资产评估学教程第1章

资产评估学浙江工业大学之江学院第一章总论第一节资产评估及其特点第二节资产评估的产生与发展第三节资产评估的目的与价值类型第四节资产评估的假设与原则第五节资产评估的依据与程序第一节资产评估及其特点4一、资产及其特点（一）资产的定义及其特征资产一般是指企业过去的交易或者事项形成的、企业拥有或控制的、预期会给企业带来经济利益的资源。（1）资产是企业拥有或控制的经济资源。（2）资产是企业所拥有或者控制的。（3）资产能带来收益流或现金流。（4）资产是一种能以货币计量的经济资源。价格形成的要素：效用、相对稀缺性、有效需求5资产评估与会计对资产定义的区别：（1）会计中要求资产需要占用资金，资产评估强调现实存在；（2）会计中强调历史成本计价，资产评估要求模拟市场。（3）会计通过累加单项资产得到整体资产价值，资产评估将整体资产看作整体盈利能力的价值。资产评估中资产的特征：（1）现实性（2）控制性（3）有效性（4）稀缺性（5）合法性6（二）资产评估对象的分类1.根据评估资产的存在形式，分为有形资产与无形资产2.按被估资产是否具有综合获利能力分：单项资产与整体资产1）定义单项资产——单台（件）资产；评估的是单个生产要素的价格整体资产——一组单项资产组成的具有获利能力的资产综合体，例如企业；评估的是资产综合体的获利能力72）整体与单项的区分标准：一是看是否由多个单项资产组成；二是看能否单独计算获利能力。3）企业单项可确指资产的价值总和并不一定等于企业整体资产的价值企业整体资产价值=∑单项可确指资产价值+不可确指的商誉（或资产的经济性贬值）83.按资产能否独立存在将资产分为可确指资产与不可确指资产。可确指资产包括有形资产与除商誉外无形资产。4.根据资产的法律意义，分为动产、不动产、合法权利5.根据资产与生产经营过程的关系，分为经营性资产与非经营性资产。经营性资产进一步分为有效资产与无效资产。9（一）资产评估的基本涵义资产评估是指专业评估机构和人员，按照法律、法规额资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产在某一时点的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。二、资产评估的含义及其要素10（二）资产评估的基本要素1、评估主体（自然人或法人）2、评估客体（资产）3、评估依据（法律法规等）4、评估目的（抵押贷款、破产清算等）5、评估原则6、评估程序（评估必须遵循的规则与程序）7、评估价值类型（公允价值、投资价值等）8、评估方法（成本法、收益法、市场法）11三、资产评估的种类1.按资产评估工作的内容不同，分为一般评估、评估复核和评估咨询。2.按资产评估与评估准则关系不同，分为完全评估与限制评估。3.按评估对象与适用原则分类，分为单项资产评估与整体资产评估12四、资产评估的特点（一）市场性模拟市场条件下，对资产确认、估价、报告。1、评估资料源于市场2、评估结果接受市场检验（二）公正性（客观性）评估机构与人员应与资产业务的当事人无利害关系——组织保证。评估必须按法定的程序、准则进行——技术保证。13（三）技术性（专业性）：要求评估人员具备专业知识。（四）咨询性（五）综合性（六）责任性（七）现实性（1）反映现状以现实为依据（2）以现实为基础反映未来（3）强调客观存在。14第二节资产评估的产生与发展15一、资产评估产生与发展三阶段论（一）原始评估阶段特点：直观性；非专业性；无偿性（二）经验评估阶段特点：一定专业性；有偿性；主观性；责任性（三）科学评估阶段特点：机构公司化；手段科学化；范围扩大化；人员专业化。16二、发达国家资产评估的现状资产评估主体公司化；评估管理科学化；行业从业人员多层次化；评估业务的多元化。三、我国资产评估的历史、现状和前景1.建立健全评估规章2.成立行业组织3.建立注册资产评估师制度4.规范评估机构管理5.资产评估执业标准体系逐渐形成。17四、资产评估在市场经济中的功能1、为资产业务提供价值尺度（最基本）2、界定与维护各产权主体的合法权益（1）在考核经营者业绩方面具有重要作用。（保护资产所有者与经营者的合法权益）（2）在产权变动中能够发挥保护各产权主体的合法权益。（3）在期权奖励制度下能够在期权定价上起到重要作用。183、优化资源配置（1）资产评估是生产要素、产权进入市场的必要条件，资金、资产与产权的市场化是市场经济的深层内核。（2）在资产评估，按最优使用原则对资产的价格进行估算，有利于资产的优化配置和流动。4、促进企业账实相符合资产完整5、防止国有资产流失和促进国有企业改革顺利进行第三节评估的目的与价值类型20一、资产评估的目的（一）资产评估目的的分类资产评估目的一般目的：资产在评估时点的公允价值特定目的21非法令评估资产交易单项资产交易产权变动房地产交易合资经营、合作经营、企业经营企业合并、分设、兼并发行股票企业出售企业出租土地成片出租土地开发经营房地产买卖房地产出租融通资金抵押贷款发行债券融资租赁资产保全企业资产保全会计处理财产保险资产清算咨询服务资产开发考核经营业绩财务报表诉讼法令评估税收国家征用不动产（补偿评估）22（二）资产评估目的在资产评估中的重要地位（1）资产评估目的是界定评估对象的基础（2）资产评估目的对资产评估价值类型选择具有约束作用（3）资产评估目的决定了资产评估方法、程序与遵守的评估标准23二、资产的价值类型（一）对资产价值的理解1.资产的价值不是一个静态的、性质不变的概念。2.价值与价格、成本价格——为取得一项资产所花费的实际货币量成本——为创建一项资产所必需的生产要素的货币价值价格成本不一定与价值相等24市场价值与非市场价值：（1）资产评估时所依据的市场条件，是公开市场条件还有非公开市场条件。（2）资产评估时所依据的被评估资产的使用状态，是正常使用还是非正常使用。（3）资产评估时所使用的信息资料及其相关参数的来源，是公开市场的信息资料还是非公开市场的信息资料。251.卖方市场时期的价值观：生产费用价值论(二）资产价值形成理论资本劳动的报酬土地供给（生产）决定价值萨伊定律生产费用价值论是成本法的理论基础生产费用商品的价值量26生产费用价值论对资产评估的启示：（1）资产的价值由生产或创建该项资产的社会必要劳动时间所决定。（2）在资产评估时，需考虑技术性贬值。（3）从资产的供给角度度量资产价值。272.买方市场时期的价值观：效用价值观边际效用学派认为商品的价值来自消费者对商品的主观评价。以奥地利学派为代表的心理学派认为资产具有价值必须满足两个条件：有用性与稀缺性，而决定商品价值量的是人们对商品价值的主观评价尺度的边际效用。侧重从需求方的角度进行评估。效用价值论是收益法的理论基础。283.供求决定价值论：均衡价值观均衡价格需求价格：消费者愿意支付的最高价供给价格：生产者愿意接受的最低价在均衡价格中，生产费用和效用是影响价格的两个均等因素，说明资产评估中，既需靠考虑资产的购建成本，又需考虑资产的效用。供求决定价值论是市场法的理论基础。29（三）资产评估中常见的价值类型1.公允市场价值（fairmarketvalue)指资产在评估基准日的公开市场上的交易价格。公开市场价格形成的条件•买卖双方地位平等•有充分的时间收集信息•有理智的经济人•自愿成交•买卖双方均是正常交易的当事人302.投资价值（investmentvalue）指某项资产相对于某个特定购买者（或所有者）的价值，表现为该资产相对于特定购买者的价值。对不同的潜在购买者而言，同一资产的投资价格可能不同。因为资产的投资价值主要取决于其获利能力，而一项资产的获利能力不仅取决于该资产本身的状况，而且与投资者的操作行为即价值创造直接有关。成交价=公允市价+“价值创造”的一部分31影响投资价值的具体因素：1.可以预计到的协同作用和价值创造机会2.购买者进入新市场的愿望3.对风险的识别和对盈利能力变化规律的掌握4.购买者的纳税地位5.购买者的信心323.账面价值（bookvalue）指资产的账面原值减去累计折旧，或账面价值减去负债（对企业而言）。资产的账面价值具有客观性和可审计性，但却不能直接成为资产评估的依据。原因：（1）财务报告中的资产是以历史成本计价的（2）企业资产负债表上并不包括全部有价值的资产、可能的负债项目，也不考虑权益资产的成本。334.内在价值（intrinsicvalue）指资产预期创造的未来现金流的现值。对于能够在市场上交易的资产，若市场是完善的，公允市场=内在市场内在价值账面价值内在价值缺乏客观性和可审计性，但却是投资决策时考虑的主要因素。内在价值与市场价值345.重置价值（replacementvalue）指在现时条件（市场、技术）下，获得与被估资产同等功能的处于在用状态的资产所需耗费的成本。资产重置价值一般按照完全重置价值减去各种损耗来确定。导致资产重置价值变动的因素主要有价格变动、技术进步、有形损耗及资产外部环境变动。。一般在非市场和有限市场条件下运用。356.清算价值指企业停止营业，变卖企业所有资产减去所有负债后以货币形式存在的余额。强制清算与有序清算与公允市场的区别：1、买卖双方地位不平等2、没有充足的时间询价清算价格属于非正常市价，因此评估值低于正常市价367.在用价值（value-in-use）指属于企业组成部分的特定资产价值。不考虑最优使用状态或资产出售能够实现的价值。37一、资产评估假设（一）交易假设基本前提假设（二）公开市场假设指被估资产可在公开市场上出售适宜做公开市场假设的资产业务要求被估资产具有通用性第四节资产评估假设与资产评估原则38（三）继续使用假设指资产将按现行用途继续使用，或将转换用途继续使用。这一假设强调资产对未来的有效性。采用继续使用假设的条件：（1）资产尚有剩余寿命，能满足所有者经营上期望的收益。（2）转换用途能实现其最佳效用，转换在法律上、经济上可行。（四）清偿假设企业破产，资产被强制出售39二、资产评估原则（一）资产评估的工作原则由于资产评估或多或少总存在一定的主观性，因此，为保证评估结果相对公正、合理，要求评估人员在定价时遵循一定的原则：1.独立性原则资产评估机构收取的费用应只与工作量有关2.客观性原则（真实性）3.科学性原则4.专业性原则5.可行性原则40（二）资产评估的经济技术原则1.预期收益原则2.供求原则3.替代原则4.贡献原则（重要性原则）5.评估时点原则6.一致性原则7.最高最佳使用原则（容积率）4142三、资产评估与会计、审计的关系（一）资产评估与会计的关系（1）资产评估与会计的联系在特定的情况下，资产的会计计价和财务报告会利用资产评估结论资产评估需要参照会计数据资料。（2）资产评估与会计的区别1、基本职能不同2、资产确认和计价依据不同3、两者目标不同43（二）资产评估与审计的关系（1）资产评估与审计的联系1.资产评估中资产清查阶段，就其工作方法而言，包括对委托方申报的评估对象进行核实和界定，有相当部分工作采用了审计的方法，具有“事实判断”的性质。2.根据我国现行资产评估法规要求，流动资产及企业负债也被纳入企业价值评估范围之内，而流动和负债的评估有相当部分可借鉴审计的方法进行。3.在企业价值评估中，经审计后的财务报表及相关数据可以作为企业评估的基础数据。4.审计审核会计资产计价要大量运用资产评估技术和方法。44（2）资产评估与审计的区别1.基本职能：公证性与公平性2.依据的原则：现实性与真实、合法、有效性3.注重历史成本与注重预期收益45第五节资产评估的依据与程序一、资产评估的依据（一）行为依据（业务约定书等）（二）法规依据（《资产评估准则》、《土地管理法》等）（三）产权依据（房产证、土地证等）（四）取价依据参照物资料（自行搜集）被评估资产资料（对手方提供）46二、资产评估的程序1.明确资产评估业务基本事项（1）委托方和当事方基本状况（2）评估目的（3）评估资产基本状况（4）价值类型及定义（5）评估基准日（6）评估限制条件及