第1章资产评估基本概念

资产评估学案例——上海汽车上海汽车以新发行的327,503万股流通A股及非关键零部件业务资产为对价购买上汽股份所持有的整车企业股权、关键零部件企业股权、与汽车业务密切相关的金融企业股权以及上汽大厦、配套综合楼等资产以及相关负债。本次拟购买资产、拟出售资产均以经评估机构评估的价值确定。以2006年6月30日为基准日，拟购买资产的评估净值为21,403,188,967.52元，拟出售资产的评估净值为2,342,497,116.28元。本次评估结果已分别经上海市国资委核准(沪国资评核[2006]032号、沪国资评核[2006]033号)。拟购买资产价值扣除拟出售资产之价值的部分以及前述用于认购发行股份的价值的差额部分，由上海汽车或者上汽股份以现金予以补足。本次发行股票的价格为公司临时停牌公告日(2006年7月11日)前20个交易日收盘价的算术平均值，即5.82元/股摘自上海汽车2006年12月20日公告对资产评估的基本认识1．资产评估已经发展成为重要的经济鉴证类中介服务行业。2．资产评估是一个专业性、技术性非常强的学科，涉及资产的门类繁多，它要求执业人员既有工程技术方面的知识，又有财务会计方面的知识，同时还要有一定的实践经验。第一章资产评估的基本概念第一节资产评估与市场经济第二节资产评估的特点第三节资产评估的目的第四节资产评估的主体和客体第五节资产评估的工作原则第一节资产评估与市场经济一、资产评估（valuation)的概念市场经济的核心问题是交易：一般商品的交易资产的交易现代市场经济中资产的交易非常活跃，但只要交易的资产是以非现金的形式存在评估资产评估的概念：资产评估是指评估机构根据特定的目的，遵循客观经济规律和公正的准则，按照法定的标准和程序，运用科学的方法，对资产的现时价格进行评定和估算。其核心是对资产在某一时点的价格进行估算。资产评估由六大基本要素组成：1、评估的目的资产业务引发的经济行为对资产评估结果的要求或资产评估结果的具体用途。2、评估的对象（客体）：即被评估的资产。可分为有形资产和无形资产两大类。3、评估主体：即进行资产评估的评估公司（法人）或具备评估资格的个人（自然人）。4、评估标准（价值尺度）：即资产评估采用的价值类型。5、评估方法：确定资产评估值的具体手段与途径。主要有：成本法、收益法、市场法6、评估规程（评估必须遵循的规则与程序）三鹿破产财产包评估在停牌了将近5个月之后，三元股份(600429)并购三鹿资产的方案终于浮出水面。公司2月14日发布公告。根据公告，本次三鹿集团整体组包的破产财产括：三鹿集团的土地使用权、房屋建筑物、机器设备等可持续经营的有效资产，三鹿集团所持有的新乡市林鹤乳业有限公司98.8%的投资权益，三鹿集团所持有的唐山三鹿乳业有限公司70%的投资权益，三鹿集团所持有的石家庄君乐宝乳业有限公司16.97%的投资权益。上述破产财产包已经北京中企华资产评估有限责任公司评估，并出具了资产评估报告，在评估基准日2008年12月31日，该部分资产的总评估价值为7.26亿元人民币。据相关资料统计，2007年底三鹿集团总资产16.19亿元，总负债3.95亿元，净资产12.24亿。评估标准：资产评估目的估价标准评估方法决定制约估价标准资产的理化状态可获得的资料评估程序：二、资产评估是商品经济发展到一定阶段的产物资产评估产生于生产要素需求市场配置的时期，因此计划经济时期不需要资产评估。三、资产评估在我国经济改革中的重要性在经济转轨过程中，国企改革催生了产权交易国企内部国企外商私营经济定价是否合理国有资产是否存在流失问题国资是否能顺利退出改革进程第二节资产评估的特点一、现实性（时点性）以评估基准日为时间参照，按这一时点的资产实际状况对评估对象进行价值的评定估算。1、以实际状况为依据2、以现实状况反映未来3、强调客观存在二、市场性模拟市场条件下，对资产确认、估价、报告。1、评估资料源于市场2、评估结果接受市场检验三、预测性以资产未来时空的潜能说明现实。四、公正性评估机构与人员应与资产业务的当事人无利害关系——组织保证。评估必须按法定的程序、准则进行——技术保证。五、咨询性评估结论仅仅是资产作价意见，无强制执行的效力。最后的成交价是由买卖双方讨价还价决定的。第三节资产评估的目的一、资产评估的目的1、概念：资产评估的目的是指被评估资产即将发生的经济行为。同样的资产，因为评估的目的不同，其评估值也不同。因此，明确资产评估目的对于科学组织资产评估工作，提高资产评估质量，具有重要意义。2、资产评估目的对资产评估的影响（1）确定在什么条件下，即资产发生怎样的经济行为时应该或可以评估（是界定评估对象的基础）；（2）不同的经济行为决定了评估价值类型的差异，从而引致资产评估结果的差异（对于价值类型的选择具有约束作用）。评估目的价值标准评估方法案例某市一家三星级饭店拟以主楼房产抵押给银行申请饭店改造贷款，按规定要对主楼房产进行价值评估。由于该部分房产仍处于正常营业状态，市场客源正在发生变化，情况比较复杂，故评估机构采取了复合评估方法。即：首先选用收益现值法评出该饭店主楼房产价值为171221860元，又用现行市价法对同一对象评估其价值为139186094元，然后综合两种评估值取其算术平均值，得到最后的评估结果为155203977元。非法令评估资产交易单项资产交易产权变动房地产交易合资经营、合作经营、企业经营企业合并、分设、兼并发行股票企业出售企业出租土地成片出租土地开发经营房地产买卖房地产出租融通资金抵押贷款发行债券融资租赁资产保全企业资产保全会计处理财产保险资产清算咨询服务资产开发考核经营业绩财务报表诉讼法令评估税收国家征用不动产（补偿评估3、我国资产评估实践中存在的资产评估的特定目的（1）资产转让资产拥有单位有偿转让其拥有的资产，通常是指转让非整体性资产的经济行为；（2）企业兼并指一个企业以承担债务、购买、股份化和控股等形式有偿接收其他企业的产权，使被兼并方丧失法人资格或改变法人实体的经济行为。（3）企业出售指独立核算的企业或企业内部的分厂、车间及其他整体资产产权出售行为；（4）企业联营国内企业、单位之间以固定资产、流动资产、无形资产及其他资产投入组成各种形式的联合经营实体的行为；（5）股份经营资产占有单位实施股份制经营方式的行为，包括法人持股、内部职工持股、向社会发行不上市股票和上市股票；（6）中外合资、合作；（7）企业清算（包括破产清算、终止清算和结业清算）；（8）抵押是指资产占有单位，以本单位的资产作为物质保证进行抵押而获得贷款的经济行为；（9）担保资产占有单位，以本企业的资产为其他单位的经济行为担保，并承担连带责任的行为；（10）企业租赁资产占有单位在一定期限内，以收取租金的形式，将企业全部或部分资产的经营使用权转让给其他经营使用者的行为；（11）债务重组债权人按照其与债务人达成的协议或法院的裁决同意债务人修改债务条件的事项。对于占有国有资产的单位，发生上述前7项经济行为（即资产转让、企业兼并、企业出售、企业联营、股份经营、中外合资、合作、企业清算），必须进行资产评估，后4项（即抵押、担保、企业租赁、债务重组）属于自愿评估行为。我国政府对占有国有资产的企事业单位发生何种资产业务需要评估的规定（1）整体或部分改建为有限责任公司或者股份有限公司；（2）以非货币资产对外投资；（3）合并、分立、清算；（4）除上市公司以外的原股东股权比例变动；（5）除上市公司以外的整体或者部分产权（股权）转让；（6）资产转让、置换、拍卖；（7）整体资产或者部分资产租赁给非国有单位；（8）确定涉讼资产价值；（9）法律、行政法规规定的其他需进行评估的事项。我国政府对占有国有资产的企事业单位发生何种资产业务需要评估的规定占有单位有下列行为之一的，可以不进行资产评估:（1）经各级人民政府及其授权部门批准，对整体企业或者部分资产实施无偿划转；（2）国有独资企业、行政事业单位下属的独资企业（事业单位）之间的合并、资产（产权）划转、置换和转让。占有单位有下列行为之一的，应当对相关非国有资产进行评估：（1）收购非国有资产；（2）与非国有单位置换资产；（3）接收非国有单位以实物资产偿还债务。第四节资产评估的主体和对象一、资产评估的主体1、评估机构（法人）2、专业评估人员（自然人）二、资产评估的对象资产评估的对象就是被评估的资产资产的含义（一）经济学中的定义资产是指未来的经济利益。（二）会计学中的定义资产是指企业的交易或事项形成的、由企业拥有或控制的、预期会给企业带来经济利益的资源。（我国2006年颁布的《企业会计准则——基本准则》）（三）资产评估学中的定义目前资产评估学中还没有权威的资产定义，但资产评估学中的资产与会计学中的资产不是一个概念，这里对资产评估学中的资产提出以下几方面的理解：1、资产是一种权利（同样的资产载体，其权利是不同的。被评估的对象是资产的权利，而不是资产本身）2、资产是一种获利能力（资产的价值是其获利能力决定的，不是评估人员评出来的）3、资产必须为某一主体所拥有和支配（权属问题也是资产的本质内容，权属模糊不清，就无法界定资产范围，也就无从估算其价值）资产的分类1、按资产存在形态分类有形资产；无形资产2、按资产是否具有综合获利能力分类单项资产——指单台（件）资产。评估的是单个生产要素的价格。整体资产——指一组单项资产组成的具有获利能力的资产综合体。企业评估的是资产综合体的获利能力。整体与单项的区分标准：一是看是否由多个单项资产组成；二是看能否单独计算获利能力。企业单项可确指资产的价值总和并不一定等于企业整体资产的价值。应是：企业整体资产价值=∑单项可确指资产价值+不可确指的商誉（或资产的经济性贬值）3、根据被评估的资产能否独立存在分类，可以分为：可确指(辨认）资产与不可确指资产可确指的资产是指能独立存在的资产，所有的有形资产与除商誉外的无形资产均为可确指的资产。不可确指的资产是指不能独立于有形资产而单独存在的资产，如商誉。可确指资产不可确指资产：商誉有形资产除商誉外的无形资产4、根据评估对象分类：机器设备评估、房地产评估、流动资产评估、无形资产评估、长期投资评估、企业整体评估、资源性资产评估。第五节资产评估的工作原则一、独立性原则二、客观性原则三、科学性原则四、专业性原则思考题什么是资产评估？它由哪些基本要素组成？简述资产评估的特点。如何理解资产评估的工作原则？