关于切实加强住宅专项维修资金管理的建议

第1页共3页关于切实加强住宅专项维修资金管理的建议2008年02月20日党的十一届三中全会以来，随着开放改革的深入发展，社会经济实力的提升和政府对住宅建设问题的重视，城市住宅建设规模和房屋业权所有制度都发生了深刻的变化，特别是住宅建设市场化、商品化和原有公有制住宅权属管理制度的改革（房改房）都使城市化获得了持续的动力。目前，广州城市住宅建筑总量已超过一亿七千万平方米，是1978年的十二倍，特别是近十年发展更为迅猛。据不完全统计，从1998年10月至2007年11月九年时间里，广州的商品住宅年均每年的成交登记面积约650万平方米（其中2004年、2005年、2006年连续三年均突破900万平方米）。目前，全市15层以上至45层（中海观园）的中高层商品住宅多达6300余栋。另外，1988年至1999年期间，我市共有65万户家庭享受了福利分房，如每户平均按60平方米建筑面积计算，保守估计也有4000万平方米。“居者有其屋”，作为民生问题的主要方面之一，是改革开放成果惠及千家万户的重要体现。然而，在这些已投入使用的住宅建筑中，已有约40%的“楼龄”在十年以上，一些早期开发建设的楼盘（如东湖新村、挹翠园、员村昌乐园、五羊新村等）“楼龄”更已超过二十年。而在房改房中，上个世纪七、八十年代建的楼房所占比例更大。住宅建筑作为一种长期使用的固定资产物业，是需要不断维护保养的，没有完善持续的定期和应急的维护保养制度，就不能保证物业的安全使用、不能保证物业的保值升值、不能很好地维护城市景观形象，也容易产生不安定因素、危及社会和谐与稳定。如挹翠园18号楼是80年代中外合资，以外币出售的商品住宅楼。许多业主是海外人士，有些房长期没有人居住。由于该楼六楼一个套间的厕所堵塞，使得六楼以上的住户无法使用厕所。小便到冲凉房，大便用胶袋装着放垃圾箱，拖了一年多时间，待六楼的业主回来才能解决问题，但对排堵出资分摊的问题又争吵不休。随着时间的推移，越来越多的楼房进入维修保养期。然而，由于相应的制度建设滞后，因楼房公共部位和公用设施使用权益、维修养护责任和资金安排分摊问题而引起的邻里纠纷，甚至吵架斗欧的事时有所闻，即使街道办事处派出所和110介入调解，也常常苦于无法规政策依据和制度保障而束手无策，无法根本解决问题。2007年10月，市政协城建资源环境委员会组织政协委员，就住宅专项维修资金的归集及使用情况走访了市国土房管局，听取了有关银行、部份开发企业和业主的意见和建议。总的来看，市政府及其主管部门对上述工作是重视的，也认识到问题的严重性并采取了一系列积极的措施，如制定了归集预案，主动协调相关部门，认真清理、清查、深入基层做欠缴对象工作，设立了一户一卡，开始推行专项维修资金支配使用由业主决策、主管部门备案的制度等，收到了一定的效果，据房管局提供的数据，截至2007年8月底止，自1998年10月1日《广东省物业管理条例》实施及2003年9月1日国务院《物业管理条例》施行以来，全市住宅专项维修资金归集总额为21.47亿。另外，在房改房售房款中，政府划出25%的资金作为公用部位和公用设施的维修基金，由各原售房单位牵头支配使用。然而，政协委员们同时感到，住宅建筑维修保养制度，特别是专项维修资金管理制度仍需认真改进和完善。这方面潜在问题较多，容易积累和诱发社会矛盾和不安定因素。强烈希望政府决策层要高度重视，要高瞻远瞩、未雨筹谋，精心构建全社会住宅建筑安全保障体系，完善住宅维修保养制度，特别是维修资金的缴纳归集、分配使用的可持续制度，加强相关法规政策的配套建设，使之成为社会稳定和谐、人民安居乐业的重要基石。目前存在的主要问题。一、住宅建筑专项维修、资金筹集环节阻滞多，理顺难（一）在1998年10月《广东省物业管理条例》实施前，没有设立专项维修资金的商品住宅（含房改房），遇到急需维修时，因没有法规和规范性文件作为依据，维修费用归集困难，极易引发邻里纠纷，危及社会和谐稳定。挹翠园18号楼就是一例。（二）1998年10月《广东省物业管理条例》实施后至2003年9月1日国务院《物业管理条例》实施第2页共3页前，专项维修资金交纳的主体为开发企业。因部分开发商对交纳维修资金的认识不足，给主管部门的归集工作增加了难度。据房管部门初步核查，应缴而未缴的维修资金约为4亿元。对住宅建筑维修而言，这实在是个不小的数目。（三）2003年9月1日国务院《物业管理条例》实施后规定由商品住宅的业权人缴交专项维修资金，交纳的主体为业主。但由于部份开发商为追求销售量而未有要求购房者及时交纳，而房管部门不核实就发了房产证。致使业主与开发企业之间相互观望、推诿。主管部门有难言之隐，缺乏强有力的措施，致使这部分的专项维修资金应缴未缴。二、住宅专项维修资金使用的渠道不畅顺，支配使用困难（一）据了解，住宅专项维修资金至今只使用了1446万元，只占已归集资金总额的0.7%。固然，一方面与大部分楼龄较短、暂不需要维修保养的因素有关，但另一方面也与提取使用专项维修资金的程序繁琐不便捷有关，特别是对预防突发性物业安全隐患或物业公用设施抢修等应急资金保障方面，还缺乏方便有效的机制。（二）住宅专项维修资金使用的主体应是代表每幢物业众多业主共同利益的业主委员会，但我市的业主委员会管理制度的建设一直比较滞后。由于历史的原因、相关法律的缺失，我国的市民民主自治传统的薄弱，使得民主自治制度所要求的公民参与、民主协商和自我管理的意识得不到充分的培育和发挥。多年来，业主委员会制度推进坎坷艰难，业主委员会没有法人代表资格，公诉主体受到限制，追讨维修资金缺乏起诉主体。不少业主委员会维修物业的意识薄弱，缺失必要的物业维修常识，加上繁琐的提取维修资金的程序、滞后的物业修缮监督机制，使需要维修保养的住宅建筑无法及时提取维修资金进行维修。三、法规建设滞后，客观上也对住宅专项维修资金的及时缴交归集、有序支配使用造成影响（一）法规规章不够严密,影响操作性。我市专项维修资金管理的支撑性法规《广东省物业管理条例》规定:物业维修资金由物业建设单位按物业总投资的2%,在向业主委员会移交物业管理权时,一次性划拨给业主委员会。因物业总投资概念模糊,难以核算和操作,开发建设单位以此为借口拒交、缓交专项维修资金。地方性法规与建设部文件在缴交主体上存在冲突,引发业主、开发建设单位对1998年10月-2003年9月期间资金的缴交主体的争议:业主认为应当适用《广东省物业管理条例》,而开发建设单位认为应当适用建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，各执一词，政府又久拖不决。另外，住宅专项维修资金各个时期称谓不一,先后有“住宅小区管理统筹金”、“物业管理统筹金”、“物业管理维修基金”等,实际工作中难于界定是否属于“专项维修资金”，也容易造成管理失当。（二）行使行政强制措施乏力,司法支持不足。根据《广东省物业管理条例》规定,对于开发建设单位拒绝缴交专项维修资金的,行政主管部门只能责令限期改正,无权强制追讨，业主要维护自身权益最终须循司法途径解决。但现行法律法规对维修资金案的民事权利义务关系调整尚无具体规定,维修资金纠纷暂不具备作为民事案件受理和处理的条件。国务院的《物业管理条例》实施后，《广东省物业管理条例》还在重新修订之中，而《广州市物业管理规定》又要等待省的《物业管理条例》修改通过才能送审。由于法律法规对交纳维修资金当事人的权利义务作了进一步的调整，目前尚不具备作为平等主体之间的民事案件审理的要件，有关交纳维修资金纠纷方面提起诉讼，法院也无法介入有关交纳维修资金纠纷案件的审理。专项维修资金的归集缺乏行政强制措施的依据,加上司法支持力度缺失,造成开发建设单位欠缴情况依然比较严重。（三）当前无论是国务院、建设部还是省及市的条例和办法，都忽略了专项维修资金后续缴交使用的内容，基本都是简单地规定由业主委员会决定缴交方案。按照目前我国业主委员会的素质水平，几乎不可能承担。针对以上情况，我们提出建议如下：一、大力开展宣传教育工作，提高业主物业维修常识和责任，使交纳专项维修资金工作家喻户晓房子也像人一样，是有生命的，同样需要保养、维护；公民有“养老保险金”，房子也同样需要这样一第3页共3页笔“养老资金”，如同人们保障身体健康一样重要。要向市民宣传国务院《物业管理条例》有关交纳专项维修资金的重要性，让应交纳的主体充分认识到自觉交纳专项维修基金是其责任和义务，同时也是保障住宅和人身安全的重要措施。引导业权人正确理解《物权法》的同时，培育房屋业权人健康的物权维权意识，强化房屋业权人自主维修房屋的维护责任，加大房屋保护和维修的常识普及，建立有序有为的房屋维修保障制度，最终实现防微杜渐，以自觉维护为主、政府给予指导和监督的文明社会房屋安全管理新秩序，这项工作要长抓不懈，持之以恒。二、抓紧改进和完善我市住宅专项维修资金管理制度由财政部、建设部令2007第165号《住宅专项维修资金管理办法》于2008年2月1日起施行。这部新的法规将会及时解决目前存在的诸多问题，但也需要省市政府及时修改完善地方法规，及时研究法规空档问题的补救措施，有效协调行政与司法部门在处理这方面纠纷的分工与合作，减少推诿、加强协同。（一）建立完善持续的住宅专项维修资金归集使用的政策机制，制定好对欠缴专项维修资金的企业和业主的有效处罚措施，加大执法力度，严格执法。建立政府主导、社会协同、有序归集、规范使用的住宅专项维修资金管理制度。（二）加强监督管理，保证专款专用。全市应委托一家国有银行统一办理住宅专项维修资金帐户的设立，储存、查询、提取等手续，建立统一的住宅专项维修资金管理系统。为了提高维修资金归集和使用工作的透明度，可设立一个由主管部门牵头，邀请监察、银行、物业公司、业主代表等相关人员组成的监管委员会定期检查、监督并互通信息，沟通情况，发现问题及时纠正。（三）加大追缴力度，确保应缴未缴资金到位。针对我市应缴未缴专项维修资金的严峻形势，政府应采取坚决措施。如确定足额交齐时限，制定强制缴交措施。对已撤销、倒闭的开发企业在网上公布其法人名单。如对已入住而未交纳维修资金的住宅业权人，在摸清底细的基础上，研究对策，找出突破口，同时主管部门也应建立起一套行之有效的奖惩机制。如明确凡购买商品住宅者，必须一次性交清专项房屋维修资金才能核发房产证，并完善相关处罚制度等等。三、加快立法进度，确保规范管理据了解，目前《广州市物业管理规定》的初稿已拟定，但由于要等《广东省物业管理条例》修订出台后才能送审，现在建设部的办法已颁布实施，估计《广东省物业管理条例》修订案还要作出修改。为此，建议政府积极与省人大等相关部门沟通，抓紧制定一个与《广东省物业管理条例》相平行的《广州市物业管理规定》，并将专项维修资金管理制度和措施作为《规定》的主要内容之一；或者另外制定一个《广州市商品住宅专项维修资金归集与使用办法》，主要明确专项维修资金的归集、缴纳、管理、使用的主体及各自的权利和义务以及违反该办法的处罚措施。并以政府的行政规章先发布实施，坐等省的法规制定后再制定我市的法规，不利我市物业管理和住宅维修养护工作的发展。四、制定措施，解决1998年10月1日《广东省物业管理条例》施行前，我市未启动商品住宅专项维修资金缴纳的商品住宅及福利分房后的房改房的保修、维修、抢修及管理问题政府要把这一问题一并纳入施政的重要议事日程，研究出台妥善有效解决问题的措施，以保障人民的生命财产安全。我们建议政府要抓紧研究解决办法。如是否政府也先出部份资金解决燃眉之急，先垫资抢修代管，再分期追缴？或者，也可以参照广州当年的“穿衣戴帽”的做法，政府出一点，业主出一点。总之，此类房屋也要有应对措施，不能弃而不理。五、大力推进业主委员会制度的建设，有序推进市民民主自治赋予业主委员会法律主体地位，充分发挥业主委员会在管理物业的作用，完善市民民主自治制度，也是推进基层组织建设的一部分，是各级政府，特别是政府基层组织不可忽略的社会维护稳定和谐工作的重要内容。各级政府要给予业主委员会发挥职能作用提供支持和帮助，认真研究业主委员会在社会主义民主自治机制建设中的作用，协调解决住宅维修管理工作中公民有