第三章资产评估的基本方法

1第二章资产评估的基本方法2本章基本要求掌握资产评估三种基本方法的基本原理、内容和各项参数指标的确定方法，熟悉资产评估方法选择的基本依据，了解各种评估方法间的关系。能够运用三种基本方法对常见的资产进行评估。3本章重点理解资产评估中的市场法、收益法和成本法的基本原理、前提条件和优缺点，掌握其基本评估方法。4市场途径成本途径收益途径评估基准日过去未来成本法市场法收益法资产评估基本途径和方法5第一节成本法（一）含义及理论依据成本法含义：也叫重置成本法，是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估算已存在的各种贬损因素，并将其从现时重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的评估方法。（我国主要的评估方法）理论依据：1.资产的价值取决于资产的成本2.资产的价值是一个变量。随着资产本身的运动和其他因素的变化而变化。一、成本法基本知识6前提条件：1.被评估资产处于继续使用状态2.应当具备可利用的历史成本资料3.形成资产价值的耗费是必要的（重置成本法是从资产构建的成本耗费角度评估资产的价值）7搜集历史资料，确定成本构成（二）操作程序确定各种贬值因素，判断成新率综合分析，确定评估值确定评估对象确定被评估资产的重置成本8二、基本方法资产评估值＝被评估资产重置成本—资产实体性贬值资产功能性贬值资产经济性贬值9重置成本评估方法常见的评估方法重置核算法物价指数法功能系数法统计分析法各种贬值评估方法实体性贬值功能性贬值经济性贬值观察法使用年限法修复费用法复原重置成本更新重置成本10（一）重置成本及其估算方法1.重置成本的含义：重置成本一般可分为复原重置成本和更新重置成本。复原重置成本：是指运用与原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。如古建筑（砖、紫檀木雕花木格窗户、人工大理石台阶）更新重置成本：是指采用新型材料、现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需要的费用。如：老商铺现时价格标准11更新重置成本和复原重置成本的相同方面在于采用的都是资产的现时价格标准，资产的功能也是相同的，不同之处在于所用材料、技术、设计、标准等方面的差异。随着科学技术的进步，劳动生产率的提高，新工艺、新设计总会被社会所普遍接受，新型设计、工艺制造的资产无论从其使用性能，还是成本耗用方面都会优于旧的资产，因此，复原重置成本往往会高于更新重置成本。注意：评估时，在同时获得复原重置成本和更新重置成本资料的情况下，应选择更新重置成本。12重置成本评估方法重置核算法物价指数法功能系数法统计分析法2.重置成本的估算方法13（1）重置核算法是利用成本核算的基本原理，将重新取得资产所需的费用项目逐项进行计算并累加来估算重置成本的一种方法。重置成本＝直接成本＋间接成本房屋建造成本构成：材料成本人工成本制造费用资金成本合理利润按现时价格逐项加总设备取得成本构成：购买价格安装调试费运杂费人工费间接成本构成：取得和建造资产的管理费用、设计制图等费用14间接成本的计算方法P(了解)人工成本比例法间接成本=人工成本总额×成本分配率成本分配率=间接成本额/人工成本额单位价格法间接成本=工作量×单位价格/工日或工时间接成本百分率法间接成本=直接成本×间接成本占直接成本百分率例1：p2915例2：被评估资产为一台2年前购置的机器设备。据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中，购买价为8万元，运杂费1.6万元，安装费中直接成本0.4万元，间接成本为0.2万元。根据对同类型设备的调查，现在购买价格比2年前上涨20%，运杂费上涨80%，安装费中直接成本上涨40%，间接成本占直接成本百分率不变。该设备的重置成本是多少？16（1）计算直接成本购买价=8×（1+20%）=9.6（万元）运杂费=1.6×（1+80%）=2.88（万元）安装费中的直接成本=0.4×（1+40%）=0.56（万元）直接成本＝购买价＋运杂费＋安装费中的直接成本＝9.6+2.88+0.56=13.04（万元）（2）计算间接成本间接成本占直接成本的百分率＝0.2÷（8＋1.6＋0.4）＝2%间接成本＝13.04×2%＝0.26（万元）（3）计算重置成本重置成本=直接成本+间接成本=13.04+0.26=13.30（万元）17练习1：待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现行市场价格每台180000元，运杂费5000元，安装成本为20000元，其中原材料6000元、人工成本13000元、其他费用1000元，安装期限较短。评估人员分析认为，被评估资产为外购需安装机器设备，其重置成本应包括买价（含增值税）、运杂费、安装成本、其他费用，由于安装期限较短可不考虑资金成本。按重置核算法估算该机器设备的重置成本为：重置成本=购买价格+运费+安装成本=180000+5000+20000=205000（元）18练习2:待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现行市场价格每台20万元，运杂费1万元，安装成本为2万元，其中原材料0.6万元、人工成本1.3万元、其他费用0.1万元，间接成本为安装成本的80%，请按重置核算法估算该机器设备的重置成本19（2）功能系数法参照物功能价值被评资产重置成本（单位生产能力）是选择与被评估资产具有相同或相似功能的资产作参照物，根据资产功能与成本之间的内在关系，由参照物成本推算被估资产重置成本的方法。20第一，功能价值法被评估资产重置成本=被估资产年产量/参照物年产量×参照物重置成本例：某企业重置一台全新机器设备的价格为50000元，年产量为5000件。现知被评估资产年产量为4000件，请计算其重置成本：解：被评估资产重置成本=4000/5000×50000=40000元21第二，规模经济效益指数法被评估资产的重置成本参照资产重置成本被评资产的生产能力参照资产的生产能力＝x×例p29规模经济效益指数22是在资产历史成本的基础上，通过价格指数，将其调整为评估基准日时的重置成本。（3）物价指数法基本原理：资产重置成本＝资产历史成本（账面价值）×物价变动指数23物价变动指数定基指数环比指数评估基准日物价指数资产购建时物价指数＝＝（1＋a1）×（1＋a2）×（1＋a3）……（1＋an）（其中an表示第n年环比价格变动指数）P30例24练习1：某台机器设备购建于1996年，账面原值为20000元，当时该类资产的定基物价指数为92%，评估时该类资产的定基物价指数为120%，求该资产的重置成本。解：被估资产重置成本=20000×（120%/92%）=26087元练习2：某公司的某被估资产账面价值为200000元，2005年建成，2010年进行评估，经调查已知同类资产环比价格变动指数分别为：2006为8%，2007为7%，2008为9%，2009为5%，2010为6%，求被估资产的重置成本？25某机床于1994年购置安装，账面原值为16万元。1996年进行一次改造，改造费用为4万元；1998年又进行一次改造，改造费用为2万元。若定基价格指数1994年为1.05，1996年为1.28，1998年为1.35，1999年为1.60。要求：计算该机床1999年的重置成本补充例26重置成本计算表时间投资费用(万元)物价指数（%）物价变动指数（%）重置成本（万元）1994161.051.60/1.05=1.5216×1.52=24.32199641.281.60/1.28=1.254×1.25=5199821.351.60/1.35=1.192×1.19=2.3819991.601.60/1.60=1合计31.727练习：某机床于2004年购置安装，账面原值为20万元。2006年进行一次改造，改造费用为5万元；2008年又进行一次改造，改造费用为3万元。若定基价格指数2004年为1.05，2006年为1.20，2008年为1.30，2009年为1.60。请计算该机床2009年的重置成本。28（4）统计分析法基本原理：某类抽样资产的重置成本被评估资产的重置成本被评估资产的重置成本计算公式：＝某类资产的历史成本×∑某类抽样资产的重置成本∑某类抽样资产的历史成本例p3029（二）各种贬值及其估算方法1、实体性贬值及其估算方法2、功能性贬值及其估算方法3、经济性贬值及其估算方法301.实体性贬值及其估算方法实体性贬值，即有形损耗，是资产由于使用和自然力作用形成的贬值决定实体性贬值的因素有：①使用时间②使用率，也叫利用率③资产本身的质量④维修保养程度估算方法：观察法、使用年限法、修复费用法31（1）观察法计算公式为：资产实体性贬值=重置成本×（1—成新率）通过观察确定新旧程度成新率+实体性贬值率=100%32主要观察被评估资产的外表：光洁度腐蚀程度形体物理变化程度机器设备评估主要包括：机器的长度、厚度、水平度、垂直度、强度硬度、软度等是否发生变化，有无裂痕等。房屋建筑物评估主要包括：墙体表面的剥落程度、裂缝的长度和宽度、裂缝的性质、建筑物是否发生垂直或水平方向位移等33（2）使用年限法资产的实体性贬值=（重置成本-预计残值）×实际已使用年限÷总使用年限（实际已使用年限+尚可使用年限）名义已使用年限×资产利用率截止评估日资产累计实际利用时间截止评估日资产累计法定利用时间×100％p31例34练习：某资产于1995年2月购进，2005年2月评估时名义使用年限是10年。根据该资产技术指标，正常使用情况下，每天应工作8小时，该资产实际每天工作7.5小时。请计算资产利用率和资产的实际使用年限解：资产利用率=10×360×7.5/（10×360×8）=93.75%实际使用年限=名义已使用年限×资产利用率=10×93.75%=9.4年35补充例：被评估资产为企业中的一台设备，评估人员收集到的有关资料有：该设备1997年1月购进，2002年1月评估；该设备的重置成本为500000元，其残值为2000元，尚可使用5年；根据该设备技术指标，正常使用情况下，每天应工作8小时，该设备实际每天工作5小时。请计算该设备的实体性贬值。资产利用率=5×360×5/（5×360×8）=62.5%实际已使用年限=5×62.5%=3.125（年）总使用年限=3.125+5=8.125（年）资产的实体性贬值=（500000-2000）×3.125/8.125=192307.936练习：被评估资产为企业中的一台设备，评估人员收集到的有关资料有：该设备2003年1月购进，2007年1月评估；该设备的重置成本为40万元，其残值为1万元，尚可使用10年；根据该设备技术指标，正常使用情况下，每天应工作10小时，该设备实际每天工作8小时。求该设备的实体性贬值37（3）修复费用法修复费用法是通过估算将被评估资产恢复到原有全新功能所需投入的费用来直接确定资产的实体性损耗的一种方法。382.功能性贬值（损耗）及其估算方法资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损耗。（如电子产品）计算公式：被评估资产功能性贬值额=被评估资产年超额运营成本×（1-所得税率）×（P/A，r,n）39（1）超额投资成本：由于新技术、新材料、新工艺不断出现，使得相同功能的设备的建造成本比过去降低，原有设备中就有一部分超额投资得不到补偿。它主要反映为更新重置成本低于复原重置成本。超额投资成本＝复原重置成本－更新重置成本注意：如使用复原重置成本则应考虑是否存在超额投资成本引起的功能性贬值；如使用的是更新重置成本，这种贬值因素则已经考虑在内了，无需考虑；如使用现行市场价格作为重置成本，也不需再考虑超额投资成本。功能性贬值表现：40（2）超额运营成本：由于技术进步出现了新的、性能更优的设备，致使原有设备的功能落后于新设备，新设备在运营费用上低于原有设备。（如生产线自动化）超额运营成本