5_投资估算、设计概算、施工图预算的编制

工程概预算与招投标5投资估算、设计概算、施工图预算的编制•5.1投资估算•5.2设计概算•5.3施工图预算的编制工程概预算与招投标5.1投资估算•投资估算是指在整个投资决策过程中，依据现有的资料和一定的方法，对建设项目的投资数额进行的估计。•它是项目建设前期编制项目建议书和可行性研究报告的重要组成部分，是项目决策的重要依据之一。投资估算的含义工程概预算与招投标5.1投资估算（1）项目建议书阶段的投资估算，是项目主管部门审批项目建议书的依据之—，并对项目的规划、规模起参考作用。（2）项目投资估算对工程设计概算起控制作用，设计概算不得突破批准的投资估算额。（3）项目投资估算可作为项目资金筹措及制订建设贷款计划的依据，建设单位可根据批准的项目投资估算额，进行资金筹措和向银行申请贷款。投资估算的作用工程概预算与招投标5.1投资估算•根据国家规定，从满足建设项目投资设计和投资规模的角度，建设项目投资的估算包括固定资产投资估算和流动资金估算两部分。•固定资产投资估算的内容按照费用的性质划分，包括建筑安装工程费、设备及工器具购置费、工程建设其他费用、基本预备费、涨价预备费、建设期利息、固定资产投资方向调节税构成。•流动资金是指生产经营性项目投产后，用于购买原材料、燃料、支付工资及其他经营费用等所需的周转资金。–流动资金=流动资产－流动负债。–其中，流动资产主要考虑现金、应收账款和存货；流动负债主要考虑应付账款。投资估算的内容工程概预算与招投标5.1投资估算（1）工程内容和费用构成齐全，计算合理，不重复计算，不提高或者降低估算标准，不漏项、不少算；（2）选用指标与具体工程之间存在标准或者条件差异时，应进行必要的换算或调整；（3）投资估算精度应能满足控制初步设计概算要求。投资估算的要求工程概预算与招投标5.1投资估算（1）分别估算各单项工程所需的建筑安装工程费、设备及工器具购置费；（2）在汇总各单项工程费用的基础上，估算工程建设其他费用和基本预备费；（3）估算涨价预备费和建设期利息；（4）估算流动资金。投资估算的步骤工程概预算与招投标5.1投资估算•一.固定资产投资估算方法–不同阶段的投资估算，其方法和允许误差都是不同的。–项目建议书阶段，投资估算的精度要求低，可采取简单的匡算法，如比例法。–可行性研究阶段，尤其是详细可行性研究阶段，投资估算精度要求高，需采用相对详细的投资估算方法，即指标估算法。投资估算的方法工程概预算与招投标5.1投资估算•二、流动资金的估算方法–流动资金是指生产经营性项目投产后，为进行正常生产运营，用于购买原材料、燃料，支付工资及其他经营费用等所需的周转资金。流动资金估算一般采用分项详细估算法。–流动资金=流动资产－流动负债–流动资产=应收账款+存货+现金–流动负债=应付账款投资估算的方法工程概预算与招投标5.2设计概算•设计概算的含义•建设项目设计概算是初步设计文件的重要组成部分，它是在投资估算的控制下由设计单位根据初步设计或扩大初步设计的图纸及说明，利用国家或地区颁发的概算指标、概算定额或综合指标预算定额等资料，按照设计要求，概略地计算建筑物或构筑物造价的文件。•其特点是编制工作较为简单，在精度上没有施工图预算准确。工程概预算与招投标设计概算的内容设计概算可分为单位工程概算、单项工程综合概算和建设项目总概算三级。工程建设其他费用概算预备费、建设期贷款利息、投资方向调节税概算各单位建筑工程概算各单位设备及安装工程概算单项工程综合概算建设项目总概算生产或经营性项目铺底流动资金概算设计概算的三级概算关系图工程概预算与招投标一般土建工程概算给排水、采暖工程概算通风、空调工程概算电气、照明工程概算弱电工程概算特殊构筑物工程概算机械设备及安装工程概算电气设备及安装工程概算热力设备及安装工程概算工具、器具及生产家具购置费用概算建筑单位工程概算设备及安装单位工程概算单项工程综合概算单项工程综合概算的组成内容工程概预算与招投标主要工程项目综合概算辅助和服务性工程项目综合概算室外工程项目（红线以内）综合概算场外工程项目（红线以外）综合概算工程费用概算工程建设其他费概算用建设项目总概算建设期贷款利息概算投资方向调节税概算预备费概算生产或经营性项目铺底流动资金概算基本预备费概算涨价预备费概算建设项目总概算的组成内容工程概预算与招投标1单位工程概算的编制方法（一）单位工程概算的内容详细单位工程概算书是计算一个独立建筑物或构筑物（即单项工程）中每个专业工程所需工程费用的文件，分为以下两类：建筑工程概算书和设备及安装工程概算书。–建筑工程概算的编制方法有：概算定额法（扩大单价法）、概算指标法、类似工程预算法等；–设备及安装工程概算的编制方法有：预算单价法、扩大单价法、设备价值百分比法和综合吨位指标法等。单位工程概算投资由直接费、间接费、利润和税金组成。工程概预算与招投标（二）单位建筑工程概算的编制方法与实例（1）概算定额法（又叫扩大单价法或扩大结构定额法）–它是采用概算定额编制建筑工程概算的方法。它根据初步设计图纸资料和概算定额的项目划分计算出工程量，然后套用概算定额单价（基价），计算汇总后，再计取有关费用，便可得出单位工程概算造价。–概算定额法要求初步设计达到一定深度，建筑结构比较明确，能按照初步设计的平面、立面、剖面图纸计算出楼地面、墙身、门窗和屋面等分部工程（或扩大结构件）项目的工程量时，才可采用。1单位工程概算的编制方法工程概预算与招投标（二）单位建筑工程概算的编制方法与实例（1）概算定额法－－步骤：–1）列出单位工程中分项工程或扩大分项工程的项目名称,并计算其工程量；–2）确定各分部分项工程项目的概算定额单价；–3）计算分部分项工程的直接工程费，合计得到单位工程直接工程费总和；–4）按照有关固定标准计算措施费，合计得到单位工程直接费；–5）按照一定的取费标准计算间接费和利润、税金；–6）计算单位工程概算造价。1单位工程概算的编制方法工程概预算与招投标•（二）单位建筑工程概算的编制方法与实例（1）概算定额法－－实例：【例】某市拟建一座7560平方米教学楼，请按给出的扩大单价和工程量表（下表）编制出该教学楼土建工程设计概算造价和平方米造价。按有关规定标准计算得到措施费为438000元，各项费率分别为：间接费费率为5%，利润率为7%，综合税率为3.413%（以直接费为计算基础）。1单位工程概算的编制方法工程概预算与招投标表某教学楼土建工程量和扩大单价分部工程名称单位工程量扩大单价(元)基础工程10m31602500混凝土及钢筋混凝土10m31506800砌筑工程10m32803300地面工程100m2401100楼面工程100m2901800卷材屋面100m2404500门窗工程100m2355600脚手架100m2180600【例】续前1单位工程概算的编制方法工程概预算与招投标序号分部工程或费用名称单位工程量单价（元）合价（元）1基础工程10m31602500400,0002混凝土及钢筋混凝土10m315068001,020,0003砌筑工程10m32803300924,0004地面工程100m240110044,0005楼面工程100m2901800162,0006卷材屋面100m2404500180,0007门窗工程100m2355600196,0008脚手架100m2180600108,000A直接工程费小计以上8项之和3,034,000B措施费438,000C直接费小计A+B3,472,000D间接费C×5%173,600E利润（C+D）×7%255,192F税金（C+D+E）×3.413%133,134概算造价C+D+E+F4,033,926平方米造价4033926/7560533.6【解】工程概预算与招投标（二）单位建筑工程概算的编制方法与实例（2）概算指标法–概算指标法是采用直接工程费指标。概算指标法是用拟建的厂房、住宅的建筑面积（或体积）乘以技术条件相同或基本相同工程的概算指标，得出直接工程费，然后按规定计算出措施费、间接费、利润和税金等，编制出单位工程概算的方法。–概算指标法的适用范围是当初步设计深度不够，不能准确地计算出工程量，但工程设计技术比较成熟而又有类似工程概算指标可以利用时，可采用此法。1单位工程概算的编制方法工程概预算与招投标（二）单位建筑工程概算的编制方法与实例（2）概算指标法1）设计对象的结构特征与概算指标有局部差异时的调整。–结构变化修正概算指标（元/m2）＝J+Q1P1－Q2P2–J——原概算指标；–Q1——换入新结构的数量；–Q2——换出旧结构的数量；–P1——换入新结构的单价；–P2——换出旧结构的单价。1单位工程概算的编制方法工程概预算与招投标（二）单位建筑工程概算的编制方法与实例（2）概算指标法2）设备、人工、材料、机械台班费用的调整。拟建地区设备、人工、材料、原概算指标的设备、换入设备、人工、相应单价机械修正概算费用人工、材料、机械费用材料、机械数量换出设备、人工、原概算指标设备、材料、机械数量人工、材料、机械单价1单位工程概算的编制方法工程概预算与招投标（二）单位建筑工程概算的编制方法与实例（2）概算指标法【例】某市一栋普通办公楼为框架结构2700m2，建筑工程直接工程费为378元/m2，其中：毛石基础为39元/m2，而今拟建一栋办公楼3000m2，采用钢筋混凝土结构，带形基础造价为51元/m2，其他结构相同。求该拟建新办公室建筑工程直接工程费造价？【解】•调整后的概算指标（元/m2）=378-39+51=390（元/m2）•拟建新办公楼建筑工程直接工程费=3000×390=1170000元•然后按上述概算定额法同样计算程序和方法，计算出措施费、间接费、利润和税金，便可求出新建办公楼的建筑工程造价。1单位工程概算的编制方法工程概预算与招投标•（二）单位建筑工程概算的编制方法与实例•（3）类似工程预算法•类似工程预算法是利用技术条件与设计对象相类似的已完工程或在建工程的工程造价资料来编制拟建工程设计概算的方法。•类似工程预算法适用于拟建工程初步设计与已完工程或在建工程的设计相类似而又没有可用的概算指标时采用，但必须对建筑结构差异和价差进行调整。建筑结构差异的调整方法与概算指标法的调整方法相同。1单位工程概算的编制方法工程概预算与招投标（二）单位建筑工程概算的编制方法与实例•（3）类似工程预算法•类似工程造价的价差调整常有两种方法，是：•1）类似工程造价资料有具体的人工、材料、机械台班的用量时，可按类似工程预算造价资料中的主要材料用量、工日数量、机械台班用量乘以拟建工程所在地的主要材料预算价格、人工单价、机械台班单价，计算出直接工程费，再乘以当地的综合费率，即可得出所需的造价指标。1单位工程概算的编制方法工程概预算与招投标1单位工程概算的编制方法（二）单位建筑工程概算的编制方法与实例•（3）类似工程预算法•2）类似工程造价资料只有人工、材料、机械台班费用和措施费、间接费时。可按下面公式调整：D=A·KK=a%K1+b%K2+c%K3+d%K4+e%K5•D为拟建工程单方工程概算造价；A为类似工程单方工程概算造价；K为综合调整系数；a%、b%、c%、d%、e%为类似工程预算的人工费、材料费、机械台班费、措施费、间接费占预算造价的比重；K1、K2、K3、K4、K5为拟建工程地区与类似工程地区在人工费、材料费、机械台班费、措施费、间接费之间的差异系数，如K1=拟建工程概算的人工费（或工资标准）/类似工程概算的人工费（或工资标准）。工程概预算与招投标2单项工程综合概算的编制方法•单项工程综合概算的内容–单项工程综合概算文件一般包括编制说明（不编制总概算时列入）、综合概算表（含其所附的单位工程概算表和建筑材料表）和有关专业的单位工程预算表三大部分。当建设项目只有一个单项工程时，此时综合概算文件（实为总概算）除包括上述两大部分外，还应包括工程建设其它费用、建设期贷款利息、预备费和固定资产投资方向调节税的概算。工程概预算与招投标2单项工程综合概算的编制方法