39第二章资产评估的程序和基本方法

第二章资产评估的程序和基本方法本章基本要求掌握资产评估三种基本方法（收益法市场法、成本法）的基本原理、内容和各项参数指标的确定方法，熟悉资产评估方法选择的基本依据，了解各种评估方法间的关系。能够运用三种基本方法对常见的资产进行评估。本章重点理解资产评估的程序对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理解，特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。本章难点对收益法评估基本原理的理解以及收益额、折现率和收益期三个基本指标在实践中的取得方法和途径。第一部分：资产评估的程序1.明确资产评估基本事项2.签订资产评估业务约定书3.编制资产评估计划4.现场调查5.收集资产评估资料6.评定估算7.编制和提交资产评估报告8.资产评估工作底稿归档资产评估基本事项:（1）委托方和相关当事方基本状况。（2）资产评估目的。（3）评估对象基本状况。（4）价值类型及定义。（5）资产评估基准日。（6）资产评估限制条件和重要假设。（7）其他需要明确的重要事项。第二部分资产评估方法市场法收益法成本法第一节市场法一、市场法的基本思路利用市场上同样或类似的近期交易价格，经过直接比较或类比分析、估测资产价值。(资产评估中最为直接、最具说服力的评估途径之一)（一）基本前提：1.要有活跃的公开市场2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动。（二）适用范围：产权交易活跃的单项资产交易.二、市场法适用的基本前提和范围三、市场法的基本步骤确定被评估资产选择参照物比较差异因素调整差异指标综合分析得出结果1.参照物的可比性：功能、市场条件、资产实体特征和质量、成交时间等。2.参照物数量：三个以上。1.选择差异因素：根据资产种类，选择对资产价值影响较大的因素。2.指标对比、量化差异。以参照物成交价格为基础，将各项差异指标进行调整，得出初评结果。对初评结果进行分析，用统计分析或其他方法判断结果的合理性。相关参数四、常用的具体评估方法（直接比较、类比）1.原理：能够在市场上找到与被评估资产完全相同的参照物，或被评估资产的取得时间与评估基准日非常接近且市场价格基本稳定的情况下，直接以参照物的市场交易价格或购置价格作为被评估资产的评估值。（一）直接比较法2.评估对象评估价值=参照物成交价格参照物修正指数评估对象修正指数（1）如果与被评估资产相同的参照物在评估基准日同时存在多种交易价格时，应当选用价格最低的一种。（2）如果参照物价格变动幅度过大，可在分析参照物价格合理性的基础上，加以适当调整。3.直接法应当注意以下问题：（1）时间因素（2）区域因素（3）功能因素（4）交易情况（5）个别因素参照物的主要差异因素有：——指参照物交易时间与被评估资产评估基准日时间上的不一致所导致的差异。如果评估对象与参照物之间只有时间因素的影响时，被评估资产的价值可用下式表示为：评估值＝参照物价格×交易时间差异修正系数（1）时间因素（2）区域因素——指资产所在地区或地段条件对资产价格的影响差异。地域因素对房地产价格的影响尤为突出。当评估对象与参照物之间只有区域因素的影响时，被评估资产的价值可用下式表示为：评估值＝参照物价格×区域因素修正系数（3）功能因素——指资产实体功能过剩和不足对价格的影响。当评估对象与参照物之间只有功能因素的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：评估值＝参照物价格×功能差异修正系数（4）交易情况交易情况主要包括交易的市场条件和交易条件。市场条件主要是指参照物成交时的市场条件与评估时的市场条件是属于公开市场或非公开市场以及市场供求状况。交易条件主要包括交易批量、动机、时间等。当评估对象与参照物之间只有交易情况的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：评估值＝参照物价格×交易情况修正系数（5）个别因素个别因素主要包括资产的实体特征和质量。资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、规格型号等。资产的质量主要是指资产本身的建造或制造的工艺水平。当评估对象与参照物之间只有个别因素的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：评估值＝参照物价格×个别因素修正系数评估值计算公式：评估值＝参照物价格×交易时间差异修正系数×区域因素修正系数×功能差异修正系数×交易情况修正系数×个别因素修正系数（1）现行市价法（2）市价折扣法（3）成本市价法（4）功能价值类比法（5）价格指数法（6）成新率价格调整法4.具体方法（掌握（4）、（5）、（6））1.现行市价法被估资产价值=参照物合理成交价格2.市价折扣法被估资产价值=参照物价格（1－价格折扣率）3.成本市价法被估资产价值=参照物现行合理成本参照物市场价评估对象现行合理成本4.功能价值类比法（1）资产价值与其功能呈线性关系评估对象评估价值=（功能价值指数=1）（2）资产价值与其功能呈指数关系评估对象评估价值=（功能价值指数=x）参照物生产能力评估对象生产能力参照物成交价格x）参照物生产能力评估对象生产能力（参照物成交价格5.价格指数法被评估资产价值=参照物成交价格×（1+物价变动指数）=参照物成交价格×价格指数（6）成新率价格调整法被评估资产价值=参照物成新率评估对象成新率参照物成交价格成新率=%100尚可使用年限已使用年限尚可使用年限（二）类比调整法（西方采用）优点：（1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；（2）评估结果易于被各方面理解和接受。五、市场法的优缺点缺点：（1）需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可对比数据难以应用；（2）不适用于专用机器设备和大部分的无形资产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资产评估。案例1：某待估资产为一机器设备，年生产能力为150吨。评估基准日为2013年2月1日。评估人员收集的信息：（1）从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年生产能力为210吨，市场成交价格为160万元。（2）将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异。（3）发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳，其他条件也基本相同。问：可否采用市场法进行评估，如果可以，则评估值应该是多少？案例分析由于待估资产的市场交易案例易于选取，可采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在生产能力这一指标上，即可通过调整功能差异估算该资产的价值。评估值=160×150/210=114.29(万元)案例2：某待估资产为两室一厅居住用房，面积为58平方米，建筑时间为1999年，位置在某市闹市区，评估基准日为2013年5月1日。在待估房屋附近，于2011年12月曾发生过房屋交易活动，交易价格为58000元。经调查和分析，评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造时间、交易的市场条件等方面与待估资产基本相同。案例分析由于可以找到待估资产的市场交易案例，应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异仅仅在交易时间指标上，所以只对时间差异进行调整即可推算出被估资产的市场价值。已知：经调查，2013年居住用房价格与2011年相比上升了9.3%，则：资产评估值=58000×(1+9.3％)=63394(元)案例3：某企业因严重的资不抵债而进行破产清算，其中有一套机器设备需拍卖。评估人员从市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例，该交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度基本相同，成交时间为2012年6月，成交价格为365.2万元。评估基准日为2012年8月。案例分析分析：待估资产与参照资产的差异仅仅在市场交易条件这一指标上，可通过调整交易条件来估算该套待估设备的市场价值。经评估人员分析，待估资产快速脱手的价格将低于正常售价的30%，则待估资产的评估值为?资产评估值=365.2×(1—30％)=255.64（万元）第二节收益法一、收益法的基本原理依据被评估资产未来预期收益的现值来计算资产价值。二、收益法的应用前提1.被估资产可持续使用2.未来收益可预测并用货币计量3.预期收益年限可预测4.获得收益所承担的风险可预测，并可用货币计量。三、收益法的适用范围主要适用于评估对象具有持续经营能力并不断获得收益的经营性资产，不适用于非经营性（盈利）资产。（eg：学校的资产不适合用）四、收益法的步骤1.收集与预期未来收益有关的资料（经营前景、财务状况）2.分析测算评估对象预期未来收益3.确定折现率或资本化率4.折算成现值5.分析确定评估结果五、具体评估方法（不同情况，计算方法不一样）（一）符号约定P—评估值Ri—未来第i年的预期收益i—年序号np—未来第n年的预期收益r-——折现率或资本化率n—收益期A—年金基本表达式niiiirRp1)1(（二）计算公式1.净收益不变，即Ri=A（1）收益年限无限，i∞，P=（2）收益年限有限，P=rA（r0）nrrA)1(11（r0）P=A.n（r=0）（1）无限收益期，净收益在n以前有变化，n年后不变（2）有限收益期，净收益在t年（含t年）以前有变化，净收益在第t年以后保持不变nniiirrAriRP)1(1)(1tnttiirrrArRiP)1(11)1()1(12.净收益在若干年后保持不变3.已知未来若干年后资产价格、净收益在第n年（含n年）前保持不变第n年价格为PnnnnrPrrAP)1())1(11(举例P51教材第三节成本法一、成本法的基本原理资产评估价值=资产的重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值1.估测被估资产的重置成本2.估测被估资产各种贬值1.估测被估资产的重置成本重置成本—资产的现行再取得成本。①复原重置成本：采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。②更新重置成本：采用新型材料、现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。被估资产各种贬值：（1）实体性贬值（有形损耗）：资产由于使用及自然力的作用导致资产的物理性能的损耗或下降而引起资产的价值损失。（2）功能性贬值：由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。包括由于新工艺、新材料和新技术的采用，而使原有资产的建造成本超过现行建造成本的超支额，以及原有资产超过体现技术进步的同类资产的运营成本的超支额。（3）经济性贬值：由于外部条件的变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值损失。一、成本法的应用前提1.被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态.2.被估资产的预期收益能够支持其重置及其投入价值。三、成本法中各参数的估算方法（一）重置成本的估算方法1.重置核算法2.价格指数法3.功能价值类比法1.重置核算法（1）原理：利用成本核算的基本原理，将重新取得资产所需的费用项目逐项进行计算并累加来估算重置成本（2）计算公式重置成本＝直接成本＋间接成本建造成本构成：材料成本人工成本制造费用资金成本合理利润取得成本构成：购买价格安装调试费运杂费人工费间接成本构成：取得和建造资产的管理费用、设计制图等费用（2）举例（P562-12）例：待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现行市场价格每台180000元，运杂费5000元，安装成本为20000元，其中原材料6000元、人工成本13000元、其他费用1000元，安装期限较短。评估人员分析认为，被评估资产为外购需安装机器设备，其重置成本应包括买价（含增值税）、运杂费、安装成本、其他费用，由于安装期限较短可不考虑资金成本。按重置核算法估算该机器设备的重置成本为：重置成本=购买价格+运费+安装成本=180000+5000+20000=205000（元）——在资产历史成本的基础上，通过价格变动指数，将其调整为评估基准日时的重置成本。2.价格指数法基本原理资产重置成本＝资产历史成本×价格指数OR:资产重置成本＝资产历史成本×（1+价格变动指数）计算公式价格指数定基指数环比指数评估基准