第5章房地产开发资金的筹集

房地产经营与管理第5章房地产开发资金的筹集第一节房地产开发资金筹集概述第二节房地产开发资金筹集方式▲第三节金融机构对项目贷款的审查第四节房地产开发项目资金筹集规划▲第5章房地产开发项目资金筹集1.掌握房地产开发项目资金筹集的主要方式;2.熟悉房地产开发贷款的风险管理;3.了解房地产开发项目资金筹集的概念,房地产开发项目资金使用的特性,资金筹集的基本原则,资金筹集的分类.本章学习要求房地产经营与管理本章复习题1.举例说明投资收益的表现形式。2.房地产投资的分类及现实表现。3.分析房地产开发投资的风险。4.以股份有限公司为例，列举房地产开发资金的筹集方式。5.资本公积金与盈余公积金6.房地产开发贷款的类型及含义。7.计算贷款本息偿还问题8.商业银行对房地产开发贷款的审查内容。9.编制投资计划与资金筹集表。房地产经营与管理第一节概述房地产投资经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接参与房地产开发与经营活动的经济行为。房地产经营与管理第一节概述房地产投资⑴房地产直接投资1）房地产开发投资（土地开发、商品房建设）2）房地产置业投资（物业）家庭购房自住投资者购房出租（住宅、公寓、写字楼、厂房等）投资者购房储备，待价而沽投资者购房用于自己的工商业（固定资产）运营房地产经营与管理第一节概述房地产投资⑵房地产间接投资1）购买房地产企业的股票、债券2）购买房地产投资信托基金（REITs）3）购买房地产抵押贷款支持债券房地产开发商商业银行SPV特设中介投资者（个人、企业）抵押权贷款债权交易价债券交易价房地产经营与管理第一节概述房地产开发投资风险⑴通货膨胀（购买力）风险投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。⑵市场供求风险投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险（93北海房地产泡沫）。房地产经营与管理市场供求风险案例1992年夏，北海市政府到深圳招商。市长帅立国向万科推荐一块40平方公里的土地，地价象征性收一些。王石赴北海，现场调查，在北海建委会议室里，专家分析：深圳目前共开发70平方公里土地，“三通一平”用去近200个亿。北海这40平方公里的荒地滩涂开发，至少60亿~80亿，如果算上地面上的投资（厂房、公建、发电厂、水厂），少说还要80亿，加起来就是140~160亿。问题不在投入，更重要的是产出和消费。北海目前的人口不到15万，一年的产值不足10个亿，如何支撑这么大规模的基本建设？房地产经营与管理第一节概述房地产开发投资风险⑶变现风险急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。⑷利率风险（加息）增加财务费用影响房地产市场需求房地产经营与管理第一节概述房地产开发投资风险⑸政策风险（紧缩型）土地供给政策（如增加保障性住房用地）税费政策（2007年初开征土地增值税）⑹经营性风险⑺政治风险⑻自然风险房地产经营与管理第一节概述房地产开发资金筹集的内涵房地产开发企业为了满足房地产开发投资的要求，根据房地产开发项目总投资和各期资金投入量的需要，运用各种资金筹集方式，经济有效地筹集项目开发建设资金的过程。5.资金增值性较强1.资金占用量大2.资金占用时间长3.资金使用的地域性4.资金缺乏流动性6.资金的高风险高收益性房地产开发项目资金使用的特性房地产开发项目资金使用的特性1.安全性原则2.经济性原则4.盈利性原则3.可靠性原则房地产开发项目资金筹集的基本原则从融资主体上房地产企业融资房地产项目融资从融资渠道上直接筹资间接筹资从资金偿还特性上其他分类方式权益筹资债务筹资房地产开发项目资金筹集的分类房地产经营与管理2009年1-11月份房地产开发资金来源情况资金来源共计48170亿元。其中，国内贷款8994亿元（18.67%），利用外资413亿元（0.86%），企业自筹资金15909亿元（33.03%），其他资金22854亿元（47.44%）。在其他资金中，定金及预收款13347亿元，个人按揭贷款7009亿元。资料来源：陈宝存，《未来十年向高房价投降》，2011.1第二节房地产开发项目资金筹集的主要方式债务资金筹集资本金筹集股票筹集债券筹资信贷资金筹资债券筹资债券筹资抵押贷款信用贷款自有资金筹集商品房预售债务资金筹集1.住房抵押贷款证券化2.房地产投资信托把金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券，而后通过在资本市场上出售这些证券以融通资金，分散风险信托公司与投资人签订信托投资合同，通过发行信托投资凭证或股票的方式受托投资者的资金，用于房地产的投资或房地产抵押贷款投资。内部认购承包商垫资通过该方式往往可获得部分预售收入，但是内部认购时一般没有申领到商品房预售许可证，其行为不受法律保护开发商在招投标时有时会要求施工单位垫付部分或全部工程款，再按照工程进度付款，变相向建筑施工企业融资。房地产金融创新其他方式房地产经营与管理第二节房地产开发资金筹集方式1.资本金筹集⑴资本金与自有资金资本金：投入到某具体项目的股本金，来源于自有资金。自有资金：资本金资本公积金盈余公积金、公益金未分配利润。房地产经营与管理第二节房地产开发资金筹集方式1.资本金筹集⑵资本金的筹集渠道1）注册资本金（企业设立时）2）公开发行股票（上市公司）3）向股东配股（须经股东同意）4）资本公积金、盈余公积金、公益金以及未分配利润转增（自有资金的内部转化）房地产经营与管理房地产经营与管理房地产经营与管理房地产经营与管理房地产经营与管理房地产经营与管理第二节房地产开发资金筹集方式1.资本金筹集⑶股票的发行1）股票的概念是股份公司为筹集资本金而发行的有价证券，是股东按其所持股份享有权利和承担义务的书面凭证，它代表股东对公司相应的财产份额的私人占有权，是持有人对企业进行的一种投资。当企业盈利时，股东按股份可领取股息（固定）和红利（浮动）。房地产经营与管理第二节房地产开发资金筹集方式1.资本金筹集⑶股票的发行2）股票的特点股本没有固定的到期日，不用偿还本金，是公司的永久性资本（公司破产清算时除外）。有更大的财务灵活性和较小的财务风险房地产经营与管理房地产经营与管理第二节房地产开发资金筹集方式2.向金融机构贷款⑴房地产开发企业流动资金贷款针对企业临时性流动资金需求而进行的贷款，供开发经营周转使用（土地费用、前期费用、基础设施费等）。房地产经营与管理房地产经营与管理第二节房地产开发资金筹集方式2.向金融机构贷款⑵房地产开发项目贷款为了满足房地产项目开发建设资金的需要，房地产开发企业把以出让方式取得的项目土地使用权或在建工程作为抵押物，向金融机构申请的贷款（专款专用）。⑶房地产抵押贷款抵押人（借款人、债务人）以其合法的房地产，以不转移占有的方式向抵押权人（贷款人、债权人）提供债务履行担保，以此来获得的贷款。房地产经营与管理房地产经营与管理第二节房地产开发资金筹集方式2.向金融机构贷款⑷为什么要申请房地产贷款？假定当前房地产开发的年投资利润率为25％，贷款利率为10％，某房地产开发企业资本金为2500万。比较一下不借款和借款的情况（假定可以借到5000万的商业银行贷款）。结论：只要项目年投资利润率高于贷款利率，贷款就是比较划算的。房地产经营与管理第二节房地产开发资金筹集方式2.向金融机构贷款⑸房地产贷款的偿还1）等额本金：定期按等额还本，每期付息一次。2）等额本息：定期按等额还本付息。3）每期计息并付息一次，不还本金，本金到期一次还清4）到期本金利息累计一次还清。房地产经营与管理第二节房地产开发资金筹集方式某房地产开发企业向银行一次借款100万元，年利率为10%，还款期为5年，还款方式为定期等额还本，每期付息一次，还本付息均在年末。第一年第二年第三年第四年第五年总计1.年初借款累计1002.当年还本付息3.当年还本4.当年付息5.年末借款累计房地产经营与管理第二节房地产开发资金筹集方式某房地产开发企业向银行一次借款100万元，年利率为10%，还款期为5年，还款方式为定期等额还本付息，每期付息一次，还本付息均在年末。第一年第二年第三年第四年第五年总计1.年初借款累计1002.当年还本付息3.当年还本4.当年付息5.年末借款累计房地产经营与管理第二节房地产开发资金筹集方式某房地产开发企业向银行一次借款100万元，年利率为10%，还款期为5年，还款方式为每期计息并付息一次，不还本金，本金到期一次性还清。第一年第二年第三年第四年第五年总计1.年初借款累计1002.当年还本付息3.当年还本4.当年付息5.年末借款累计房地产经营与管理第二节房地产开发资金筹集方式3.商品房预售⑴商品房预售制度（双赢）⑵商品房预售的实质：预收房款，以房归还⑶商品房预售的条件：五证齐全⑷国务院新规1）首付差别化2）部分城市限购令房地产经营与管理房地产经营与管理房地产经营与管理房地产经营与管理第二节房地产开发资金筹集方式4.发行债券⑴债券的概念债券是企业为筹集资金而发行的，承诺按期向债权人偿还本金和支付利息的一种有价证券（3~5年）。房地产经营与管理第二节房地产开发资金筹集方式4.发行债券⑵债券筹资的评价1）利息税前支付，有税收好处2）不失对企业的控制权3）财务风险高4）限制条件严格房地产经营与管理房地产经营与管理房地产经营与管理房地产经营与管理第二节房地产开发资金筹集方式5.资金筹集的其他方式⑴房地产投资信托⑵施工企业或建材企业垫资⑶“傍大款”（国企或金融机构）⑷借壳上市（负债较多的上市公司）返回房地产经营与管理“傍大款”融资实例自2004年，万通集团与天津泰达集团便达成战略合作关系。2007年，天津泰达通过认购万通地产增发的3.08亿股，拥有万通地产增资扩股后27.8%的股权，天津泰达成为万通地产的第一大股东。泰达集团主要在天津市从事土地一级开发与城市运营，其资源优势不言而喻。2007年10月，万通地产又联合泰达集团各出资2.5亿元，拟筹建10亿元的地产基金，用于天津滨海新区进行一级土地开发，平整后的土地将优先提供给万通地产使用。房地产经营与管理借壳上市融资实例2007年前后，华远集团相中了SST(表示公司经营连续两年亏损，特别处理)幸福，当年2月，华远地产与湖北幸福实业股份有限公司达成一致，对幸福实业进行重组，以幸福实业吸收合并华远地产的方式实现借壳上市。同年年底，该方案获中国证监会批准。华远集团于2008年成立华远置业，并将所有华远房地产下资产转入华远置业名下，最终华远置业被SST幸福以换股的形式吸收合并，原华远地产名下房地产业务就此被装入SST幸福之中。房地产经营与管理第三节金融机构对项目贷款的审查1.房地产开发企业的资信等级AAA、AA、A、BBB、BB、B根据企业的信誉和经营情况(资金实力、盈利能力、管理能力、发展前景等)对其进行评分。一般满分100分，90-100分的为AAA级，80-89分的为AA级，70-79分的为A级，依次类推。房地产经营与管理第三节金融机构对项目贷款的审查2.贷款项目评估⑴项目基本情况⑵市场指标⑶财务评价指标房地产经营与管理第三节金融机构对项目贷款的审查3.房地产贷款担保方式评价⑴担保债权人为确保债务得到清偿，而在债务人或第三人的特定的物和权利上设定的，可以支配他人财产的一种权利的行为。房地产经营与管理第三节金融机构对项目贷款的审查3.房地产贷款担保方式评价⑵房地产贷款担保的方式1）保证：保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。2）抵押：债务人或者第三人不转移对财产的占用，将该财产作为债权的担保。3）质押：债务人或者第三人将其动产或者权利移交债权人占有，将该动产或者权利作为债权的担保。房地产经营与管理第三节金融机构对项目贷款的审查4.房地产贷款综合评价⑴贷款的综合风险度＝信用等级系数×项目风险等级系数×贷款方