中联前海开源-勒泰一号资产支持专项计划信用评级报告

本次评级反映的是资产支持证券预期收益获得及时支付和本金在到期日或以前足额偿付的可能性，但并不构成对投资者购买或持有上述资产支持证券的建议性意见。概况数据亿元、%勒泰房开2013201420152016.Q3总资产52.4052.4350.6465.17所有者权益2.453.892.792.45总债务19.7323.4527.1528.73营业收入0.326.432.582.43经营性净现金流-9.380.312.411.72净利润-0.621.44-1.10-0.33资产负债率95.3392.5894.5096.23EBITDA-0.611.461.321.23所有者权益收益率-25.4637.10-39.67-18.08总债务/EBITDA(X)-32.5716.0220.5817.48注：2016年9月末勒泰房开所有者权益收益率和总债务/EBITDA(X)指标已经过年化处理。分析师付春香[e-mail]张艳艳[e-mail]林海伊[e-mail]:[phone]Fax:[phone]年【】月【】日评级意见中诚信证券评估有限公司（以下简称“中诚信证评”）基于2017年【】月【】日及之前获得的相关信息，给予前海开源资产管理有限公司（以下简称“前海开源”）设立的“中联前海开源-勒泰一号资产支持专项计划”（以下简称“本专项计划”）优先级资产支持证券如下评级。以下评级表示本专项计划优先级A1类资产支持证券预期收益和本金在法定到期日或以前获得及时足额支付的可能性【】，违约风险【】；优先级A2类资产支持证券预期收益和本金在法定到期日或以前获得及时足额支付的可能性【】，违约风险【】。预定评级资产支持证券信用评级预期发行规模(万元)预期收益率预期到期日优先级A1类【】100,000【5.00%】【】优先级A2类【】210,000【6.00%】【】次级-40,000-【】合计-350,000--基础资产指由原始权益人直接持有的，并由计划管理人代表专项计划的利益，向原始权益人收购的私募投资基金全部基金份额和其他附属权益及衍生权益。目标资产指目标公司实际持有的以下不动产物业：①位于石家庄市长安区中山东路39号勒泰中心-201，共有宗地面积61,073.5平方米/房屋建筑面积145,586.01平方米的不动产；②位于石家庄市长安区中山东路39号勒泰中心101、3-601，共有宗地面积61,073.5平方米/房屋建筑面积234,749.40平方米的不动产；③与上述两项不动产相关的机器、设备等附属设施。封包日2017年【】月【】日原始权益人石家庄勒泰房地产开发有限公司计划管理人前海开源资产管理有限公司资金监管人/专项计划托管人/基金托管人招商银行股份有限公司北京分行委贷银行招商银行股份有限公司广州分行基金管理人北京中联国新投资基金管理有限公司特殊商业管理人北京王府井购物中心管理有限责任公司登记机构中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司中联前海开源-勒泰一号资产支持专项计划优先级资产支持证券信用评级报告预售报告本评级报告是中诚信证评基于2017年【】月【】日及之前获得的相关信息而出具的。在资产支持证券发售后，中诚信证评将根据实际发售结果对本评级报告出具的评级意见进行确认或调整。中诚信证评将在资产支持证券存续期内对其进行跟踪评级，如其风险程度和信用质量发生变化，中诚信证评将可能对其信用等级进行调整。2中联前海开源-勒泰一号资产支持专项计划优先级资产支持证券信用评级报告信用评级报告声明中诚信证券评估有限公司（以下简称“中诚信证评”）因承做本项目并出具本评级报告，特此如下声明：1、除因本次评级事项中诚信证评与评级委托方构成委托关系外，中诚信证评、评级项目组成员以及信用评审委员会成员与评级对象不存在任何影响评级行为客观、独立、公正的关联关系。2、中诚信证评评级项目组成员认真履行了尽职调查和勤勉尽责的义务，并有充分理由保证所出具的评级报告遵循了客观、真实、公正的原则。3、本评级报告的评级结论是中诚信证评遵照相关法律、法规以及监管部门的有关规定，依据合理的内部信用评级流程和标准做出的独立判断，不存在因评级对象和其他任何组织或个人的不当影响而改变评级意见的情况。本评级报告所依据的评级方法在公司网站（）公开披露。4、本评级报告中引用的企业相关资料主要由发行主体或/及评级对象相关参与方提供，其它信息由中诚信证评从其认为可靠、准确的渠道获得。因为可能存在人为或机械错误及其他因素影响，上述信息以提供时现状为准。中诚信证评对本评级报告所依据的相关资料的真实性、准确度、完整性、及时性进行了必要的核查和验证，但对其真实性、准确度、完整性、及时性以及针对任何商业目的的可行性及合适性不作任何明示或暗示的陈述或担保。5、本评级报告所包含信息组成部分中信用级别、财务报告分析观察，如有的话，应该而且只能解释为一种意见，而不能解释为事实陈述或购买、出售、持有任何证券的建议。6、本评级报告所示信用等级自本评级报告出具之日起至本次资产支持证券到期兑付日有效；同时，在本期资产支持证券存续期内，中诚信证评将根据《跟踪评级安排》，定期或不定期对评级对象进行跟踪评级，根据跟踪评级情况决定是否调整信用等级，并按照相关法律、法规对外公布。3中联前海开源-勒泰一号资产支持专项计划优先级资产支持证券信用评级报告本专项计划之优势本专项计划存续期间，目标资产净收入在扣除于专项计划优先级资产支持证券持有人分配前需支付的基金层面费用以及专项计划层面费用后，目标资产净收入对优先级A1类资产支持证券利息的覆盖倍数达4.62倍及以上，对优先级A2类资产支持证券利息的覆盖倍数达1.44倍及以上；考虑计划保证金的情况下，专项计划全部可用现金流对优先级A1类资产支持证券利息的覆盖倍数达6.82倍及以上，对优先级A2类资产支持证券利息的覆盖倍数达2.31倍及以上，覆盖倍数较高。石家庄勒泰商业管理有限公司（以下简称“勒泰商管”）以目标资产对其委托贷款的偿付提供抵押担保，目标资产物业评估价格为51.88亿元，其对优先级A1类资产支持证券的抵押率为19.28%，对优先级资产支持证券的抵押率为59.75%，物业资产价值对优先级资产支持证券本息的保障程度较高。计划保证金和基金管理费补足机制。依据《中联前海开源-勒泰一号资产支持专项计划信用增级协议》（以下简称“《信用增级协议》”）的约定，专项计划存续期间任一时点，如专项计划账户内计划保证金金额低于人民币1.10亿元，石家庄勒泰房地产开发有限公司（以下简称“勒泰房开”）应无条件将差额补足资金一次性、足额划付至专项计划账户；同时，在优先级资产支持证券持有人当期应付预期收益完整得到分配前，基金管理人未支付的管理费不进行实际支付；如专项计划项下任一分配日，专项计划资金不足以向优先级资产支持证券持有人完整分配当期应付预期收益，基金管理人应以预留但未分配的管理费为限进行垫付。计划保证金和预留基金管理费的补足，可在一定程度上保障优先级资产支持证券持有人预期收益和/或本金的兑付。目标资产的区位。目标资产位于石家庄市中心的核心商圈勒泰-北国商圈，区域内交通便捷、商业密集、配套设施完善、人流量集中、消费水平较高，目前出租情况也较好，近年来物业资产的市场价值保持较好的增长趋势，物业资产较高的资产价值和可能的增值空间有利于专项计划资产支持证券本息的按时偿付。本专项计划中，专项计划托管人招商银行股份有限公司北京分行（以下简称“招商银行北京分行”）具有较为丰富的托管经验，可为专项计划的顺利完成提供可靠保障。4中联前海开源-勒泰一号资产支持专项计划优先级资产支持证券信用评级报告本专项计划之弱势及缓解方式本专项计划的预期收益取决于目标资产运营收入，因此，在专项计划存续期内，若勒泰商业中心出租率下降、租金市场价格波动或者物业承租人拖欠租金或物业费，或除不可抗力之外其他因素导致目标资产无法于最佳状态运营情况时，可能会导致目标资产运营收入产生波动，从而可能会对专项计划预期收益产生不利影响。缓解方式：考虑到目标资产位于石家庄市的核心商圈勒泰-北国商圈，区域内交通便捷、商业密集、配套设施完善、人流量集中、消费水平较高，且商圈本身较为成熟，可以辐射全市，影响力较大，目前出租情况也较好；石家庄市社会消费品零售额及人均可支配收入均逐年增长，居民购买力和消费需求明显提升，此外，未来该区域内不会再有新的商业地块供应，优质商业项目市场紧俏，预计未来目标资产出租率仍将保持较高水平，且租金水平将会进一步提升，其未来租金收入亦望进一步增长。此外，原始权益人勒泰房开承诺，在专项计划存续期内若目标资产任一季度的净收入未达到考核标准，其将无条件将差额补足资金一次性、足额划付至基金财产专户，从而可以缓解目标资产运营收入波动的风险。同时，本专项计划设有计划保证金机制，亦将在一定程度上缓解物业运营收入波动对优先级资产支持证券本息兑付的不利影响。综上，中诚信证评认为目标资产运营收入波动对本专项计划优先级资产支持证券本息得以按时偿付的影响较小。目标资产的公允价值可能受到当地动产市场景气度下滑及商业物业运营情况衰退等的影响，出现市场价值下降。在特殊处置期，当基金通过出售其持有的目标公司的股权或以其他方式出售其直接或间接拥有的目标资产的权益退出时，若届时目标资产公允价值的大幅下滑，处置价格过低可能无法覆盖优先级资产支持证券本金，导致优先级资产支持证券持有人未来的本金和预期收益无法保障。缓解方式：石家庄作为河北省的省会城市，区域经济增长相对较快，目标资产勒泰商业中心地处石家庄的城市中心的核心商圈，区域位置优越，未来该地区经济发展出现极端情况以及物业价值出现大幅下降的可能性很低。借款人勒泰商管以目标资产对其委托贷款的偿付提供抵押担保，戴德梁行对目标资产的评估价格为51.88亿元，目标资产对优先级A1类资产支持证券的抵押率为19.28%，对优先级资产支持证券的抵押率为59.75%，未来资产处置收入可为优先级资产支持证券本息兑付提供较好的保障；同时，根据《信用增级协议》的约定，评估机构于每个自然年度对目标资产进行评估，如任何一年评估机构提交的目标资产评估值下降至评估机构在编号【】的《评估报告》中披露评估值的85%（含）以下，计划管理人必须对专项计划基础资产予以变现或处置，从而可在一定程度上减轻物业价值波动对优先级资产支持证券本息兑付的不利影响。但同时，中诚信证评亦将对目标资产未来的公允价值变动保持关注。为保证借款人履行委托贷款还款义务，借款人承诺以其持有的不动产提供第三顺位抵押担保（具体以编号为【】的《委托贷款抵押合同》约定为准），并承诺在首期贷款发放后不晚于60个工作日应变更为第一顺位抵押担保。但若借款人未在规定期限内完成抵押变更，目前抵押物的对委托贷款的第三顺位抵押担保效力较弱，存在一定的风险。缓解方式：根据《石家庄勒泰商业管理有限公司股权转让协议》，借款人勒泰房开承诺在专项账户收到受让方中联基金支付的第一期款项【5】日内清偿INDUSTRIALANDCOMMERCIALBANKOFCHINA(ASIA)LIMITED（以下简称“工银亚洲”）对天悦5中联前海开源-勒泰一号资产支持专项计划优先级资产支持证券信用评级报告资产管理有限公司（以下简称“天悦资产”）的境外贷款，以解除工银亚洲对目标资产的抵押。如上述约定的款项不足以支付工银亚洲对天悦资产的境外贷款，则勒泰房开以及勒泰投资应补足差额，保证境外贷款清偿在规定时间内完成。勒泰商管将中联基金支付的第二期款项用于清偿中国工商银行股份有限公司石家庄长安支行（以下简称“工商银行”）和华商银行深圳分行（以下简称“华商银行”）的境内贷款，在目标公司清偿境内贷款后【20】个工作日内，勒泰房开应促成工商银行和华商银行注销目标资产上设置的全部抵押登记。。从而，借款人的抵押担保风险将得到一定的缓释。6中联前海开源-勒泰一号资产支持专项计划优先级资产支持证券信用评级