第十三期土地使用税、房产税相关政策解读

1房产税太原市地税局王雷2主要内容•一、基本概念•二、征收对象和范围•三、纳税人•四、计税依据•五、税率•六、应纳税款的计算•七、申报缴纳•八、税收优惠3一、基本概念房产税：是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或出租房屋的租金收入征收的一种税，属财产税性质。征收依据：1986年施行的《中华人民共和国房产税暂行条例》《山西省实施中华人民共和国房产税暂行条例细则》4•征税对象为：房屋和具备房屋功能的地下建筑物。•1.房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。•2.具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。—《财政部国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税[2005]181号）二、征收对象和范围5注意：•独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。•加油站罩棚不属于房产，不征收房产税。—财税[2008]123号6判断例题：•根据房产税有关规定，下列各项中，应该缴纳房产税的有（）。A.某工厂的围墙B.某宾馆的室外游泳池C.某企业的办公楼D.某房地产公司出租的写字楼答案：CD78二、征税范围•房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。1.城市：城市区划范围内的市区、郊区，包括城郊所属的乡镇、自然村；2.县城：县人民政府所在地的城镇，包括县城所在地的乡镇和自然村3.建制镇：镇人民政府所在地，包括镇政府所在地的自然村。不包括所辖的行政村。----《山西省地方税务局关于行政区划变动后有关税收政策问题的通知》（晋地税税一发[2002]14号）。4.工矿区：是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立镇建制的大中型工矿企业所在地。开征房产税的工矿区须经省人民政府批准。9二、征税范围•5.山西省规定：凡设立在城市、县城、建制镇以外的大中型企业，均开征房产税。•大中型企业的认定标准暂按《工业和信息化部国家统计局国家发展和改革委员会财政部关于印发中小企业划型标准规定的通知》（工信部联企业〔2011〕300号）执行。---并地税发〔2014〕47号例题•根据房产税征税范围有关规定，下列各项中，应缴纳房产税的有（）。A.位于太原市杏花岭区中涧河乡丈子头村某加工企业B.位于清徐县王答乡马庄村的小卖部C.位于清徐县王答乡马庄村某大型焦化厂答案：AC1011三、纳税人•(一）基本规定：房产税由产权所有人缴纳。纳税人有：产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或使用人。具体为：•1.产权属全民所有的，由经营管理单位纳税。•2.产权出典的，由承典人纳税。•3.产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。•4.产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。12三、纳税人•外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，从2009年1月1日起依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。•（二）纳税人一些特殊规定：•1.无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。使用人（财税〔2009〕128号）•2.纳税单位将应税房产无租出借给免税单位使用的，应由房产所有人缴纳房产税。——（1987）晋税二字第40号，区别土地税：对免税单位无偿使用纳税单位的土地，免征土地使用税（89）国税地字第14013纳税人一些特殊规定：•3.免税单位和个人出租的，由出租人缴纳房产税。——财税地字[1986]第008号•4.融资租赁的房产，由承租人依照房产余值缴纳房产税。——财税〔2009〕128号14纳税人一些特殊规定：•5.分期付款购买的商品房，且双方均未取得房产证的，由实际使用人缴纳房产税。——（国税函［2002］284号）•6.住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。——财税〔2006〕186号例题：•1.某服装专卖店租用太原市区王某一处门面房，请问房产税由谁缴纳？解析：应由产权所有人王某缴纳。若王某不在房屋所在地的，由服装店缴纳。服装店应按规定取得租赁业发票，否则税务机关可向服装店下达由王某限期纳税的通知。1516四、计税依据•房产税计税依据有两种：一是计税余值，二是租金收入。•（一）自用的房屋，以计税余值作为计税依据。所谓计税余值，就是按照房产原值减除一定损耗价值后的余值。山西省规定：1980年底以前修建的房屋，一次性减除30%后作为计税余值；1981年1月1日以后修建的房屋，一次性减除20%后作为计税余值。房产原值应根据国家有关会计制度的规定进行核算，同时包含与房屋不可分割的设施设备还有地价，具体为：17注意：•1.凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。——国税发[2005]173号18四、计税依据•2.房产原值也应该包含地价，地价包括取得土地支付的价款和开发土地的成本费用。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。——财税〔2010〕121号(例题•3.没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。地价并入房产原值计算•宗地和容积率。宗地是土地权属界址线围成的地块，是土地登记和地籍调查的基本单位，一般情况下，一宗土地为一个权属单位。容积率是指一宗土地上建筑物（不含地下建筑物）总建筑面积与该宗土地面积之比，是反映土地使用强度的指标。19例题1：•某企业2013年6月以500万元取得一宗1000M2土地，并在该土地上建设办公楼，建筑面积为3000M2，建造费用为1500万元，请计算该办公楼计税原值。应将全部地价500万元计入房产原值计征房产税计税原值为500+1500=2000万元解析：宗地容积率=3000÷1000=30.520例题2：•某工厂有一宗土地，占地20000平方米，以每平方米平均地价1万元取得土地使用权，该宗土地上建有仓库建筑面积为8000平方米，造价900万元，请计算该仓库房产税计税原值。•解析：该宗地容积率=8000÷20000=0.40.5计入房产原值的地价=应税房产建筑面积×2×土地单价=8000M2×2×1万元/平方米=16000万元计税房产原值=16000+900=16900万元计算表见房土税普查表2122四、计税依据•（二）对于出租的房产，以租金收入为计税依据，称为从租计征。•租金收入，是房屋产权所有人出租房产所取得的报酬，包括货币收入和实物收入。•注意：对纳税人申报租金收入不实或与同一地段同类房屋的租金收入相比明显不合理的，税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定，可以采取科学合理的方法核定其应纳税款。23四、计税依据•太原市房产租赁收入征收房产税的规定（并地税流字[1994]第12号）•（1）商业企业出租柜台的，视同将房屋分割出租，按房屋租赁收入征收房产税。•（2）转租行为按租金差额征收房产税（废止)，(2009年6月20日起转租按差额征收房产税废止——并地税函[2010]2号）24五、税率•按照房产计税余值计税的，税率为1.2%•按照房产租金收入计税的，税率为12%或4%•对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。财税[2008]24号.doc25六、应纳税额的计算•（一）以房产余值为计税依据应纳税额的计算公式：应纳税额＝房产余值×1.2%其中：房产余值＝房产原值×（1-原值减除率）•（二）以房产租金为计税依据应纳税额的计算公式：应纳税额＝房产租金收入×12%（或4%26七、申报缴纳•（一）纳税义务发生时间•1.自建的房屋，自建成次月起征收房产税。•2.委托施工企业的，从办理验收手续之次月起征收房产税。在办理验收手续前已使用的，从使用之日起计征。•3.购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税。•4.购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税。27•5.出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税。•6.房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。•——纳税义务截止时间从2009年1月1日起，纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。—财税〔2008〕152号28例题：•1.某商贸公司2012年3月10日，与某房地产开发公司签订商品房购买合同，并于2014年3月10日办理交付手续，请问商贸公司应于何时计算应缴纳的房产税？•解析：商贸公司应于2014年4月份起开始计算。•2.由于政府进行道路拓宽改造，2013年6月10日，某公司一栋92年建造原值为1000万元临街办公楼被拆除，请问公司这栋办公楼2013年应纳多少房产税？•解析：应计算至2013年6月末。1000×（1-20%）×1.2%÷12×6=4.8（万元）•注意：要及时做好相关资料的备案，以及税源变更登记。29•（二）纳税期限房产税实行按年征收，分期缴纳。山西省规定：按年征收，分半年缴纳，上半年的应纳税款于6月份征收入库，下半年的应缴纳税款于12月份征收入库。•（三）纳税地点房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的座落地点分别向房产所在地的税务机关缴纳。30•太原市规定：市区内即六城区房产税纳税地点为机构所在地税务机关，对座落在四县（市）的房产向座落地地税机关缴纳，市区与四县（市）或四县市之间跨地区房产，在座落地缴纳。31例题：•1.迎泽区地税局管辖某企业，在杏花岭区购置了一层写字楼用于办公，请问应向哪个税务机关申报缴纳房产税？•解析：应向迎泽区地税局申报缴纳。在六城区房产税纳税地点为机构所在地主管地税机关•2.阳曲县地税局管辖某企业，在万柏林区购置了一间写字间。请问应向哪个税务机关申报缴纳房产税？•解析：应向万柏林区地税局申报缴纳。跨四县（市）和市区房产税纳税地点为房产所在地主管地税机关。32八、税收优惠•基本规定：•（一）国家机关、人民团体、军队自用的房产免纳房产税。•（二）国家财政部门拨付事业经费的单位（包括实行差额预算管理的事业单位）自用的房产免纳房产税。•（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免纳房产税。•（四）个人拥有的非营业用的房产免纳房产税。•（五）经财政部批准免税的其他房产。•（六）纳税人缴纳有困难的，可按照我省管理体制进行审批减免。33•一些特殊规定：•1.经有关部门鉴定，对毁损不堪居住的房屋和危险房屋，在停止使用后，可免征房产税。•2.基建工地的临时性房屋，在施工期间，免征房产税•3.因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税•4.纳税单位与免税单位共同使用的房屋，按各自使用的部分划分，分别征收或免征房产税。•5.山西省还规定，对医院、托儿所、幼儿园、学校自用房产免征房产税（学校指从事学历教育的学校）。城镇土地使用税•一、基本概念•二、征收范围•三、纳税人•四、计税依据•五、税率及土地等级•六、应纳税款的计算•七、申报缴纳•八、税收优惠34一、基本概念•城镇土地使用税是国家对在城市、县城、建制镇和工矿区范围内使用土地的单位和个人，按照实际占用的土地面积征收的一种地方税。•征税对象为土地，凡在城市、县城、建制镇和工矿区范围的土地，不论是属于国家所有还是集体所有，都是征税对象。35主要征税依据：•1988年9月27日正式发布了《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，自同年11月1日起施行