青岛高新区投资开发投融资合作方案分析_34PPT_XXXX

2010年05月青岛市高新区投资开发有限公司新区开发投融资合作方案分析第2页1.项目背景2.项目特点3.类似项目的启示4.开发方案建议目录第3页1.项目背景青岛高新区概况青岛高新区是1992年11月经国务院批准设立的国家级高新区之一。现为“一区五园”发展格局，包括胶州湾北部园区（含新产业团地、新材料团地）、青岛高科技工业园、黄岛新技术产业开发试验区、青岛市北科技街以及市南软件园。2006年6月扩区形成的青岛高新区胶州湾北部主园区是青岛市委、市政府继城市东扩、区划调整、经济重心战略西移之后的又一次城市发展布局优化和拓展，是青岛实施“环湾保护，拥湾发展”战略、构筑“一主三辅多组团”现代化城市框架、推进城市产业结构升级的决定性环节，是拥湾发展战略的重要起步组团、关键圈层和核心区域，承担着建设青岛第三代生态科技新城的重大历史使命。第4页1.项目背景（续）依据《青岛高新技术产业新城区总体规划》（2008-2020年），北部新城的城区职能是：青岛市的第三代新城，中心城区的三大副中心之一，以金融商贸、商务会展、科教研发为核心的区域性现代化综合服务中心，以高新技术产业为主体的生态新城，山东半岛蓝色经济与高端产业聚集区。整个胶州湾北部区域面积约为305平方公里，高新技术产业新城区面积63.44平方公里。2008年2月，青岛市委、市政府调整成立新的青岛高新区工委、管委，作为派出机构统筹推进胶州湾北部园区开发建设，并对青岛高科技工业园、青岛新技术产业开发试验区、青岛科技街、市南软件园进行协调指导。依据2009年12月《青岛高新技术产业新城区西片区概念性控制规划》（上报稿中期成果），高新区西片区可利用建设用地约10平方公里，其中不涉及农民转居转工，征地拆迁等敏感问题。未来西片区将建成以科技研发、科教培训为主导功能，以生态居住、旅游休闲为补充功能，以商业文化、配套服务为支撑功能的多元功能复合互动的生态科教新城。青岛高新区概况第5页1.项目背景（续）2008年5月，高新区投资公司组建。高新区投资公司是青岛高新区管委会直属的国有独资公司，承担青岛高新区开发建设和投融资平台的功能。高新区投资公司成立时注册资本2.5亿元人民币，近期拟增资至13.7亿元人民币。截至2010年3月底，公司总资产已愈54亿元，净资产13.7亿元；预计到2010年底，投资公司总资产将达到近100亿元规模。负债主要是国家开发银行和其他银行贷款。高新区投资公司计划通过园区土地开发、资产运营和资本运作（如发起成立新城开发或土地整理基金、改制重组上市），加快高新区基础设施、公用设施、重点项目建设和高新技术产业发展，推动高新区整体快速、高质发展。高新区西片区土地一级开发和基础设施建设的资金来源没有落实，高新区投资公司可以借此机会创新投融资模式和建设运营模式。高新区投资公司概况第6页目录1.项目背景2.项目特点3.类似项目的启示4.开发方案建议第7页2.项目特点特点之一：本项目是一个典型的新城开发项目，其所包含的内容和体量远远超过普通的园区开发建设和招商引资。特点之二：项目所在地青岛市地理、人文及环境条件优越，有坚实的经济基础、财政实力和良好的开发前景，具有突出的竞争力。特点之三：项目土地资产原先多为盐场、滩涂，征拆成本相对较低，土地整理难度小，政府主导已经初步完成东片区主要基础设施建设，并且已经开始重点配套公共设施建设，有条件在较短时间和较大区域内引进投资企业和地产商。特点之四：高新区尚没有建立土地储备机构，因为主要利用原有盐场土地，目前已经进行一级开发整理的土地并没有完全理顺土地产权和征收转用手续，一级开发工程主要采取委托高新区投资公司以代建方式进行。第8页2.项目特点（续）特点之六：高新区内由原来盐场改制组成的实业集团有大量盐场干部职工，在园区运营中需要充分考虑他们的的工作安置问题。特点之七：高新区区内基础设施、公共设施的产权主体没有明确，管理、运营体系也没有建立。特点之七：高新区投资公司通过挂牌取得4000多亩出让工业用地，可以调整规划用途和再次挂牌改为商住，可以引进投资人合作开发，或者用于银行贷款质押融资。特点之八：高新区投资公司可以通过尽快明确自身战略定位，承担高新区具有经营性的公共职能，获得高新区更多公共资源，为自身长远发展奠定基础。第9页2.项目特点（续）规划建设投融资产业发展公共行政城市经营土地使用区域产业、生态环境和城镇功能定位土地利用规划市政建设、道路交通规划产业发展规划新城区域内各组团/子项目的建设新城区域内外市政基础设施的配套基础设施配套、优惠政策、招商引资、产业集聚土地收储（土地征收/旧城更新/城中村改造）土地一级开发国有土地使用权出让/划拨/租赁债权融资：银行信贷、城投债股权融资、结构融资（信托/产业投资基金/引入战略投资人）项目融资：BOT/TOT/BT社会保障、城乡统筹规划与治理市政公用事业与社会事业的建设、运营、监管财税收支政策(预算/税收/规费/转移支付/政府补贴)一个典型的新城开发项目，其中包含了多种要素：第10页目录1.项目背景2.项目特点3.类似项目的启示4.开发方案建议第11页3.类似项目的启示境内类似项目的对比国际商务新城项目东莞松山湖项目横琴新区项目项目目标集国际会议会展中心、国际创新科技中心、国际对外交流中心、国际商业中心、国际生态宜居新城等于一体的城市功能区。核心区域占地约11493亩，经营性用地约3750亩。研发中心、设计中心、人才服务中心、总部基地，现代服务业和高新技术产业基地。充分发挥横琴地处粤港澳结合部的优势，推进与港澳紧密合作、融合发展，建设成为带动珠三角、服务港澳、率先发展的粤港澳紧密合作示范区。具备科技研发、高新产业、会议商展和旅游休闲四大主导功能，物流贸易、培训交流、文化创意、商业服务、生态居住等作为五大辅助功能。占地面积约14.8平方公里约72平方公里约106平方公里社会资本参与范围一级开发与二级开发联动的整体开发一级开发+部分二级开发（二级开发土地出让金抵偿一级开发成本）暂限于一级开发特定项目BT，包括全岛基础设施配套（含堤围建设）现处阶段处于一级开发阶段，政府与意向投资者谈判中，初步确定公开招商方案。已经完成一级开发，二级开发进行中。处于一级开发阶段，大横琴公司已选定中冶集团作为BT投资主体。第12页3.类似项目的启示（续）国际商务新城项目东莞松山湖项目横琴新区项目组织架构政府新区管委会设立片区开发公司承担投资人进入前一级开发前期工作。一级开发：投资人与政府组成项目公司，负责核心区的一级开发，政府以其前提投入的部分资金作为出资。政府设立新区管委会，委托投资人实施一级开发。设立新区管委会，是广东省政府派出机构，委托珠海市政府代管。珠海市国资委下设大横琴公司，该公司经管委会授权，作为BT发起人。BT投资人独资设立项目公司。合作模式一级开发：政府自行投资部分一级开发项目，拟委托投资者负责余下的一级开发，但投资者须与政府组建项目公司，以项目公司名义进行。二级开发：投资者保证参与土地竞买，经营性土地出让的溢价部分全部返还给项目公司；政府原则上不参与二级开发。项目公司投资建设片区内主要基础设施和行政办公、大学、医院等部分公共设施，建成后政府回购。以特定区域地块土地出让收益弥补投资人一级开发建设成本。大横琴公司与中冶集团签订合作文件，采用BT方式建设。大横琴公司负责土地拆迁、建设协调、回购、监管，项目公司负责项目融资、立项报批、可行性研究、勘察、设计、建设。境内类似项目的对比（续）第13页3.类似项目的启示（续）国际商务新城项目东莞松山湖项目横琴新区项目经营性土地出让模式经营性用地约占总用地面积33%，6年内完成经营性用地的出让。由政府分次出让8000亩经营性用地给投资人，土地出让金抵偿投资人一级开发投入。由政府按照以下总体规划安排出让：2015年建设用地规模控制在12平方公里；至2020年建设用地规模控制在28平方公里。中心商务区部分地块已打包出让给开发商华发集团。融资模式企业自筹，政府前期投入由投资者通过债务重组和担保置换转为项目公司债务。政府土地出让收入全部用于片区政府负责基础设施和特定项目建设。由投资人负责筹集一级开发资金投资人自行筹集BT项目所需资金。政府通过发起基金、发行债券、出让土地、银行贷款多种方式筹措BT回购资金。境内类似项目的对比（续）第14页3.类似项目的启示（续）国际商务新城项目东莞松山湖项目横琴新区项目企业角色与责任新区总开发商，承担政府未完成的全部一级开发和二级开发投融资、建设、经营任务。投资人是土地清拆、平整、基础设施的投资建设者和工程承包商。房地产二级开发商新区基础设施总BT商未来可能通过招拍挂取得土地参与部分二级开发项目。政府角色与责任办理前期审批手续，实施投资人进入前的一级开发；提供优惠政策；落实投资者资金回笼。政府另行设立机构或指定其他机构运营管理基础设施、公共设施。政府负责规划、用地、建设等方面。政府进行回购，另行设立机构或指定其他机构运营管理基础设施、公共设施。由大横琴公司协助办理规划、建设审批等政府手续。政府进行回购，另行设立机构或指定其他机构运营管理基础设施、公共设施。境内类似项目的对比（续）第15页3.类似项目的启示（续）国际商务新城项目的特点：政府委托国际规划机构完成控规，并在寻找潜在投资者的同时，先期启动部分一级开发项目，以加快项目进度。为确保项目定位，确定整体开发模式。政府以其前期对一级开发的部分投入作为出资，与投资者合作一级开发，以保证一级开发及时完成。政府通过财务测算合理预估一级开发的成本及经营性用地的出让价格，主动承担合作范围内部分非经营性项目的投资建设。第16页3.类似项目的启示（续）国际商务新城项目的启示：整体开发模式——为确保项目的规划标准、片区定位、建设周期按计划执行，项目须依整体开发模式进行，投资者必须在介入土地一级开发的情况下，以保证托底的方式参与土地竞买，并在二级开发阶段，确保有一定比例由投资者自身负责开发建设。整体开发模式能够将土地一级开发与二级开发很好地结合起来，使得项目的规划、定位、功能设置及开发理念等贯彻执行。政府前期对项目投入较多——政府自费完成控规、自筹资金先行开始拆迁安置补偿工作，启动部分基础设施项目等等，前期投入较大。政府在片区开发中承担义务一般有三种模式：一是完全依赖投资者投资建设，政府不作任何投入；二是政府视财政情况承担部分义务，并启动部分投资建设；三是政府自行完成土地一级开发，再通过土地出让引入投资者。政府采取何种模式，承担多少义务，须结合项目的招商前景、融资渠道等综合确定。第17页3.类似项目的启示（续）国际商务新城项目的启示（续）：政府负责部分非经营性项目的投资建设，该部分成本不计入用地成本——对于国际会展中心等部分非经营性项目，政府负责投资建设，不计入用地成本。确定用地成本必须平衡政府与投资者双方的利益，任何投资者均追逐利益的最大化。因此，哪些项目计入用地成本，哪些项目不计入用地成本，这需要较为准确的财务测算。政府不断调整招商方向及招商对象——为寻找最佳的投资者，政府不断调整招商方向及招商对象，从一开始寻找国际资源的整合者，到现阶段寻找资金雄厚和行业经验丰富的大型企业。项目投资巨大，回收期长，所选择的投资者必须具备雄厚的资信实力、开发经验和行业资源，并确定一个具有可操作性的融资及滚动开发方案。第18页3.类似项目的启示（续）东莞松山湖项目的特点：政府直接选择本地有实力的企业广东光大房地产公司进行一级开发，信任度高，交易成本低。投资人投资建设范围逐步扩大，由核心区一小片，扩大到36平方公里，再扩大到核心区公共设施和72平方公里的主要基础设施。多园区分期分片滚动开发模式——项目采用区域内土地”熟化一片、出让一片、成本回收一片、收益一片”的开发模式采用直接用土地作为一级开发投资回报的简单模式，未进行周密的项目整体财务测算分析。第19页3.类似项目的启示（续）东莞松山湖项目的启示