百瑞信托宝盈240号苏荷中心集合资金信托计划投资建议书

百瑞宝盈240号集合资金信托计划（苏荷中心）投资建议书具体内容以签署的信托合同为准目录一、信托计划简介二、苏荷中心项目介绍四、百瑞信托简介三、保障措施五、综合评价与投资须知八、一、信托计划简介信托利益的分配：信托收益于每自然季末月20日后10个工作日内向受益人分配当期信托收益，并于信托终止后10个工作日内分配最后一期信托收益。受益人预期年收益率：10%/年—11%/年交易对手：河南银鑫实业有限公司担保人：郑州黄河大观有限公司、洛阳杜康控股有限公司、银鑫实业实际控制人李伟，均为本次信托贷款提供连带责任保证信托规模：18000—20000万元，其中1.5年期信托规模不超过3000万元。信托期限:1.5年期、2年期，信托计划满1.5年后可提前终止。1.1信托计划要素保障措施三：银鑫实业实际控制人李伟为本次信托贷款提供连带责任保证。保障措施二：洛阳杜康控股有限公司为本次信托贷款提供连带责任保证。资金运用方式：信托计划资金以贷款方式贷放给银鑫实业，用于其位于郑州市农业路与中州大道交汇处西北角的苏荷中心项目的装修工程。保障措施一：借款人控股股东郑州黄河大观有限公司为本次信托贷款提供连带责任保证。1.1信托计划要素保障措施四：郑州黄河大观有限公司以其持有的银鑫实业100%的股权（对应出资额为人民币20800万元整）提供质押担保。1.2受益人预期基础收益及分配期限单份信托合同项下信托金额年预期收益率1.5年期100万≤信托金额＜300万10%/年信托金额≥300万10.5%/年2年期100万≤信托金额＜300万10.5%/年信托金额≥300万11%/年二、苏荷中心项目介绍目前，黄河大观持有银鑫实业100%股权，实现完全控股。2.1借款人——河南银鑫实业有限公司2001年10月10日注册成立，注册资本20800万元。截至2012年9月份，其总资产35167万元，其中流动资产34193万元，非流动资产973.90万元，总负债18032万元，所有者权益17135万元，资产负债率为51.27%。2.2苏荷中心苏荷中心位于郑州新老双城交汇处，紧邻两条城市主干道农业路及中州大道，处于经三路商务区、CBD商务区、CBD副中心三大商务区的核心位置。中州大道与农业路交汇形成十字交通网络，贯通郑州的东西南北。距离CBD仅5分钟车程，距新东站仅10分钟车程，距机场仅25分钟车程。项目周边的BRT快速公交与未来的地铁5号线快速通达全城，满足一站式乘车需求。苏荷中心周边囊括了银行、酒店、超市、高端写字楼，形成商住配套设施完善的环境。位置及周边环境苏荷中心项目以独有的X建筑造型和优越的地理位置，着力打造中原首座X形地标建筑。苏荷中心共高30层，一层和二层为商铺，三层以上为38㎡-85㎡的写字楼，每一层的面积为3200㎡；其外设计为四瓣花瓣，每一花瓣为800㎡左右；装修标准为5星级酒店标准，外立面由高级石材和双层中空玻璃构成，每层楼还规划有80㎡的空中花园，挑高10米超五星级大堂、专属国际会议中心、VIP总裁洗手间、14部调整电梯、全智能化配套、夜间灯光照明系统等。2.2苏荷中心2.3工程现状及计划进度该项目于2010年10月份动工，2012年4月份主体封顶，截至10月份该项目内粉刷完成，外墙干挂完成，弱电及智能化完成70%，电梯安装完成10%，消防工程完成60%。苏荷中心写字楼面积共计87172㎡，商业面积共计4442㎡。截至2012年10月累计销售写字楼面积48802.61㎡，销售金额约4.84亿元，均价9910元/㎡。开盘截至2012年10月累计销售商业面积1825.69㎡，销售金额约6439.04万元，均价35269元/㎡。预计于2015年2季度销售完毕，实现清盘。三、保障措施3.1担保人一：郑州黄河大观有限公司郑州黄河大观有限公司成立于1995年，注册地址郑州市黄河南岸86号，位于郑州市的西南方向，距市中心24公里，地处著名的黄河风景名胜区内，是一家外资独资企业。前期由新加坡投资商投资开发旅游度假区，后于2003年底由香港恒盛国际集团有限公司收购控股。截至2012年9月份，交易对手黄河大观资产总计315,135.73万元，其中流动资产154,575.12万元，非流动资产160,560.61万元，总负债142,027.55万元，所有者权益173,108.18万元，资产负债率约为45.07%。黄河大观3.2担保人二——洛阳杜康控股有限公司2009年12月24日，洛阳杜康控股有限公司完成工商注册，成为“杜康”和“汝阳杜康”商标的唯一持有人，初步建立“一个公司、两个生产基地”的组织架构。截至2012年9月30日，杜康控股总资产210,669.48万元，总负债117,284.04万元，所有者权益93,385.44万元，资产负债率为55.67%。3.3担保人情况小结洛阳杜康控股有限公司作为郑州市具有影响力的房地产开发企业，黄河大观所开发项目的功能形象定位顺应了郑州住宅市场品质化、专业化、规模化的发展导向，项目规模大，销售回款能力稳定。同时黄河大观公司日常经营正常，信用状况较好，资产负债率较低，具有较高的财务收益和安全保障。因此，黄河大观公司作为担保人，具有一定的担保效力，在当前的政治、经济政策环境条件下具有较高的安全边际。洛阳杜康控股有限公司资产规模较大，财务状况较好，且根据分析，其产量和销售收入呈现出每年递增的良好趋势。作为河南省区域型白酒生产企业，其商品目前在省内具备较好的品牌影响力和一定的市场占有率，且通过市场宣传，“杜康”正在快速发展为国内知名白酒品牌。综上所述，考虑到担保人资产规模和盈利能力，以及未来的成长性，担保人具备较强的担保能力。黄河大观3.4股权质押担保100%银鑫实业股权质押郑州黄河大观有限公司以其持有的银鑫实业100%的股权（对应出资额为人民币20800万元整）提供质押担保。四、百瑞信托简介4.1百瑞信托历史沿革1986年4月15日，经郑州市人民政府批准，百瑞信托的前身－郑州信托投资公司设立，注册地河南省郑州市。随着公司股权多元化战略的不断推进，历经数次增资扩股，公司目前注册资本已由最初的1,000万元增至12亿元，并形成地方政府、央企、境外金融机构三方精诚合作、优势互补，共谋百瑞发展大计的良好股权结构。2002年至2012年期间，公司累计发行信托项目491个，发行信托规模1165.84亿元，累计向投资者分配信托收益近90亿元。所有到期信托计划均实现按时清算，信托本金、收益兑付率100％。2006年2月，经中国人民银行批准，成为银行间债券市场成员。2008年6月，经中国人民银行批准，成为全国银行间同业拆借市场成员。2009年6月，经沪深交易所批准，成为沪深交易所大宗交易合格投资者。2009年12月，经中国银行业监督管理委员会批准，成为特定目的信托受托机构。2010年3月，经中国银行业监督管理委员会河南监管局批准，获得以固有资产从事股权投资业务资格。4.2风险管理风险管理制度体系公司针对业务前期调研、审批、运行管理和终止清算等各个环节及特点制定了完备的规章制度，并通过制定《公司责任追究管理办法》和强化督办力度等方式，确保各项制度得到有效执行。公司内部控制大纲公司稽核监察制度公司合规及风险管理制度公司信托业务管理制度公司自有业务管理制度公司合规及风险管理制度实施细则……公司证券投资及风险管理办法、公司信托项目风险处置预案公司集合资金信托计划推介风险处置暂行办法……风控制度法律法规各部门负责人部门内部风控风险监控和预警执行风险管理政策制定风险策略风险稽核部合规法律部高级管理层4.2风险管理董事会、合规及风险管理委员会风险管理组织体系按照有关法律法规要求和自身实际，逐步构建起以董事会、合规及风险管理委员会和经营管理层为主体的风险管理组织体系。按拟实施项目的业务模式、规模和收入划分不同风险层级，匹配对应的股东会、董事会、投资决策委员会和经营层的四级决策。4.2风险管理风险管理过程事后风险管理事中风险管理事前风险管理设置“项目与审核”、“项目风险提示”、“分层次业务决策”、“法律风险提示”等四道事前风险防范关口。定期开展全面风险排查和重点项目风险排查；定期开展专项压力测试；建立财务指标预警体系。总结经验，加强学习，根据内外部环境变化调整优化风险管理的制度及组织体系，提升风险管理的专业能力。4.2风险管理房地产业务风险计量模型地方政府信用风险计量模型证券行业风险计量模型风险量化模型风险管理优化风险量化模型建设：针对房地产业务风险、地方政府信用风险和证券行业风险，公司相继建立了多个风险计量模型，其中围绕房地产业务的市场风险、信用风险、流动性风险和操作风险建立起的4个风险计量模型已投入使用，初步实现了通过数据测算衡量房地产信托业务风险的目标。4.3公司荣誉2007年8月，证券时报社举行的“寻找值得尊敬的信托业领袖——证券时报第二届优秀信托公司评选活动”中，公司荣获“最佳区域理财机构”称号。2009年4月，《金融界》和中国社会工作协会举行的“中国金融企业2008年慈善榜”评选中，公司被授予“信托行业－突出贡献奖”。2010年7月，证券时报社举行的“信托行业发展高峰论坛暨第三届中国优秀信托公司”评选中，公司荣获“中国最具成长性信托公司”和“最具影响力品牌(产品)”两项专业奖项。2011年、2012年，证券时报社举行的“优秀信托公司评选活动”中，公司荣获“中国优秀信托公司”奖。4.4开展合作的金融机构百瑞信托多年来注重与银行类金融机构建立良好的业务合作关系，尤其是与郑州银行、洛阳银行建立了战略合作关系，为信托业务的顺利开展奠定了坚实基础。五、综合评价与投资须知稳健投资.亮点一亮点二亮点三多重保障2家优质企业担保+1个自然人担保+股权质押预期收益高10%/年—11%/年项目区位优势商住核心区域5.1投资亮点金额账户交款联系携带证件明细：自然人携带有效身份证件（居民身份证、军官证、士兵证、护照、户口簿、文职干部证、警官证等）和银联卡；机构需携带营业执照、组织机构代码证副本原件及复印件（加盖公章）、法定代表人证明书（加公章）、法定代表人身份证件复印件（加盖公章）、法定代表人的授权委托书（如有：法定代表人签字并加盖公章）、代理人的身份证件原件和复印件（如有：加盖公章）。可采用现金、银行卡、存折、直接汇款交款，公司将开通POS机，建议客户携带银联卡缴款。账户名称:百瑞信托有限责任公司开户银行：郑州银行股份有限公司营业部帐号:92301880110000980签约地址：郑州市郑东新区商务外环路10号中原广发金融大厦26层咨询电话：[phone]（固话拨打）400-118-6667（全国免费）投资金额300万元以上直接签约，300万元以下预约签约签约原则：金额优先、时间优先5.2投资须知理财专线：800-883-6667（固话拨打）400-118-6667（全国免费）