第八 章土地增值税法

第八章土地增值税法本章属于小税种中的重点章节，题型有单选、多选和计算题，分值在5-8分。每年均有计算题题型，通常是与营业税、城建税和教育费附加结合命题。第一节土地增值税基本原理一、土地增值税概念土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。【注】转让不动产有关的税：营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、印花税、契税、个人所得税、企业所得税等二、我国土地增值税的特点（一）以转让房地产的增值额为计税依据（收入-扣除项目）（二）征税面比较广（各种单位及个人）（三）实行超率累进税率（唯一使用此税率）（四）实行按次征收（房地产企业可按月）第二节纳税义务人与征税范围一、纳税义务人：转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。二、征税范围（一）基本征税范围1.转让国有土地使用权（只卖地）【提示】1.限国有土地使用权转让,集体土地使用权不得交易。2.出让不征（出让：一级市场转让：二级市场）3.产权或使用权不转让的不征（如出租）4.一般应取得收入，无收入不征（如继承）2.地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让（新房销售）3.存量房地产的买卖（二手房销售）（二）具体情况判定具体事项税法规定1.房地产继承、赠予继承不征（无收入）。特定赠予不征（公益性、直系亲属或承担直接赡养义务人）非公益性赠予，征税。2.房地产出租不征（权属未转移）。【09原.判断题】房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或出租的，如果产权未发生转移，不征收土地增值税。【答案】√3.房地产抵押抵押期不征（权属未转移）；抵押期满，转让权属抵债，征。4.房地产交换单位之间换房，有收入的，双方均征；个人之间互换自有居住用房，经税务核实，可免征。5.以房地产投资、联营房地产转让到投资联营企业，暂免征；将投资联营房地产再转让，征。被投资方或联营企业如为房地产开发企业的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的应征税。6.合作建房建成后自用，暂免征；建成后转让，征。7.企业兼并转让房地产暂免。8.代建房行为不征（只提供建筑业劳务）。9.房地产的重新评估不征（账面增值，无实际收入）。实际转让增值的征【例题.多选题】（2003年）下列各项中，不属于土地增值税范围的有（）A.以房地产抵债，尚未发生权属转让的B.房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期的C.以房地产租赁给承租人使用，出租人取得租金的D.以出地出资方式合作建房，建成后又转让给其中一方的【参考答案】ABC第三节税率四级超率累进税率级数增值额与扣除项目金额的比率税率速算扣除系数1不超过50%的部分30%02超过50%至100%的部分40%5%3超过100%至200%的部分50%15%4超过200%的部分60%35%第四节应税收入与扣除项目一、应税收入的确定：各类收入，包括货币、实物和其他收入。二、扣除项目的确定（共6类）---收入扣除相配比原则扣除项目相关规定（一）取得土地使用权所支付的金额包括：地价款及相关费用（含契税）（二）房地产开发成本1.土地征用及拆迁补偿费2.前期工程费3.建筑安装工程费4.基础设施费5.公共配套设施费6.开发间接费用（三）房地产开发费用期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用【注】会计制度规定期间费用直接入企业损益，无法全按项目分摊，故只能按标准计算扣除,而不是据实扣除.但财务费用中数额较大的利息费用有单独详细规定（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内这里的利息注意两点：①不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额。②不包括加息、罚息。（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内（四）与转让房地产有关的税金【提示】外资企业从10年12月1日起开始交纳城建税及教育费附加房地产开发企业：扣营业税、城建税、教育费附加其他企业：加扣印花税印花税万分之五“产权转移书据”（五）财政部规定的其他扣除项目仅适用于从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除：加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20%（六）房屋及建筑物的评估价格适用于：存量房销售评估价格＝重置成本价×成新度折扣率（新增）1.纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，根据《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额(即：取得土地使用权所支付的金额、新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格)，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算扣除。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。扣除金额=发票价×（1+5%×年数）2.对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5％的基数。3.对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以实行核定征收。【例题·单选题】（2005年）房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时，允许单独扣除的税金是（）。A.营业税、印花税B.房产税、城市维护建设税C.营业税、城市维护建设税D.印花税、城市维护建设税【参考答案】C【例题·单选题】（2003年）某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例执行；该项目转让的有关税金为200万元。计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的金额为（）。A.1500万元B.2000万元C.2500万元D.3000万元【参考答案】D【答案解析】应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”＝10000×10%＋10000×20%＝3000（万元）【总结】扣除项目适用情况具体情况可扣除项目房地产开发企业新房销售1.取得土地使用权所支付的金额；2.房地产开发成本3.房地产开发费用4.转让有关的税金：营业税、城建税、教育费附加5.财政部规定的其他扣除项目（加计扣除）其他企业新房销售1.取得土地使用权所支付的金额；2.房地产开发成本3.房地产开发费用4.与转让房地产有关的税金：营业税、城建税和教育费附加、印花税。二手房销售1.取得土地使用权所支付的金额（一般没有）2.房屋及建筑物的评估价格（评估费可扣）3.转让环节缴纳的税金（不含契税）：营业税、印花税、城建税和教育费附加。只卖地1．取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用2.转让环节缴纳的税金。房地产企业：营业税、城建税、教育费附加。其他企业：营业税、城建税、教育费附加、印花税。【例题.多选题】（09年旧制度）转让旧房产计算土地增值税增值额时准予扣除的项目有（）A.旧房产的评估价格B.支付评估机构的费用C.建造旧房产的重置成本D.转让环节缴纳的各种税费【参考答案】ABD第五节应纳税额的计算一、增值额的确定（计税依据）一般为计算得出，特殊为评估土地增值额＝转让收入-扣除项目金额在实际的房地产交易过程中，纳税人有下列情形之一的，则按照房地产评估价格计算征收土地增值税：1.隐瞒、虚报房地产成交价格的；2.提供扣除项目金额不实的；3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。二、应纳税额的计算方法计算步骤1、增值额=收入—扣除项目2、增值率=增值额/扣除项目3、根据增值率确定适用税率及速算扣除系数4、税额=增值额ⅹ适用税率—扣除项目ⅹ速算扣除系数【教材例题】假定某房地产开发公司转让商品房一栋，取得收入总额为l000万元，应扣除的购买土地的金额、开发成本的金额、开发费用的金额、相关税金的金额、其他扣除金额合计为400万元。请计算该房地产开发公司应缴纳的土地增值税。(1)先计算增值额：增值额=1000—400=600(万元)(2)再计算增值额与扣除项目金额的比率：增值额与扣除项目金额的比率=600+400=150％根据上述计算方法增值额超过扣除项目金额l00％，未超过200％时，其适用的计算公式为：土地增值税税额=增值额×50％-扣除项目金额×15％(3)最后计算该房地产开发公司应缴纳的土地增值税：应缴纳土地增值税=600×50％-400×15％=240(万元)”【例题.计算题】（2010年）某房地产开发公司于2009年1月受让一宗土地使用权，根据转让合同支付转让方地价款6000万元，当月办好土地使用权权属证书。2009年2月至2010年3月中旬该房地产开发公司将受让土地70%（其余30%尚未使用）的面积开发建造一栋写字楼。在开发过程中，根据建筑承包合同支付给建筑公司的劳务费和材料费共计5800万元；发生的利息费用为300万元，不高于同期限贷款利率并能提供金融机构的证明。3月下旬该公司将开发建造的写字楼总面积的20%转为公司的固定资产并用于对外出租，其余部分对外销售。2010年4月～6月该公司取得租金收入共计60万元，销售部分全部售完，共计取得销售收入14000万元。该公司在写字楼开发和销售过程中，共计发生管理费用800万元、销售费用400万元。（说明：该公司适用的城市维护建设税税率为7%；教育费附加征收率为3%；契税税率为3%；其他开发费用扣除比例为5%.）要求：根据上述资料，按照下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数。（1）计算该房地产开发公司2010年4月～6月共计应缴纳的营业税。（2）计算该房地产开发公司2010年4月～6月共计应缴纳的城建税和教育费附加。（3）计算该房地产开发公司的土地增值税时应扣除的土地成本。（4）计算该房地产开发公司的土地增值税时应扣除的开发成本。（5）计算该房地产开发公司的土地增值税时应扣除的开发费用。（6）计算该房地产开发公司销售写字楼土地增值税的增值额。（7）计算该房地产开发公司销售写字楼应缴纳的土地增值税。【参考答案】（1）营业税=60×5%+14000×5%=3+700=703（万元）（2）城建税和教育费附加=703×（7%+3%）=70.3（万元）（3）土地成本=（6000+6000×3%）×70%×80%=3460.8（万元）（4）开发成本=5800×80%=4640（万元）（5）开发费用=300×80%+（3460.8+4640）×5%=240+405.04=645.04（万元）（6）写字楼土地增值税的增值额=14000-3460.8-4640-645.04-14000×5%×（1+7%+3%）-（3460.8+4640）×20%=2864（万元）（7）增值税率＝2864／（14000-2864）×100%=25.72%应缴纳的土地增值税=2864×30%=859.2（万元）【例题.单选题】（09年旧制度）某生产企业2008年销售一栋8年前建造的办公楼，取得销售收入1200万元。该办公楼原值700万元，已计提折旧400万元。经房地产评估机构评估，该办公楼的重置成本为1400万元，成新度折扣率为五成，销售时缴纳各种税费共计72万元。该生产企业销售办公楼应缴纳土地增值税（）【参考答案】扣除项目＝1400×50％＋72＝772（万元），增值额＝1200－772＝428（万元），增值率＝428÷772＝55.44％，应纳土地增值税＝428×40％－772×5％＝132.6万三、房地产开发企业土地增值税清算（一）清算单位：以国家有关部门审批的开发项目或分期项目为单位，普通住宅与非普通住宅分别计算增值额。【例题.单选题】（2010年）对房地产开发公司进行土地增值税清算时，可作为清算单位的是（）。A.规划申报项目B.审批备案项目C.商