第二章---资产评估的基本方法

第二章资产评估的基本方法第一节市场法第二节收益法第三节成本法第四节资产评估方法的选择2.1资金时间价值理论利息、利润、投资收益现值（本金）、终值单利、复利F=P·(1+i)nP=F·(1+i)-n收益性、流动性、安全性——资产的三个基本属性重点难点1.市场法：可比性的理解、直接比较法的运用等2.成本法：各个参数的计算方法和成本法的基本原理3.收益法：折现方法的理解和运用，不要死记公式4.资产评估方法的选择2.1市场法2.1.1市场法的基本原理（一）市场法的含义市场法也称现行市价法、市场价格比较法,是指通过比较被评估资产与可参照交易资产的异同,并据此对可参照资产的市场价格进行调整,从而确定被评估资产价值的一种评估方法。市场法的基本原则——“替代原则”均衡价值论:由于资产评估是一个模拟市场过程的结果，因此均衡价值论表现为承认市价的相对合理性，并通过替代原则来为被估资产定价。2.2市场法2.2.1市场法的基本原理（二）市场法运用的前提条件（假设）1、存在一个充分活跃的公开市场。2、公开市场上要有可比的资产及其交易活动，且可比资产的一些技术指标、经验数据易于处理和观察。可比性：功能、市场条件、时间通过市场法进行评估大体上要经历3个步骤：2.2.2市场法的基本程序1.选择参照物2.调整差异3.确定评估值1.选择参照物(1)参照物的基本数量要求我国目前一般要求至少有3个交易案例，国外在正常情况下要求至少搜集4～5个交易案例,才能有效运用市场法。(2)参照物成交价必须真实参照物的成交价必须是实际成交价。报价、拍卖底价等均不能视为成交价。(3)参照物成交价应是正常交易的结果不能反映市场行情的关联交易、特别交易不能被选作参照物。此外,还要求参照物的成交时间应尽可能接近评估基准日,以提高参照物成交价的可参照程度。(4)参照物与被评估资产之间大体可替代例如,在房地产评估中要求参照物与被评估房地产应在同一供需圈内、处于同一区域或相邻地区等;在机器设备评估中要求参照物与被评估机器设备功能相似,最好是规格型号相同、出产日期相近等。一般来说,需要调整的差异主要包括以下5个方面：(1)时间因素(2)区域因素(3)功能因素(4)成新率因素(5)交易情况调整2.调整差异(1)时间因素——是指因参照物成交日期与被评估资产评估基准日不在同一时点,参照物价格变动对被评估资产价值产生的影响。时间因素调整的方法可以采取定基物价指数法,也可以采取环比物价指数法。一般地,当资产价格处于上升时期,时间因素调整系数大于1,反之则小于1。(2)区域因素——是指参照物所处区域与被评估资产所处区域条件差异对被评估资产价值的影响。如果参照物所在区域条件比被评估资产所在区域好,则需将参照物的成交价下调,即区域因素调整系数小于1;反之,则应上调,区域因素调整系数大于1。具体方法主要采取打分法(3)功能因素——是指参照物与被评估资产的功能差异对被评估资产价值的影响。评估人员可以通过功能系数法。(4)成新率因素——是指参照物与被评估资产有形损耗差异对被评估资产价值的影响。除了土地资产外,一般有形资产都会存在有形损耗问题,有形损耗率越高,成新率越低,资产价值就越低。参照物的成新率被估资产的成新率调整系数＝(5)交易情况调整——是指由于参照物的成交价高于或低于市场正常交易价格所需进行的调整“融资条件”在分别完成对各参照物成交价各差异因素的修正后,即可获得若干个调整值；将这些调整值进行算术平均或加权平均就可最终确定评估值。3.确定评估值1.直接比较法2.类比调整法(1)市场售价类比法(2)成本市价法(3)市盈率乘数法(1)现行市价法(2)市价折扣法(3)功能价值类比法(4)价格指数法(5)成新率价格调整法市场法的具体评估方法2.2.31.直接比较法——是指利用参照物交易价格及参照物某一基本特征,直接与评估对象同一基本特征进行比较,据此判断评估对象价值的一种方法。其计算公式为：资产评估值=参照物交易价×参照物某基本特征评估对象某基本特征1.直接比较法(1)现行市价法(2)市价折扣法(3)功能价值类比法(4)价格指数法(5)成新率价格调整法(1)现行市价法当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格时,可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日现行市场价格作为评估对象评估值。(2)市价折扣法市价折扣法是以参照物成交价为基础,考虑评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素,凭借评估人员经验或有关部门规定,设定一个折扣率来确定评估价值的方法。其计算公式为资产评估值=参照物成交价格×(1-价格折扣率)此方法只适用于评估对象与参照物之间仅存在交易条件差异的情况。练习：甲企业与乙企业进行联营,甲企业投入专用设备一套,经调查,目前同样设备的全新现行市价为120000元,经评估人员分析，认定其快速变现折扣率30%，则该专用设备的评估值为多少？评估值=120000×（1-30%）=84000（元）(3)功能价值类比法功能价值类比法是以参照物的成交价为基础,考虑参照物和评估对象之间仅存在功能差异,通过调整两者功能差异估算资产价值的方法。根据资产的功能与其价值之间的线性关系和指数关系的区别,可以区别两种情况。☺生产能力比例法☺规模经济效益指数法生产能力比例法——此时假设资产价值与其功能呈线性关系。其计算公式为：资产评估值=参照物成交价格×练习：被评估资产年生产能力为800吨,参照物资产的年生产能力为1000吨,评估时点参照资产的市场价格为100万元,由此确定被评估资产价值？参照物生产能力评估对象生产能力评估值=100×=80(万元)1000800②规模经济效益指数法——此时假设资产价值与其功能呈指数关系。资产评估值=参照物成交价格×公式中的x称为规模经济效益指数练习：被评估资产年生产能力为90吨,参照物资产的年生产能力为120吨,评估时点参照资产的市场价格为10万元,该类资产的功能价值指数为0.6。由此确定被评估资产价值:x参照物生产能力评估对象生产能力6.012090评估值=10×=8.41(万元)(4)价格指数法——指以参照资产成交价为基础,考虑参照物成交日期与被评估资产评估基准日的时间间隔对资产价值的影响,利用物价变动指数调整参照物成交价从而得到评估对象评估值的方法。其计算公式为资产评估值=参照物成交价格×(1+物价变动指数)此方法只适用于评估对象与参照物之间仅存在交易时间差异且时间差异不能过长的情况。练习：与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元,半年间该类资产的价格上升了8%,则资产评估价值？评估值=10×(1+8%)=10.8(万元)年份该类设备实际均价定基物价指数＝当年实际物价/基年物价定基价格变动指数＝（当年实际物价-基年物价）/基年物价1999（基年）50100%200051.5103%3%200153106%6%200254108%8%200355110%10%200456112%12%200557.5115%15%年份定基物价指数（%）环比物价指数（%）环比变动物价指数199910020001031033%2001106102.92.91%2002108101.91.89%2003110101.91.85%2004112101.81.82%2005115102.72.68%例题被评估房地产于2006年6月30日进行评估，该类房地产2006年上半年各月月末的价格同2005年底相比，分别上涨了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。其中参照房地产在2006年3月底的价格为3800元/平方米，则评估对象于2006年6月30日的价值接近于：(5)成新率价格调整法——指以参照物成交价格为基础,考虑到参照物和成交对象仅存在新旧程度上的差异,通过成新率调整估算被评估对象价值的方法。其计算公式为：资产评估值=参照物成价格×参照物成新率评估对象成新率公式中的成新率通常按使用年限确定。此法只适用于评估对象和参照物之间仅存在成新程度差异的情况。例：某通用设备进行评估，其成新率为50%，评估人员在市场上寻找到参照通用设备，市场成交价格为6万元，其贬值率为30%，该通用设备的评估值最接近于（）万元。A.4.29B.6C.8.4D102．类比调整法——是市场法中最基本的评估方法。该方法不同于直接比较法,它不要求参照物与评估对象必须一样或基本一样。只要参照物与评估对象在大的方面基本相同或类似,通过对比分析参照物和成交价格之间的差异,就能够在参照物成交价格的基础上确定评估对象的评估值。在具体操作过程中,类比调整法中使用频率较高的有以下三种技术方法。(1)市场售价类比法(2)成本市价法(3)市盈率乘数法——指以参照物成交价格为基础,考虑评估对象和参照物在功能、市场条件和销售时间等方面的差异,通过对比分析和量化差异,调整估算出评估对象价值的方法。资产评估值=参照物售价×功能差异修正系数×交易情况修正系数×…×时间差异修正系数或资产评估值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+…+交易情况差异值(1)市场售价类比法练习：某商业用房，面积为600平方米，现因企业联营需要进行评估，评估基准日为2002年10月31日。评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例，具体情况如下表所示。单位：参照物ABC交易单价5,0005,9605,918成交日期2002.62002.92002.10区域条件比被评估资产好比被评估资产好比被评估资产好交易情况正常高于市价4%正常m/2元被评估商业用房与参照物商业用房结构相似、新旧程度相近，故无需对功能因素和成新率因素进行调整。被评估商业用房所在区域的综合评分为100，三个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域好，综合评分分别为107、110和108。当时房产价格月上涨率为4%，故参照物A的时间因素调整系数为：(1+4%)4=117%；参照物B的时间因素调整系数：1+4%=104%；参照物C因在评估基准日当月交易，故无需调整。三个参照物成交价格的调整过程如下:参照物ABC交易单价5,0005,9605,918时间因素修正117/100104/100100/100区域因素修正100/107100/110100/108交易情况修正100/100100/104100/100修正后的价格5,4675,4185,480m/2元单位：被评估资产单价＝（5,467＋5,418＋5,480）÷3＝5,455（元）被评估资产总价＝5,455×600＝3,273,000（元）(2)成本市价法——指以评估对象的现行合理成本为基础,利用参照物成交市价比率来确定评估对象价值的方法。其计算公式为资产评估值=评估对象现行合理成本×参照物现行合理成本参照物成交价格练习：评估时某县城商品住宅的成本市价率为120%,已知被估全新住宅的现行合理成本为20万元,则资产评估值？评估值=20×l20%=24(万元)(3)市盈率乘数法——指以参照物的市盈率作为乘数,并以此乘数与评估对象的收益额相乘来估算评估对象价值的方法。这种方法主要适用于企业整体价值评估和长期投资(主要是股票投资)评估。其计算公式为：资产评估值=评估对象收益额×参照物市盈率练习：某被评估企业的年净利润为1000万元,评估时点资产市场上同类企业平均市盈率为18倍，则该企业的评估值？评估值=1000×18=18000(万元)（1）市场法原理简单,易于理解和掌握,也是国际上公认的三大基本评估方法之一。（2）市场法充分考虑了市场因素,评估所用数据资料均来源于市场,因此更能接近市场,反映市场价值变动趋势,评估结论易于为各方所接受。2.2.4市场法的评价1.市场法的优点（1）市场法对市场环境要求较为严格,需要有公开活跃的市场作为基础，理想状态下的公开市场条件有时难以满足，这一方法的使用受到很大的限制。（2）在进行影响因素比较、差异调整时,往往受评估人员主观因素的影响较大,这在一定