房地产开发材料设备采购管理办法

房地产开发类型材料设备采购管理办法1．目的通过规范材料设备采购程序，形成各部门和环节的有效制衡和协作，以保证采购活动满足数量、质量、成本、交货期和服务方面的要求。2.适用范围公司确定自行采购的材料设备。凡是金额达到招标条件的材料设备采购项目必须严格执行《招标管理办法》来选择合格供应商，后续的管理工作按照本办法执行。3．相关文件《招标管理办法》《经济合同管理办法》《财务管理制度》《公司有关制度》4．执行原则4．1“检控并重，以控为主”，控制的关键是选择合格的供应商；4．2必须体现公司统一的付款和质量原则；4．3体现运作效率与权力制衡。5.职责5.1采购部5.1.1负责收集市场材料设备信息，建立材料设备和供应商信息库。5.1.2负责建立供应商档案和推荐相应合格供应商名册。5.1.3参与制定项目总体的材料设备采购计划。5.1.4负责组织或编制各类材料设备的采购准备文件（招标或询价文件）。5.1.5负责收集整理市场材料设备价格变化动态。房地产开发类型5.1.6参与招标活动及材料设备采购合同的谈判和拟订。5.1.7负责招标后的材料设备采购和零星材料设备的采购工作。5.1.8参与材料设备的进场以及质量验证的检验、试验、对外送检工作。5.1.9参与材料设备的移交工作。5.1.10参与协调施工过程中与供应商的关系。5.1.11负责跟踪记录材料设备的使用情况。5.1.12负责收集整理各种质量合格证书和检验试验文件。5.1.13参与采购设备的竣工报验。5.1.14负责协调和管理材料设备的保修服务工作。5.1.15参与对供应商进行考核评价。5.2工程部5.2.1负责制定项目总体的材料设备采购计划。5.2.2负责提出需用材料设备的技术标准与质量等级，推荐相应的材料设备供应商。5.2.3参与编制相关的采购准备文件或材料设备采购招标活动。5.2.4负责组织材料设备的进场以及质量验证的检验、试验、对外送检工作。5.2.5负责组织材料设备的移交以及监督材料设备的保管、标识工作。5.2.6负责组织和协调设备安装施工以及与供应商的关系。5.2.7负责反馈材料设备使用情况和供应商的服务情况。5.2.8负责汇总材料设备价款，及时调整工程总造价。5.2.9负责组织设备的竣工报验。5.3财务部5.3.1参与对供应商的银行信用及财务状况调查。5.3.2参与制订合同的付款条款。5.3.3汇总制订材料设备资金需用计划。5.3.4负责对供应商进行材料设备价款支付。5.4总师办5.4.1负责制订和完善材料设备采购管理制度和流程。房地产开发类型5.4.2负责审定项目总体的材料设备采购计划和采购方式。5.4.3负责审核材料设备采购的计划估价与实际采购价成本。5.4.4负责审核各类材料设备的采购准备文件。5.4.5负责组织材料设备的招标采购工作。5.4.6负责材料设备采购合同的谈判与签订。5.4.7负责审定投标入围的材料设备供应商。5.4.8负责对供应商进行评审、考核评价。5.4.9负责处理材料设备进场和施工过程中的重大事件。5.4.10负责审查材料设备履约完成证明，对材料设备价款支付出具意见。6．工作程序6.1材料设备采购计划6.1.1根据材料设备对工程质量和成本的影响程度，将项目物资分成A、B、C三类。量大且对工程质量和成本影响大的物资为A类；量大但对工程质量和成本影响一般的为B类；量小且对工程质量和成本影响细微的为C类。公司应重点控制A类材料设备，具体参见《材料设备分类表》（附件1）。6.1.2公司根据材料设备重要性分类，由总师办、采购部与工程部会商列明清单，明确该项目由公司自行采购的材料设备，上报主管领导审批后，作为项目的采购范围。6.1.3采购部负责组织相关部门制订项目的《材料设备总体采购计划》（附件15），报总师办和公司领导审批。6.1.4工程部根据工程进度和现场施工需要，预先提出《材料设备需用计划》（附件2），报送总师办和公司领导审核通过后，由采购部正式启动采购程序。6.2选择合格的供应商6.2.1收集产品和供应商的资料和信息6.2.1.1采购部负责收集各类材料设备的市场信息，要针对计划采购的材料设备建立专项数据库，数据库中每项必须收集不少于3家供应商以上的产品信息。6.2.1.2采购部负责向各类材料设备厂家询价，索取产品说明书、样本等资料和信息，并进行分项编目、登记、保管，以备查用。6.2.1.3采购部负责了解市场上新产品、新材料的情况，定期上交专项分析报告。房地产开发类型6.2.1.4采购部负责了解政府对材料设备使用的政策、法规。6.2.2制作采购准备文件6.2.1.2由采购部组织制作《材料设备采购清单》（附件3），明确采购的详细需求作为采购实施的依据。6.2.1.4总师办负责提供材料设备计划采购估价成本。6.2.1.5工程部负责提出材料设备的进场时间要求、相关图纸、设备型号、性能要求、技术参数、品种、加工要求、数量、交货期、验收标准、现场安装要求、质量保修条件等，并负责与监理公司沟通，确认采购的相关需求。6.2.1.3采购准备文件还包括依据性的采购文件，由采购部负责归档管理相关材料设备的国家标准和部颁标准，作为材料设备进场检验的依据。6.2.3供应商资格预审6.2.3.1材料设备的供应商应递交各类证明文件包括：企业介绍、企业的资质证明资料（营业执照、生产许可证、资质证书等）、产品的质量证明资料（合格证、准用证或备案目录、监测报告等）、进口物资的相关证明（进出口许可证、商检证明等）、获奖证书、相关使用业绩证明等，并对其资格进行评审。6.2.3.2采购部填写《供应商资格评审表》（附件4），上报总师办审批后确定入围的供应商，入围的供应商不得少于3家。6.2.4供应商评价6.2.4.1针对不同的材料设备特点采取不同的评价方式。a.对能提供标准产品的，进行样品检测，检测结果作为评价依据。b.对不能提供样品的，进行厂家或其承包项目的考察，考察结果作为评价的依据。6.2.4.2样品检测和评价a.采购部要求各供应商，按要求数量送样，并附鉴定书或检测报告；b.工程部收到样品后，立即填写委托单，将样品送到经过认证的专业检测机构检测。c.工程部负责取得检测报告，并按检测结果对产品进行质量性能评价。d.样品确认时，应邀请采购部和监理公司参与，并进行封样。6.2.4.3对厂家或其承包的项目考察a.采购部组织工程部及其他专业人员对厂家或其承包项目进行考察，必要时应邀请总师办参与。b.如样品检测合格后，认为有必要对其生产能力和质量保证能力进行进一步的了解，也可以房地产开发类型组织考察。c.采购部提交考察报告，报告的内容应包括：企业规模、生产能力和装备、领导质量意识、员工素质、质量管理体系建设、售后服务、设计研发能力、顾客满意度反馈等。6.2.5报价和审价a.当供应商样品符合要求或考察合格后，则可通知各供应商报价；b.总师办负责具体的谈判，谈判价格必须经过公司领导审核。6.2.6选定供应商a.采购部负责向主管领导提交材料设备检测报告或考察报告。b.采购部向总师办提交《供应商报价审核表》（附件5）。c.采购金额在万元以下的，由总师办选定供应商；采购金额在万元以上的，由总师办提出选择建议，上报公司领导审批确定d.采购部负责将选择结果通知供应商，同时要求中选的供应商前来办理有关合同事宜。6.3合同谈判与签订具体的执行程序和规定见《合同管理办法》。6.4材料设备进场检验6.4.1编制进货检验计划6.4.1.1工程部的工程师在统一组织下，对材料设备进场检验进行全面策划，编制《材料设备进场检验计划》（附件14），明确检验地点、检验的方式、检验记录方式、抽样方式和比例、检验量具和仪器、检验记录表格等，为材料设备进场检验作好准备工作。6.4.1.2采购部将材料设备的进场时间及安排，至少提前5天通知工程部，要求总包和监理单位作好相应的准备。6.4.2检验地点6.4.2.1进场检验一般在施工现场进行。由于材料设备检验合格后都要移交使用单位，应将进货检验地点设在相应的指定地点；对体积特别大的采购材料设备，也可以送到施工现场的工作地，在工作地进行材料设备质量检验。6.4.2.2当加工复杂、现场安装要求特殊的材料设备，则可由采购部或工程部派出专业工程师驻在供应商生产现场进行过程检验和出厂检验。6.4.2.3要进行报关商检的进口材料设备，采购部的相关人员应到海关进行检验。6.4.3检验方式房地产开发类型6.4.3.1由采购部组织工程部、总包和监理单位、供应商几家联合验收验证，填写相关的表格和签字确认，填写《材料设备检验认定记录》（附件9），只有各家单位通过没有异议并签字认可，才能算通过了检验程序。6.4.3.2对重要的材料设备要现场录像或照相，作为将来备查的依据。6.4.4检验和试验的标准和范围检验和试验的内容、方法和质量标准，执行《建筑安装工程质量检验评定标准》及国家有关建筑施工规范，物资试验的资料管理执行浙江省《建筑安装工程资料管理规程》的有关规定。6.4.5检验和试验的执行6.4.5.1在进货检验中，工程部专业工程师应根据外购材料设备质量重要度分级和供应商质量保证能力评级，可适当地调整检验材料设备的数量和检验材料设备质量特性的重点。6.4.5.2物资检验首先要对材料设备质量证明文件进行检验，确保证明符合合同和国家有关规范的要求；6.4.5.3按照采购合同（或采购计划）对物资的名称、型号、规格、产地、材质、数量进行核对。6.4.5.4对规定必须经过检测试验的材料设备，由专业工程师进行抽样，委托经过认证的检测中心进行检测和试验。6.4.5.5采购部负责收集、整理材质证明及相关证明资料。6.4.6不合格材料设备的处理6.4.6.1报废当材料设备不合格，专业工程师则通知供应商报废。为防止供应商将这类不合格品混入合格品以后再交货，工程部应扣留这类不合格品，或在不合格品上作出破坏性标志后再交供应商运回。6.4.6.2返工a.当材料设备不合格时，采购部与供应商谈判后，办理退货手续，供应商将材料设备运回进行检验筛选或返工，将筛选出的合格品或返工后的合格品再送检。b.绝对不允许供应商对退回不合格材料设备，不作任何处理，就又送检“闯关”。当遇到有这样做的供应商时，一旦查实，采购部应取消其供应商资格，最低须给予“黄牌”警告和经济扣罚。6.4.6.3回用房地产开发类型材料设备的不合格特性不会给成品质量带来影响时，公司可以作让步处理。回用有两种处理方法，一种是不降价回用；一种是降价回用。决定是否回用由工程部出具意见，决定是否降价由采购部出具意见，最终报总师办和公司领导审批通过后执行。6.4.6.4上述几种处理不合格品的处理过程填写《不合格材料设备记录表》（附件11），并将供应商的不合格行为，记入《供应商履约考核表》（附件12）。6.5材料设备的使用、标识6.5.1材料设备进场检验合格后，交由使用单位进行材料设备的现场管理，工程部监督其保管、安装、使用管理等工作。6.5.2工程部负责监督使用单位作好材料设备的标识。a.物资的标识方式为标记、记录。b.物资标记的内容应包括产品名称、型号、规格、供货厂商或产地、数量、批次或出产日期、检验状态、标识人及日期。c.物资记录标识用材料设备移交单、试验报告等作为记录载体，标识的内容应明确该物资所安装或使用的分部分项工程，该记录应予以保存。d.当工程质量出现问题时，可根据发生问题的工程部位、施工日期、使用材料，按物资的质量记录、标识及移交凭证追溯；6.5.3采购部负责跟踪记录材料设备的现场使用情况。6.6供应商的考核与评价6.6.1采购部负责对供应商进行考核与评价，工程部负责反馈有关供应商的施工配合、产品使用质量等情况。6.6.2采购部针对各家供应商建立《供应商档案》。6.6.2.1供应商档案包括：供应商基本情况和《供应商履约考核表》两大部分。6.6.2.2供应商基本概况，包括供应商及其产品的介绍、产品样本；资格预审的调查资料；样品检测报告；厂家及其项目的调查报告，选定供应商的批准文件等。对这部分资料应编目编号，可放在一个档案袋内备查。6.6.2.3《供应商履约考核表》，记录每次材料设备进场的