第十一讲土地增值税等税种的筹划

1其他税种的税收筹划2土地增值税的税收筹划是对我国境内有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，并取得转让收入的单位和个人征收的一种税。课税对象是转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。3利用房地产转移方式进行筹划将房地产出租、投资入股的均可免征控制增值额将可以单独分开处理的部分从整个房地产中分离扩大成本费用列支比例如利息支出利用税收优惠房地产业建造普通民用住宅，增值率在20%以下的，免征土地增值税的税收筹划技巧4例一家房地产企业有可供销售的10000平方米的商品房。方案一：每平方米售价1000元，不含装修费，扣除额为835万元（含20%的加计费用）方案二：每平方米售价1070元，含装修费70元，扣除额为838万元（含20%的加计费用）该选哪一种方案呢？5税率级数增值额与扣除项目金额的比率（%）税率%速算扣除率（%）1不超过50%的部分300250%－100%的部分4053100－200%的部分50154超过200%的部分60356计算公式应纳土地增值税=增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除率方案一的增值率为19.76%，免征增值税，企业获利165万元。增值率＝（1000×10000－835）÷835＝19.76%方案二的增值率为27.68%，缴纳土地增值税69.6万元，企业获利162.4万元。增值率＝（1070×10000－838）÷838＝27.68%企业应纳土地增值税＝（1070×10000－838）×30％＝69.6万元。7思考某房地产开发企业有10000平方米的商品房销售。方案一：不装修，每平方米售价4000元，开发成本、税费金额为3000万元。方案二：精装修，每平方米6000元，扣开发成本、税费金额为4000万元。请选择！8土地增值税的税收筹划第一种：适当增值筹划法《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%时，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。9土地增值税的税收筹划(1)若纳税人欲享受起征点的税收优惠。现假定：房地产开发商建成一批商品房待售，除销售税金及附加外的全部允许扣除项目的金额为100，当其销售这批商品房的价格为x时，相应的销售税金及附加为：5%×(1+7%+3%)x=5.5%x。式中，5%--营业税；7%--城市维护建设税；3%--教育费附加。这时，其全部允许扣除金额为：100+5.5%x。根据有关起征点的规定，该企业享受起征点税收优惠的最高售价应为：x=1.2(100+5.5%x)解以上方程可知，此时的最高售价为128.48，允许扣除项目金额为107.07(100+5.5%×128.48)。也就是说，如果开发商想要享受免征土地增值税的优惠，其销售额最高不能超过128.48，否则将全额征税。10土地增值税的税收筹划(2)若企业欲通过提高售价达到增加收益的目的，当增值率略高于20%时，即应适用“增值率在50%以下，税率为30%”的规定。假定此时的售价为(128.48+y)，由于售价的提高(数额为y)，相应的销售税金及附加和允许扣除项目金额都应提高5.5%y。这时：允许扣除项目的金额=107.07+5.5%y，增值额=128.48＋y－(107.07+5.5%y)。化简后增值额的计算公式为：94.5%y+21.41。所以应纳土地增值税：30%×(94.5%y+21.41)。若企业欲使提价带来的收益超过因突破起征点而新增加的税收，就必须使y＞30%×(94.5%y+21.41)。即y＞8.96。这就是说，如果想通过提高售价获取更大的收益，就必须使价137.44(128.48+8.96)。11土地增值税的税收筹划第二种：分散收入筹划法具体做法是，当住房初步完工但没有安装设备以及装璜、装饰时便和购买者签订房地产转移合同，接着再和购买者签订设备安装及装璜、装饰合同，则纳税人只就第一份合同上注明金额缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围，不用计征土地增值税。这样就使得应纳税额有所减少，达到了降低税负的目的。12土地增值税的税收筹划第三种：成本费用筹划法土地增值税纳税人转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额为增值额，作为扣除项目金额重要组成部分的房地产开发成本的大小会严重地影响纳税人应纳税额的大小，即房地产开发成本越高，应纳税额越小，房地产开发成本越低，应纳税额越大。如果纳税人能最大限度地扩大费用列支比例，则可以达到节税的目的。13土地增值税的税收筹划第四种：建房方式筹划法第一种建房方式是房地产开发公司的代建房方式，这种方式是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建房报酬的行为。对于房地产开发公司来说，虽然取得了一定的收入，但由于房地产权自始至终是属于客户的，没有发生转移，其收入也属于劳务性质的收入，故不属于土地增值税的征税范围，而属于营业税的征税范围。第二种建房方式便是合作建房方式。我国税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。房地产开发企业也可以很好地利用该项政策。14其一，合作双方通过原始的“以物易物”方式进行交易，双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换，一方发生了销售不动产的应税行为，另一方发生了转让土地使用权的应税行为。对这种以房换地行为，双方应分别按其销售房屋的价值和转让土地使用权价值缴纳营业税。合作建房双方将分得房屋出售时，还应按房屋销售额交纳营业税。关于合作建房的税收筹划15关于合作建房的税收筹划其二，合作双方分别以土地使用权和货币资金出资，成立合作企业，合作建房。对此，又存在两种利润分配方式：一是房屋建成后合作双方采取风险共担、利益共享的分配方式；二是房屋建成后双方按一定比例分配房屋。根据国家税务总局《营业税税目注释(试行稿)》第九条第(二)款：“以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。”的规定，在第一种分配方式下，向合作企业提供的土地使用权视为投资入股不必缴纳营业税，合作企业销售房屋取得的收入按销售不动产缴税，双方分得的利润不必缴营业税；在第二种分配方式下，向合作企业转让的土地使用权，按转让无形资产缴税，合作企业房屋分配后销售时各自按销售不动产缴纳营业税。16合作建房项目作为一个会计主体，在收入和费用相同时，经营方式不同税负不同。上述中以成立合作企业并采取在房屋建成后合作双方风险共担、利益共享的利润分配方式最为节税，只须在销售房屋取得收入时按销售不动产缴税；而成立合作企业并采取在房屋建成后合作双方按一定比例分配房屋的利润分配方式，以土地使用权投资的一方还须在前种方式税负的基础上，就转让的无形资产缴税。至于“以物易物”的合作建房方式，合作双方应分别按其销售房屋的价值和转让土地使用权价值缴纳营业税。合作建房双方将分得房屋出售时，还应按房屋销售额交纳营业税，其税负最高。因此，企业应利用国家税收杠杆导向，选择最有利的经营方式，达到节税筹划的目的。关于合作建房的税收筹划17土地增值税的税收筹划第五种：利息支出筹划法根据《土地增值税暂行条例实施细则》第7条规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按土地价款和开发成本的金额之和的5%以内计算扣除。但是，现实中的情况并不总是如此简单。有些企业由于资金比较充裕，很少向银行等金融机构贷款，这方面的利息支出相应地就比较少。18例如，某房地产开发企业开发某住宅，共支付地价款200万元，开发成本为400万元，则其他开发费用扣除数额不得超过30万元，即(200+400)万元×5%，利息按实际发生数扣除。（1）纳税人不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能够提供金融机构贷款证明的，用公式表示：房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内＝(200+400)万元×10%＝60万元房地产开发费用总扣除限额为60万元，超限额部分不得扣除。（2）纳税人在能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明时，利息支出如何计扣值得考虑。房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%一般而言，企业在进行房地产开发时，借款数额会较大，其实际数会大于(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%。因此，一般来说，按照第一种方式计扣比较有利于企业节省税款。土地增值税的税收筹划19第六种：适当捐赠筹划法因为按课征土地增值税的三条标准，赠与人捐赠房产是无偿转让，并没有取得收入，因此，不用缴纳土地增值税。但是，这里仅指以下两种情况：(1)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。(2)房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非盈利性的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。具体来说，如果当事人在进行捐赠时可以采用以上两种方式，最好采用这两种方式。土地增值税的税收筹划20资源税的筹划利用综合回收率和选矿比征免税产品分别核算21房产税的筹划利用税收优惠大修停用半年以上的可以免税合理确定房产原值附属设备单独计算价值房产修理费用的筹划房产投资方式的筹划投资出租22案例某公司用于出租的库房有三栋，其房产原值为１６００万元，年租金收入为３００万元。租金收入应纳税额合计为５２．５万元。其中：应纳营业税＝３００×５％＝１５（万元）；应纳房产税＝３００×１２％＝３６（万元）。应纳城建税、教育费附加＝１５×（７％＋３％）＝１．５（万元）。如何才能降低税负呢？23假如年底合同到期，公司派代表与客户进行友好协商，继续利用库房为客户存放商品，但将租赁合同改为仓储保管合同，增加服务内容，配备保管人员，为客户提供２４小时服务。假设提供仓储服务的收入仍为３００万元，收入不变，其应纳税额为２９．９４万元。其中：应纳营业税＝３００×５％＝１５（万元）；应纳房产税＝１６００×（１－３０％）×１．２％＝１３．４４（万元）；应纳城建税、教育费附加＝１５×（７％＋３％）＝１．５（万元）。合计应纳税额为２９．９４万元。案例24城镇土地使用税的筹划利用改造废弃土地利用土地级别的不同进行筹划将免税用地部分分开核算25城市维护建设税的税收筹划利用委托加工进行筹划由受托方代扣“三税”的单位和个人，其代征代扣的城建税按受托方所在地适用税率。利用进口货物进行筹划26印花税的税收筹划充分利用优惠政策分项核算利用不确定金额和保守金额以实现递延纳税27车船使用税的筹划利用税率临界点载重量不超过1吨的渔船免税利用特殊规定机动车挂车，按机动载货汽车税额的7折征税主要从事运输业务的拖拉机，按拖拉机所挂拖车的净吨位计算，按机动载货汽车税额的5折计税对客货两用车，载人部分按乘人汽车税额减半征税，载货部分按机动载货汽车税额征税减免税车辆分开核算28契税的筹划利用房屋交换进行筹划合理利用合并、分立、改组的有关政策企业合并中，新设方或者存续方承受被解散方土地、房屋权属，如合并前各方为相同投资主体，则不征收契税。分立中，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权利的，不征契税。以股权转让进行重组的，单位、个人承受企业股权，企业的土地、房屋权属不发生转移，不征契税。