现金流管理技巧(XXXX稿)

中国房地产前沿讲座房地产现金流管理挖掘房地产业现金流深处的潜规则房地产业现金流量的特点房地产现金流就是在一定时期内通过融资和销售房地产品而取得的现金流入，在支付购置土地款、工程款、营销费用、管理费用、财务费用、税金和偿还借款后的差额。房地产业现金流量的特点1.土地储备的现金投入大而集中，且占用时间长，银行贷款受政策制约。2.预售制度和银行按揭的实施，加快了现金回笼速度，提高了资金回报率。3.支出的刚性和收入来源的不确定性，增加了现金流量管理的难度。4.税负支出高：（1）发生在预售阶段（2）土地增值税清算阶段房地产业现金流管理常见问题1.现金流管理没有与企业战略相吻合现金流管理只是停留在现金预算、日常流量、流程、流速和风险预警等战术性管理，没有同企业的发展战略有效地结合起来，更没有同企业的不同发展阶段的重心相匹配。2.现金流管理缺少全程控制多数房地产企业现金流量管理的手段只是侧重于事后分析，而缺乏事中的控制、事前的预测和安排。房地产业现金流管理常见问题3.现金流管理没有重视现金流质量由于房地产企业的考核与绩效评价体系仍是“利润导向型”，所以企业实践中对现金流量的管理存在着严重滞后性和被动性特征。一些企业只有在发不出工资、没钱购买原材料、需要动用现金交税的时候才关心现金流；现金流紧张时，往往通过延期支付土地款、拖欠工程款等恶劣方式度过难关，丧失信誉。房地产业现金流“管理重点”重点一：现金流奖惩制度强化项目公司总经理、分片执行总经理对所管项目现金流计划管理的职责和相关经营指标的考核，对经公司评审通过的现金流回笼上调计划实行指令性管理，并辅以必要的激励与奖惩措施。房地产业现金流“管理重点”重点二：满足贷款的现金流指标加快现金流规划与管理，尽快满足贷款条件房地产业现金流“管理重点”重点三：合理确定销售价格加大销售推盘量与销售进度，合理确定销售价格，并加强账款催收，加快销售资金回笼。为何重视现金流量？现金至尊——CASHisKing——欧美流行的财务理念现金流比利润更重要！——海尔第13条管理规则股价波动与现金流量的正相关关系沃伦•巴菲特的投资基石——自由现金流量现金流量是企业的血液，它体现的是现金收益、风险和回报的持续性。现金的分类1.库存现金2.银行存款定期存款、通知提前支取的定期存款3.其他货币资金外部存款、银行汇票存款、银行本票存款、信用证存款、信用卡存款。4.现金等价物企业持有的期限短、易于转换为已知金额的现金、价值变动风险很小的投资。现金流量的分类1、经营活动现金流量房地产企业：主要包括销售房屋、转让土地、提供劳务、出租房屋、发包工程、征用和批租土地、购买设备材料、接受劳务、缴纳税款等。2、投资活动现金流量企业长期资产的构建及长期投资业务。3、筹资活动的现金流量增资扩股、外部借款、股利利息支付、融资租赁、偿还贷款等。自由现金流量1.认识自由现金流量息税前利润+折旧和摊销－所得税－必要的资本性支出－营运资本净增加自由现金流量注：营运资本=流动资产－流动负债企业扣减维持持续发展所需的固定资产投资以及营运资金投资后的现金流量。自由现金流量代表一种投资机会。自由现金流量就是一种可用于“自由投资”的现金流量。自由现金流量2.自由现金流量趋势图根据自由现金流量的变化趋势，可以分析现金流量的充足程度，为企业财务决策服务。房地产业现金流量考核工具1.内部收益率（IRR）内部收益率IRR是指项目在整个计算期内各年净现金流量的现值累计等于零(或净年值等于零)时的折现率。内部收益率是效率型指标，它反映项目所占用资金的盈利率，是考察项目资金使用效率的重要指标。房地产业现金流量考核工具2.预售周转率预售周转率是指期内预售回笼资金与平均存货（土地、在建工程、已竣工待售物业）的比率。反映资产周转速度，比例越高，则资产速度越快。房地产业现金流量考核工具3.资产净利率资产净利率=销售净利率×资产周转率房地产业现金流量考核工具4.净现金流量变动趋势企业在一定时期内现金流入和流出的差额。项目能否快速取得现金的净流入，实现投入产出的良性循环，是公司发展能力的重要标志。房地产业现金流的综合分析经营活动现金流量投资活动现金流量筹资活动现金流量综合分析与判断+++经营、投资活动效益良好，仍进行筹资；若无好的投资机会，浪费+-偿债时期-+扩张期，分析投资盈利能力--财务可能恶化，投资、筹资分抢营运资金-++进一步分析投资活动现金流量内容+-破产风险存在-+财务状况不稳定--财务危机房地产业现金流战略管理策略与方法1.企业战略与现金流管理相结合发展速度、融资扩张、战略重点的匹配避免太过于多元化发展。房地产业现金流战略管理2.现金流管理与企业生命周期相结合不同生命周期对资金的需求不同，现金流的总体特征及流入流出比重也不同。房地产业现金流战略管理3.流动性、收益性和增长性的动态平衡流动性可以通过现金流量循环的效率来创造。收益性是企业通过经营使其获利的能力的表现。增长性是企业自我积累和发展能力的表现。房地产业现金流战略管理4.现金流平衡最理想的是将不同投资回报期及不同现金回款方式的业务进行组合，以分散风险。[案例]：酒店与地产联合经营[结论]：现金流战略管理的最高境界：平衡性与收益性的均衡房地产业现金流战术管理策略与方法1.现金流预算房地产企业年初，由财务部门编制资金总预算计划，它由资金预算收入、资金预算支出两大主体内容构成。其中，资金收入预算最核心的内容是企业通过销售房屋产品带来的现金净增加额；支出预算最核心的内容是企业投资、支付税费所需资金支出。房地产业现金流管理策略与方法2.现金收入管理房地产开发企业的收入主要为销售其开发的房屋产品所产生的现金流入。（1）加快工程开发进度，尽早达到产品预售标准，取得预售许可证（2）采取多种措施催收账款，加速售房款的回笼。（3）采用多种付款方式促销，使开发资金按预期回笼，消减金融财务风险房地产业现金流管理策略与方法3.现金支付管理管理重点：土地成本和建筑安装工程款支出。（1）推迟购地首付款时间并合理拉长后续付款。（2）依靠施工单位垫资，利用流动负债融资。[案例]：房地产业现金流战术管理4.融资管理（1）当前的环境与融资压力房地产调控背景下如何融资？银行融资政策（2）融资策略的变化与调整大企业如何融资？中小企业如何融资？房地产业现金流战术管理[案例]：融资新模式之一：万科股权转让“曲线融资”德国国际房地产投资银行（HypoRealEstateBankInternational）（简称HI）2004年7月首度投资中国内地房地产业，为中山万科城市风景花园项目注资3500万美元。股权融资——以外国直接投资（FDI）为名，行商业贷款之实的信贷融资。房地产业现金流战术管理[案例]：融资新模式之二：合作建房融资1.成立项目公司2.成立项目部，挂靠其中一家公司A公司B公司项目项目公司的最佳收购方案1.项目转让方式虽然规避了原项目公司的隐性债务，但税务部门要求按不动产转让征收营业税、土地增值税以及契税等。由于标的金额巨大，税费会很高。2.股权收购方式收购方式简单，且无税负成本，但却保留了原项目公司。如果该项目公司没有任何税收优惠政策可享受，则对后期售楼不利。项目公司的最佳收购方案3.委托开发方式委托代理双方通过协议约定委托开发价款，等开发完毕后委托方再按照一定的价格将开发产品转让给代理方。这种方式前期税负不大，但后期项目转让时，将导致销售环节的较高税负。但是可以将土地增值税分段计算缴纳，可以降低增值率，控制增值税负担。项目公司的最佳收购方案最佳运作模式[最佳方案]：兼并模式先由收购方（具有开发资质）成立一家具有开发资质的子公司，再由该子公司以吸收合并方式兼并项目公司，项目随项目公司而转移。万科资金管理模式一、集权型管理机构万科在董事会下设立审计委员会、投资与决策委员会，在集团总部设立财务部、战略与投资部、资金中心。分工明确，统一管理集团融资、现金和投资业务。资金调拨机制，完全反映一种集权。万科资金管理模式二、携手金蝶共建资金管理系统资金结算中心系统房地产成本管理系统之资金管理模块万科资金管理模式三、三维资金管理模式1.领先的多元化融资管理之一：融资啄食顺序：内部融资——发行债券——发行股票2004年：（1）发行可转换公司债券（2）与国际房地产投资银行（HI）合作，探索“双重结构项目贷款”融资创新模式（3）与新加坡政府产业投资基金合作。万科资金管理模式2.内部银行式的现金管理模式：现金计划+现金流动管理万科对一线公司实行严格的资金管理，资金管理中心通过定期编制年度资金计划和3个月的滚动资金计划加强资金管理的计划性。万科资金管理模式3.有效的稳健性投资管理资金实行专户储存、专款专用；聘请外部审计师进行资金审计投资集中于土地资源的购置