第八章土地增值税92802179

土地增值税第一节基本原理一、概念土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物，取得增值收入征收的一种税。二、特点：1、以增值额为征税对象；2、征税面积比较广；3、实行超率累进税率；4、实行按次征收三、作用1、增强国家对房地产开发、交易行为的宏观调控；2、抑制土地炒买炒卖3、增加财政收入。第二节纳税义务人转让国有土地使用权及地上的一切建筑物和其他附着物产权（房地产），并取得收入的单位和个人。包括机关、团体、部队、企事业单位、个体工商户及国内其他单位和个人；还包括外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等第二节纳税义务人特点：1、不论法人与自然人2、不论经济性质3、不论内资与外资企业、中国中国公民、外籍个人4、不论部门第三节征税范围一、征税范围1、转让国有土地使用权2、地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让的第三节征税范围二、征税范围的界定（一）是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物1、城市的土地属于国家2、农村和城市郊区的除有规定的以外都属于集体3、集体土地不能随意转让（二）对转让土地使用权及其他建筑物和其他附着物的转让行为征税。1、不包括国有土地使用权的出让收入2、不包括未转让土地使用权、房屋产权的行为（三）是对转让房地产并取得收入的行为征税三、若干具体情况的判定（一）以出售方式转让国有土地使用权、土地上的建筑物（符合三个标准属于征税范围）（1）出售国有土地使用权（2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造然后出售（3）存量房地产买卖（二）以继承、赠与方式转让的房地产的特点:只转让产权，没有收入不属于征税范围1、房地产继承：不属于土地增值税的范围2、房地产的赠与（1）房产的所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或者承担直接赡养义务认的。（2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非盈利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的（公益性捐赠）（三）房地产的出租：不证土地增值税（四）房地产的抵押：抵押期间不征税，以房地产抵债而发生房地产产权转让的，征税（五）房地产的交换：属于征税范围但个人之间互换自有居住用房地产的，经税务机关核实，免税（六）以房地产进行投资、联营若以土地作价入股进行投资或作为联营条件的，暂免征税，但投资、联营企业将上述房地产再转让的，属于征收范围。（七）合作建房对一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后分房自用的，暂免征收，若建成后转让的，属于征收范围（八）企业兼并并转让房地产：暂时免征（九）房地产的代建行为：不属于增税范围（十）房地产的重新评估:不属于征税范围第四节税率税率：四级超率累进税率比率：增值额与扣除项目的比率比率税率速算扣除系数1不超过50%的部分30%0%2超过50%～100%的部分40%5%3超过100%～200%的部分50%15%4超过200%的部分60%35%第五节应税收入与扣除项目的确定一、应税收入的确定包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益具体包括：货币收入、实物收入、其他收入二、扣除项目的确定土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。即纳税人转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。二、扣除项目及其金额（一）取得土地使用权所支付的金额纳税人为取得土地使用权支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用之和。地价款有关费用1、地价款：以出让方式取得土地使用权,为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。2、有关费用：登记、过户手续费（二）房地产开发成本纳税人开发房地产项目实际发生成本。1、土地征用及拆迁补偿费2、前期工程费3、建筑安装工程费4、基础设施费5、公共配套设施费6、开发间接费用等。（三）房地产开发费用：销售费用、管理费用、财务费用注意：不是按纳税人的实际发生额扣除，而是按《土地增值税暂行条例实施细则》规定扣除两种扣除方法1、能够按转让房地产项目计算分摊利息支出的，并能够提供金融机构的贷款证明的允许扣除的房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×扣除率（5%）2、不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的允许扣除的房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×扣除率（10%）利息的特殊规定（1）利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除（2）对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除（四）与转让房地产有关的税金营业税、印花税、城市维护建设税、教育费附（五）财政部确定的其他扣除项目从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。（六）旧房及建筑物的评估价格评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本乘以成新率后的价格。评估价格必须经当地税务机关认定一、增值额的确定纳税人有下列情况之一的，需要对房地产进行评估，并以房地产的评估价格来确定转让房地产收入、扣除项目金额。1、隐瞒、虚报房地产成交价格的2、提供扣除项目金额不实的3、转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的第六节应纳税额的计算二、应纳税额的计算转让土地使用权和出售新建房及配套设施应纳税额的计算方法1、计算增值额增值额＝收入额－扣除项目金额2、计算增值率增值率＝增值额÷扣除项目金额×100%3、确定适用税率4、计算应纳税额应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数例某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1000万元；房地产开发成本3000万元；财务费用中的利息支出为500万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），但其中有50万元属加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费共计为555万元；该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。1、取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1000万元2、房地产开发成本为3000万元3、房地产开发费用＝500－50＋（1000＋3000）×5%＝650（万元）4、允许扣除的税费为555万元5、从事房地产开发的纳税人加计扣除20%加计扣除额＝（1000＋3000）×20%＝800（万元）6、允许扣除的项目金额＝1000＋3000＋650＋555＋800＝6005（万元）7、增值额＝10000－6005＝3995（万元）8、增值率＝3995÷6005×100%＝66.53%9、应纳税额＝3995×40%－6005×5%＝1297.75（万元）出售旧房应纳税额的计算1、计算评估价格评估价格＝重置成本价×成新度折扣率2、汇集扣除项目金额3、计算增值率4、确定适用税率5、计算应纳税额应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数例某工业企业转让一幢90年代建造的厂房，当时造价100万元，无偿取得土地使用权。如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的房子需600万元，该房子为7成新，按500万元出售，支付有关税费27.5万元。计算企业转让旧房应缴纳的土地增值税额。1、评估价格＝600×70%＝420（万元）2、允许扣除的税金27.5万元3、扣除项目金额＝420＋27.5＝447.5万元4、增值额＝500－447.5＝52.5（万元）5、增值率＝52.5÷447.5×100%＝11.73%6、应纳税额＝52.5×30%－447.5×0＝15.75（万元）第七节税收优惠1、建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目中金额之和20%的免税。超过的就全部增值额纳税。纳税人既建普通标准住宅，又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额；不分别核算或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不适用免税规定。第七节税收优惠2、因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产，免税。3、个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五或五年以上的免税；居住满3年不满5年的，减半；居住未满3年的按规定征收第七节征收管理与纳税申报一、清算单位二、清算条件三、非直接销售和自用房地产的收入确定四、扣除项目五、其他第七节征收管理与纳税申报一、清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。二、清算条件（一）应1.2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的3.1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值4.省税务机关规定的其他情况三、非直接销售和自用房地产的收入确定（一）视同销售房地产房地产开发企业职工福利奖励对外投资分配给股东或投资人抵偿债务换取其他单位和个人的非货币性资产其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，四、扣除项目（一）除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。（二）房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。（四）房地产开发企业销售已装修的房屋，房地产开发企业的预提费用，除另有规定（五）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方五、土地增值税清算应报送的资料（一）房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表；（二）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；（三）主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积申报和缴纳一、申报纳税程序1、按次申报：纳税人应自转让房地产合同签订之日起7日内，向房地产所在地的主管税务机