第3章资产评估的基本方法

第二章资产评估的基本方法学习目的掌握市场法、收益法、成本法；掌握三种基本方法的适用范围。2本章重点对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理解，特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。3主要内容第一节市场法第二节收益法第三节成本法第四节评估方法的选择4资产评估方法资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段。是在工程技术、统计、会计等学科中的技术方法的基础上，结合自身特点形成的一整套方法体系。5资产评估基本途径和方法市场途径成本途径收益途径评估基准日过去未来成本法市场法收益法6市场法成本法收益法直接法间接法重置成本成新率重置核算法价格指数法生产能力比例法统计分析法观察法使用年限法修复费用法收益额折现率收益期资产评估方法体系7主要内容第一节市场法第二节收益法第三节成本法第四节评估方法的选择8市场法一、市场法的基本含义市场法是指利用市场上相同或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析，以估算资产价值的各种技术方法的总称。运用已被市场检验了的结论来评估被评估资产，容易被当事人接受，是资产评估中最为直接、最具有说服力的方法之一。基本思路：根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程。一般来说，一个理性的投资者在购置某项资产时，他所愿意支付的价格不会高于市场上具有相同用途的替代品的现行价格。基本公式：资产评估价值=参照物成交价格×（1±调整系数）或资产评估价值=参照物成交价格±差异调整额9二、市场法的基本前提1.要有一个活跃的公开市场；2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动。资产及其交易的可比性具体体现在以下几个方面：（1）功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似；（2）市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等；（3）参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，应在一个适度时间范围内。10三、市场法的基本程序及有关指标（一）选择参照物：应3个以上。（二）在评估对象与参照物之间选择比较因素：根据不同资产价值形成的特点，选择对资产价值形成影响较大的因素为对比指标。（三）指标对比、量化差异（四）在各参照物成交价格的基础上，调整已经量化的对比指标差异（五）综合分析确定评估结果11运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素主要有：资产的功能：功能越好，价值越大。资产的实体特征和质量市场条件：供不应求，价格偏高；供过于求，价格偏低。交易条件：交易批量、交易动机、交易时间等。12四、市场法中的具体评估方法（一）直接比较法直接比较法，是指利用参照物的交易价格，以评估对象的某一或若干基本特征与参照物的同一及若干基本特征直接进行比较，得到两者的基本特征修正系数或基本特征差额，在参照物交易价格的基础上进行修正从而得到评估对象价值的一类方法。评估对象价值＝参照物成交价格×修正系数1×修正系数2×…×修正系数n或评估对象价值＝参照物成交价格±基本特征差额1±基本特征差额2±…±基本特征差额n优点：直观简洁、便于操作；缺点：要求的可比性较高。13参照物与评估对象的差异仅体现在某一基本特征上时：1.现行市价法当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。适用于：参照物资产与被评估资产完全相同或高度相似。例如：上市流通的股票债券可按评估基准日的收盘价为评估价值；批量生产的设备、汽车等142.市价折扣法资产评估价值＝参照物成交价格×（1-价格折扣率）适用范围：评估对象与参照物之间仅存在交易条件方面差异的情况。例1.评估某拟快速变现资产，在评估时点与其完全相同的正常变现价为10万元，评估师经综合分析，认为快速变现的折扣率应为40%，因此，拟快速变现资产价值为6万元。资产评估价值＝10×（1-40％）＝6（万元）153.功能价值类比法适用于评估对象与参照物之间仅存在功能差异的情况。（1）生产能力比例法资产评估价值＝参照物成交价格×（评估对象生产能力÷参照物生产能力）例2.被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估时点参照资产的市场价格为10万元，由此确定：资产评估价值＝10×90／120＝7.5（万元）（2）规模经济效益指数法资产评估价值＝参照物成交价格×（评估对象生产能力÷参照物生产能力）x例3.同上例，该类资产的功能价值指数为0.7，由此确定：被评估资产价值＝10×（90／120）0.7＝8.18（万元）164.价格指数法（亦称物价指数法）适用于评估对象与参照物之间仅存在交易时间方面差异的情况。资产评估价值＝参照物成交价格×（1+物价变动指数）运用定基指数修正资产评估价值＝参照物资产交易价格×（评估基准日资产定基价格指数/参照物交易期日资产定基价格指数）运用环比指数修正资产评估价值＝参照物资产交易价格×参照物交易期日至评估基准日各期环比价格指数乘积例4.与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元，半年间该类资产的价格上升了5%，则：资产评估价值＝10×（1+5％）=10.5（万元）17例5：被评估房地产于2006年6月30日进行评估，该类房地产2006年上半年各月月末的价格同2005年底相比，分别上涨了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。其中参照房地产在2006年3月底的价格为3800元/平方米，则评估对象于2006年6月30日的价值接近于：平方米）（元/3932%)8.61(%)5.101(380018例6：已知某资产在2006年1月的交易价格为300万元，该种资产已不再生产，但该类资产的价格变化情况如下：2006年1～4月的环比价格指数分别为103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。评估对象于2006年10月的评估价格最接近于：300×103.6%×98.3%×103.5%×104.7%=331.1（万元）195.成新率价格调整法适用于评估对象与参照物之间仅存在成新程度方面差异的情况。资产评估价值＝参照物成交价格×（评估对象成新率÷参照物成新率）其中：成新率=资产的尚可使用年限÷（资产的已使用年限+资产的尚可使用年限）20如果参照物与被评估对象的差异不仅仅体现在某一基本特征上：上述方法的运用就演变成参照物与被评估对象各个基本特征修正系数的计算了。主要有以下修正系数：交易情况修正系数（正常交易情况/参照物交易情况）功能价值修正系数（评估对象生产能力/参照物生产能力）交易时间修正系数（评估对象的定基价格指数/参照物的定基价格指数）成新程度修正系数（评估对象成新率/参照物成新率）21直接法中使用频率较高的几种方法：1.市场售价类比法*市场售价类比法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象在功能、市场条件和销售时间等方面的差异，通过对比分析和量化差异，调整估算出评估对象价值的方法。其计算公式为：资产评估价值＝参照物售价十功能差异额十时间差异值十……十交易情况差异额资产评估价值＝参照物售价×功能差异修正系数×……×时间差异修正系数22例7：(1)评估对象概况。待估地快为城市规划上属于住宅区的一块空地，面积为600平方米，地形为长方形。(2)评估该地块2007年10月3日的公平市场交易价格。(3)评估过程：①选择评估方法。该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法进行评估。②收集有关的评估资料A.收集待估土地资料（略）。B.收集交易实例资料。选择4个交易实例作为参照物，具体情况见表。23交易实例A交易实例B交易实例C交易实例D评估对象坐落略略略略略所处地区临近类似类似类似一般市区用地性质住宅住宅住宅住宅住宅土地类型空地空地空地空地空地交易日期2007.4.22007.3.32006.10.42006.12.52007.10.3单位价格870元/M2820元/M2855元/M2840元/M2地块面积225M2380M2320M2450M2600M2地块形状长方形长方形长方形略正方形长方形地势平坦平坦平坦平坦平坦地质普通普通普通普通普通基础设施较好完备较好很好很好交通状况很好较好较好较好很好正面路宽8m6m8m8m8m容积率65666剩余使用年限35年30年35年30年30年③进行交易情况修正。经分析，交易实例A、D为正常买卖，无需进行交易情况修正；交易实例B较正常买卖价格偏低2%；交易实例C较正常买卖价格偏低3%。则各交易实例的交易情况修正率为：交易实例A：0%；交易实例B：2%；交易实例C：3%；交易实例D:0%。④进行交易日期修正。根据调查，2004年10月4日以来土地价格平均每月上涨1%，则各参照物交易实例的交易日期修正率为：交易实例A：6%；交易实例B：7%；交易实例C：12%；交易实例D：10%。25⑤进行区域因素修正。交易实例A与待估土地处于同一地区，无需作区域因素修正。交易实例B、C、D的区域因素修正情况可参照表判断。本次评估设定待估地块的区域因素值为100，则根据表各种区域因素的对比分析，经综合判定打分，交易实例B所属地区为88，交易实例C所属地区为108，交易实例D所属地区为100。26区域因素比较表类似地区区域因素BCD自然条件（相同）10（相同）10（相同）10社会环境（稍差）7（相同）10（相同）10街道条件（相同）10（相同）10（相同）10交通便捷度（稍差）8（稍好）12（相同）10离交通车站点距离（稍远）7（稍近）12（相同）10离市中心距离（相同）10(稍近)12（相同）10基础设施状况（稍差）8（相同）12（稍好）12公共设施完备状况（相同）10（稍好）12（相同）10水、大气、嗓音污染状况（相同）10（相同）10（相同）10周围环境及景观（相同）8（相同）10（稍差）8综合打分8810810027⑥进行个别因素修正。A.经比较分析，待估土地的面积较大，有利于充分利用，另外环境条件也比较好，故判定比各交易土地价格高2%。B.土地使用年限因素的修正。交易实例B、D与待估土地的剩余使用年限相同无需修正。交易实例A、C均需作使用年限因素的调整，其调整系数测算如下（假定折现率为8%）：年限修正系数＝[1-1/(1+8％)30]÷[1-1/(1+8％)35]＝0.965928⑦计算待估土地的初步价格。交易实例A修正后的单价为：平方米）（元/9099659.0100102100100100106100100870交易实例B修正后的单价为：平方米）（元/10381001028810010010798100820交易实例C修正后的单价为：平方米）（元/9019659.010010210810010011297100855交易实例D修正后的单价为：平方米）（元/94210010210010010011010010084029⑧采用简单算术平均法求取评估结果。土地评估单价＝(909+1038+901+942)÷4=948（元/平方米）土地评估总价＝600×948=568800（元）302.价值比率法价值比率法，是指利用参照物的市场交易价格，与其某一经济参数或经济指标相比较形成的价值比率作为乘数或倍数，乘以评估对象的同一经济参数或经济指标，从而得到评估对象价值的一种具体评估方法。31(1)成本市价法成本市价法是以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率来估算评估对象的价值的方法。用数学表达：资产评估价值=评估对象现行合理成本×（参照物成交价格÷参照物现行合理成本）例6.评估基准日某市商品住宅的成本市价率为150％，已知被评估全新住宅的现行合理成本为20万元，则其价值为30万元。资产评估价值=20×150％=30（万元）32(2)市盈率乘（倍）数法适用于整体企业的评估。市盈率乘数法是以参照物的市盈率作为乘数（倍数），以此乘数与评估对象的收益额相乘，估算评估对象价值的方法。用数学式表达：资产评估价值＝评估对象收益额×参照物市盈率例7.某