房地产项目土地前期运作流程培训课件

2019/8/6房地产项目土地前期运作流程培训课件•2014年3月目录Contents一、土地一级开发基本流程二、关于土地及土地出让相关要点三、土地转用（征收）相关流程四、相关税费五、土地前期及竞拍工作流程土地一级开发基本流程1PART由政府或开发商针对土地储备整理或拟定的项目进行项目选址。1、选地原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向市国土局提出土地前期开发申请。2、土地前期开发申请市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。3、土地开发项目预审委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案（地块范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等）。4、土地开发实施方案预审编制了开发实施方案的项目由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地前期开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。5、土地开发方案修改1、土地储备机构负责实施土地开发2、以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地前期开发管理委托协议。6、确定土地开发单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。7、办理相关用地手续开发单位委托编制可行性研究报告，规划方案，工程造价预算和具体设计实施方案等。（概规-控规-详规）8、确定实施规划方案在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁市政基础设施建设等相关手续，组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。9、办理拆迁安置及市政基础建设建设项目的土地前期开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收10、组织验收开发土地申请材料：•用地申请报告•法人营业执照•立项批文•县以下建制镇应出具镇政府证明•经审查批准详细规划或总平面设计图纸11、办理建设用地规划许可证建设单位需委托测绘单位对建设项目规划用地进行测绘钉桩，由测绘院按照建设用地钉桩成果及绘制要求绘制地形图。12、办理建设用地委托钉桩申请用地者应当同时向市城市规划局、市土地局提出用地申请初审会通过。13、办理国有土地使用权出让申请房地产项目用地单位将《城镇建设用地批准书申请审批表》返回行政主管部门，带领行政主管部门的工作人员到用地现场实地勘察，查明土地状况。14、主管部门实地勘察建设单位委托有相关资质的土地评估公司对所规划用地进行评估，必须经市、县、自治县国土局批准，并核定的地价标准登记手续。15、委托地价评估、办理核定地价手续根据《国家土地管理局土地估价报告预审制度实施方案》，对需经国家土地管理局确认估价结果的土地估价报告16、土地估价报告的预审17、办理土地出让审批土地前期开发企业接受土地整理储备中心的委托进行土地前期开发，生地变成熟地之后项目骏工验收合格后3个月之内政府优先对土地进行招标、拍卖、挂牌，开发企业有优先竞争权。18、举行土地出让活动（招拍挂）三级会议：1、分管土地副市长土管会2、市长土管会3、书记土管会19、签订国有土地使用权出让合同20、交付土地出让金21、办理国有土地使用证按合同的约定支付余款。付清地价款后向市或区、县房地局申领国有土地使用证。关于土地及土地出让相关要点2PART•土地分为农用地、建设用地和未利用地。•农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。•集体土地是指农村集体所有的土地。•根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。•建设用地使用权的定义及取得方式•建设用地使用权是建设用地使用权人依法对国家或者集体所有的土地享有占有、使用和收益的权利。•国有土地使用权出让（招拍挂、协议出让）•国有土地使用权划拨•国有土地租赁•必须纳入招拍挂出让国有土地范围•1）供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地；•2）其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；•3）划拨土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；•4）划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的•5）出让土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合同》约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；•6）法律、法规、行政规定明确应当招标拍卖挂牌出让的其他情形•建设用地使用权出让的主体是市、县人民政府•目前我国体制内，设区的市的区一级土地部门都称为分局，不具有独立行使权力的职能，属于受市局委托，而县级土地部门可以独立行使。开发区管委会无权作为出让方订立国有土地使用权出让合同。•建设用地审批的权限。•土地管理法律规定，任何单位和个人搞建设需要用地的，必须依法申请使用国有土地。•在3种情况下，经批准，可以用集体土地，无需办理土地征收手续：•①农村集体经济组织兴办企业；•②乡镇村公共设施和公益事业建设；•③村民建设住宅。•商品住宅小区项目，必须使用国有土地，不得占用集体土地。小产权房问题。•土地使用权出让的客体不是土地本身，而是对土地一定期限的使用权•居住用地七十年•工业用地五十年•办公用地五十年•教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年•酒店、商业、旅游、娱乐用地四十年•综合或者其他用地五十年•“商品住宅项目”对宗地出让面积的限制•商品住宅用地的宗地出让面积，小城市（镇）不超过7公顷（105亩），中等城市不超过14公顷（210亩），大城市不能超过20公顷（300亩）。•什么是行政划拨用地？答：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。•严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。•《土地管理法》第54条规定，建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：（1）国家机关用地和军事用地；（2）城市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地。•什么是拍卖出让土地使用权？•答：拍卖出让土地使用权，是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。•什么是招标出让土地使用权？•答：招标出让土地使用权，是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。•什么是土地的挂牌交易？（可转入拍卖程序）•答：土地的挂牌交易，即在一定期限内将土地交易条件在土地交易机构进行公告，并接受交易申请的行为。土地使用权公开挂牌交易的，应公告最低交易价和其他交易条件。公告期限不少于30日。公告期限届满，按照以下规定确定能否成交：（一）若在规定期限内只有一个申请人，且报价高于最低交易价，并符合其它交易条件的，则此次交易成交；（二）在规定期限内有二个以上申请人的，允许多次报价，土地使用权应由出价高者获得。报价相同的，由在先报价者获得；（三）在规定的最后期限内（如1小时）如有二个以上申请人并愿意再行出价，则转入拍卖程序。土地转用（征收）相关流程3PART•土地法设定了农用地转用、土地征收审批两项审批事项•农用地或未利用地转用审批－－将农用地或未利用地变为建设用地。即批准改变土地用途。•农用地转用是指将土地利用现状调查确定的农用地按照土地利用总体规划、土地利用年度计划以及国家规定的批准权限报批后转为建设用地的行为。•农用地转用分为国有农用地转用和集体农用地转用两种类型。•土地征收审批－－将集体土地变为国有土地。•征收土地是国家为了社会公共利益的需要，依照法定程序将农民的土地转变为国有土地，并依法给予被征收土地的农民集体和个人合理补偿和妥善安置的行为。•征收土地是一种国家行为，具有强制性。•具体审批权限•①转用审批和土地征收审批的权限，在国务院和省级政府两级，市、县没有审批权；•②需要征收基本农田的，无论占多少，必须报国务院批；•③建设需要征收基本农田以外的耕地超过35公顷的，国务院批；不足35公顷的，省级政府批；•④征收其他土地超过70公顷的，国务院批；不足70公顷的，省政府批。•⑤国有未利用地只转不征的审批由省级规定（条例）。相关税费4PART•地价款（土地出让金）•土地成本=土地取得费+土地开发费+利息+土地增值收益，其中土地取得费包括征地费即三项补偿费（土地补偿费、安置补助费、青苗和附着物补偿费）；各类税费（耕地占用税、耕地开垦费、征地管理费、以及地级城市收取的新菜地开发建设基金）；新增建设用地有偿使用。•开发商支付的地价=征地拆迁费+城市配套基础设施建设成本+土地纯收益（土地一级开发公司分成）•集体土地征用时拆迁安置各项费用：•1、房屋拆迁补偿费•2、搬家补助费•3、提前搬家奖励费•4、临时安置补助费（周转费）•5、停产停业综合补助费•6、房屋拆迁服务费土地前期及竞拍工作流程5PART•《厦门市国有土地公开招标拍卖挂牌出让前期工作标准(试行)》•厦府办〔2007〕131号二○○七年六月八日•出让市级储备用地的工作由市土总作为前期工作责任单位，承担相应的具体工作；出让区级储备用地的工作由各区政府作为前期工作责任单位，并指定区属机构承担具体工作。•按照“双月8日加9月8日成交土地”和年度土地出让计划、年度土地出让收支预算的要求，市国土房产局等部门安排每批次拟出让项目•竞买申请要求提交资料•提交时间：公示期内，具体以政府要求时间为准•提交资料清单•（1）填写完整的竞买申请书；•（2）由联合申请各方共同签署的联合竞买承诺书；•（3）联合各方法定代表人或负责人的有效身份证明文件；•（4）法定代表人或负责人委托他人代为参加竞买活动的，应提交授权委托书及委托代理人的有效身份证明文件；•（5）填写完整的竞买保证金支付承诺书；•（6）银行出具的资信证明;•（7）竞买保证金缴交银行受理联（原件）或其它有效凭证；•（8）填写完整的国有建设用地使用权出让价款支付承诺书；•（9）境外（含港澳台）申请人与境内申请人联合竞买应填写完整的境外（含港澳台）申请人与境内申请人联合竞买在厦设立项目公司承诺书；•（10）填写完整的现场踏勘确认书；•（11）填写完整的履约保证金支付承诺书；•（12）拍卖文件规定需要提交的其他文件。•上述文件中，竞买申请书必须用中文书写，其他附属文件可以使用其他语言，但必须附中文译本，所有文件的解释以中文译本为准。工作项•工作子项•时间安排•备注•土地款缴交•缴交土地成交款的50%•土地成交之日起五个工作日内•签订土地出让合同•签订土地出让合同•土地成交之日起七个工作日内•根据联合竞买承诺书，各联合方共同签署•土地成交后相关事宜•合资公司成立•申请设立项目公司，取得《外商投资企业批准证书》•根据《关于境外投资者与境内投资者联合参与我市国有建设用地使用权竞买活动的操作流程》，在签订该合同起一个月内备齐相关资料向厦门市外商投资局申请设立项目公司，在申请之日起三个月内取得《外商投资企业批准证书》。需确认若以并购形式，是否需商务部报批。•开立资本金账户•根据国家外汇管理局《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产企业审批和监管的通知》，境外投资者需在取得外商批准证书（商务部或市外资局核发）