而作为都市住宅，地段始终是比较重要的一点。通达八方的地段是物业升值的首要保证。宁可选择没有社区也要交通便利的大多是年轻人，正在为事业打拼，利用便利的交通网络让事业更顺心才是居住的首要条件。比如在闹市中的地铁出口附近的物业就是最具地段优势的投资物业。配套完善大凡喜欢住在城市中心的人都喜欢都市的繁华，可以随时享受生活。而且这些喜欢享受生活的人群恰恰对完善的配套最在意。位于闹市的都市住宅项目正好满足了这样的需求，大多位于城市的繁华地带，尽享一切便利，衣食住行举手可得。在东门、华强北等商业繁华地段的生活配套就比其他地方的要完善。户型创新作为居所，户型是最重要的决定性指标。都市中心住宅多以中小户型为主，由于建筑结构本身的限制，实用率往往不如大户型高，户内结构也不如大户型来得多变。也因为由于规模小，社区园林方面较欠缺。因此，创新的户型，如自由空间组合、小复式、跃式空间在这些都会住宅中的运用通常给人惊喜，比较受欢迎，在投资价值上也会获得投资升值的重要筹码。外观独特作为位于都市中心的项目，由于占地面积不大，所以项目高度不会太矮，加上要考虑住宅和都市之间的联系，如果配以时尚、特别的外观，让住宅其实也成为一道城市的景观，自然又为物业的升值投了保证性的一票。全面的物业管理作为都市一族的居所，一般工作繁忙，要求最大化地享受生活而不是被生活的琐碎拖累，所以他们会对物业管理和服务有较高要求，因此这些都市中心的项目所能提供的服务应该是全面的。如提供钟点工服务、代接代送客人、宽带接入等等的各种全方位的服务。各区均有都市住宅出现，但以罗湖的整体水平最高，是众多投资者的首选。近两年随着滨海大道的建成，南山地产市场逐渐风生水起，加上地铁的修建和跨海大桥的修建等利好，南山地产市场大有兴旺之势。位于南油大道的梦想家园在不到半年的时间里销售率达100％，西海湾公寓三日内售罄，足可证明都市住宅在南山市场巨大。但南山终究是新兴区域，不论交通配套还是生活配套，都与福田、罗湖有一段距离，仍然有待发展，目前多以居住为主，投资优越性不明显。根据最近一次深圳中原对港人在深的置业调查显示，罗湖仍是港人最心仪的物业投资区域，43.7％的港人深圳置业首选罗湖，较去年上升了6.7个百分点；而福田则为34.1％，较去年同期下降了将近10个百分点。福田在近两年的发展中日益成熟，加上皇岗口岸24小时通关等的利好，的确有投资优势，但区内楼价升幅过快，为投资者带来一定的风险。反观罗湖，由于价格稳定，今年新增供应量猛增，区内成熟的配套令其成为最有投资优势的区域。短短二十几年的开发建设，罗湖的城市形态已趋成熟。不论是如交通网络，还是生活配套，罗湖是最完善的。根据深圳中原三级市场数据，近年来罗湖区内住宅的投资回报率保持在7％－9％之间，而且随着罗湖旧城改造的深入，投资回报率还有一定的上涨空间。罗湖目前有不少极具投资潜力的小项目亮相市场，如东门、文锦渡一带的锦上花、嘉年华名苑、东悦名轩等，由于在成熟的商圈内，交通、生活、休闲等一应俱全，都是热销项目。而位于春风路的金色都汇更是占尽天时地利，位于繁华的春风路，交通网络健全，周边配套完善，创新多变的错层户型更是为其投资优势。第一栋推出的当天共售出150套，其中一位香港投资客还一口气买了15套，现在第一栋已售罄，第二栋也在热卖当中。随着深圳国际化城市的发展，将会有更多的都市主义住宅出现，如何选择适合投资的都市住宅，就需要从不同的角度考虑。（深圳中原物业）来源：深圳特区报