企业风险预警指标体系

指标值或区间（是/否/数值/区间）沪深300指数下跌幅度沪深300指数是由上海证券交易所和深圳证券交易所联合编制的指数，从上海和深圳证券市场中选取300只A股作为样本，其中沪市有179只，深市121只。定量下跌幅度单日超过1%或当期超过3%表明股票市场近期下跌压力较大，应与受托人沟通市场风险，相机决策。中债综合指数（全价指数-总值）中债综合指数是由中央国债登记结算公司发布的债券指数。样本债券范围除美元债、资产支持债和部分在交易所发行上市的债券以外，其他所有债券，包括固定债和浮动债，含权债和不含权债均纳入计算。中债综合指数可以作为最具一般性的业绩比较基准。全价指数：是以债券全价计算的指数值，债券付息后利息不再计入指数之中。定量变动幅度超过1%/月表明债券市场近期波动较大，应与受托人沟通市场风险，相机决策。中债总指数（全价指数-总值）中债总指数是由中央国债登记结算公司发布的债券指数。全价指数：是以债券全价计算的指数值，债券付息后利息不再计入指数之中。定量变动幅度超过1%/月表明债券市场近期波动较大，应与受托人沟通市场风险，相机决策。产业政策变化定性是/否金融政策变化定性是/否财政政策变化定性是/否土地政策变化定性是/否税收政策变化定性是/否城市规划布局调整是/否城区功能调整是/否城市交通变化是/否项目所在城市三年内GDP总量和增速人均GDP水平人均可支配收入水平商品房销售面积/竣工面积定量比值越大说明当年销售情况越好，需求越旺盛。商品房施工面积/竣工面积比值定量3.5±0.5倍若比值小于3.0倍，会出现供应短缺，大于4.0倍，未来供应量将会放大风险预警指标（试行）第一层次指标第二层次指标第三层次指标指标定义或描述指标性质评价与建议外部风险指标指标监测对象由于国家或地方政府有关不动产投资的产业政策、金融政策、财政政策、土地政策、税收政可做定性分析，但较难做出定量的判断规划风险由于城市规划调整，包括规划指标、用途､容积率､建筑覆盖率､建筑限高定性资本市场环境不动产投资环境资本市场政策风险宏观经济指标市场风险定量无供求情况将目标城市三年内GDP总量和增速、人均GDP和增速、人均可支配收入和增速等经济指标进行纵向比较，衡量该城房价收入比=总房价/居民家庭年收入定量6-10之间房价收入比低于6，则说明这个城市的房价还有较大的上涨空间；高于10，则说明了一定的价格压力，高于15则说明这个城市的房价远远超出当地居民的购买力商业地产的租售比=房屋售价/月租赁价格定量1：300-1：200之间如果租售比低于1∶300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果高于1∶200，表明这一区域房产投资潜力相对较大房地产开发投资额/全社会固定资产投资额定量15%-30%之间随着我国产业结构的调整和房地产市场的繁荣，该指标逐年上升，但是总体应控制在30%的合理范围内房地产投资占GDP的比重定量10%-15%之间大于15%说明这个城市的房地产投资出现了过热的倾向房地产开发投资额增长率/GDP增长率定量1.5-2之间本指标反映了房地产投资与国民经济整体发展的协调程度，也可以作为房地产泡沫的指示指标房价增长率/GDP增长率定量小于等于2本指标主要反映了房地产价格增长是否与经济发展速度相适应。该指标的警戒线定为2，超过2时说明房地产业存在泡沫现象供需匹配情况空置率定量写字楼的空置率一般保持在5%-15%为宜，成熟商业物业的空置率一般保持在10%以内，新建商品住宅一般应保持在10-15%为宜空置率过高或过低既表示市场的过冷过热，未来将引发房地产市场的价格波动货币供给情况货币供给量增长率定量应等于经济增长率加上预期（或计划）物价上涨率货币供给增长过快，会推高房价，引发泡沫房地产贷款余额/商业银行全部贷款余额定量应保持在适当比例该指标用来衡量房地产业对银行资金的依赖程度。如果依赖度过高，应提高警惕，严防由此引发的金融危机。房地产贷款增长率/贷款总额增长率定量应保持在适当比例在房地产市场快速发展时，银行资金会大量投入到房地产，其贷款的增长速度会高于贷款总额的增长速度房地产信贷政策定性公司治理架构严格按照《公司法》和《公司章程》的规定组织设立公司股东（大）会、董事会、监事会/监事和公司经营管理层。定性是/否人保投控增长速度外部风险指标不动产投资环境市场风险价格情况投资结构可借鉴保监会对保险公司分类监管监测指标房地产金融风险房地产贷款情况公司治理、内控和合规性风险指标公司治理董事会运作董事会严格遵守《公司法》、《公司章程》和《董事会议事规则》等有关规定，依法规范运作并履行职责；董事会会议的召开、议事和表决均符合法定程序和法律法规要求。定性是/否监事会/监事作用公司监事严格按照《公司法》、和《公司章程》的规定，遵守诚信原则，认真履行监督职责，有效维护股东、本公司及员工的利益。定性是/否内部监督检查，通过纪检监察、内部审计、合规检查等发现违纪违规问题。定性根据金额大小和性质严重程度违法违规指数=监测期内公司被依法追究刑事责任次数×0.25+监测期内公司受到行政处罚次数×0.25+监测期内公司受到10万元以上罚款处罚次数×0.175+监测期内公司受到10万元以下罚款处罚次数×0.125+监测期内公司受到警告次数×0.075+监测期内公司受到没收违法所得、没收非法财物、责令改正、责令转回财产处罚次数×0.05+监测期内受到通报批评次数×0.05+监测期内受到监管意见书或监管谈话次数×0.025定量分三个层次：0-0.2，0.2-0.4，0.4以上合规性指标存续资产经营管理依法合规由于存续资产权属情况复杂，派出机构不具备经营主体资格等原因，存续资产经营管理过程中存在主体、程序等方面的合规风险定性是否依法签订法律文件、是否履行法律规定的程序、是否依法纳税债券信用评级由市场公认的评级机构做出下调信用等级的评级报告定性是否被降级当债券信用评级被降级时，应该重视该债券的信用风险。资金运用集中度已委托的资金/（账面的现金及现金等价物+已委托的资金）定量95%违反监管部门规定违反保监会等监管部门关于保险资金投资的有关规定。定性是否违反监管部门的规定当投资违反监管部门规定时，应该重视该投资的监管风险。人保投控可借鉴保监会对保险公司分类监管监测指标内部控制监督与纠正总体性指标公司治理、内控和合规性风险指标公司治理资金运用风险指标资金运用收益率资金运用收益率反映了一定期间内公司委托资金投资的收益情况。定量下跌幅度累计超过0.5%当资金运用收益率下跌幅度累计超过0.5%时，应重视资金运用的风险。现金流预测准确率大额委托资金（委托资金的5%）的增加或减少能够提前预知并通知的天数定量5天资金运用岗位充实率实际岗位人数占监管要求并满足公司业务要求的岗位人员数量占比重定量小于50%当比重小于50%时，应该重视人员充实率。资金运用制度完善程度是否满足公司内控需求并能够起到很好的收益促进作用和风险防范作用定性是/否专业人员配备从事固定收益投资的人员定量从事固定收益投资的人员不少于5人，其中具有5年以上债券投资经验和相关专业资质的中级以上管理人员不少于1人，具有3年以上债券投资经验的人员不少于2人，并指定专门人员负责债权投资计划的投资管理（《关于保险资金投资基础设施债权投资计划的通知》保监发〔2009〕43号）债权计划投资同一集团的保险公司，投资具有关联关系专业管理机构发行的单一债权投资计划的份额定量合计不超过该投资计划发行额的60%（《关于保险资金投资基础设施债权投资计划的通知》保监发〔2009〕43号）股票投资额度保险机构投资者股票投资的余额定量传统保险产品按成本价格计算，不得超过本公司上年末总资产扣除投资连结保险产品资产和万能保险产品资产后的5%（《关于保险机构投资者股票投资有关问题的通知》保监发〔2005〕14号）保险机构投资者投资流通股本低于1亿股上市公司的成本余额定量不得超过本公司可投资股票资产（含投资连结、万能寿险产品，下同）的20%（《关于保险机构投资者股票投资有关问题的通知》保监发〔2005〕14号）保险机构投资者投资同一家上市公司流通股的成本余额定量不得超过本公司可投资股票资产的5%（《关于保险机构投资者股票投资有关问题的通知》保监发〔2005〕14号）投资流通股数量保险机构投资者投资同一上市公司流通股的数量定量不得超过该上市公司流通股本的10%，并不得超过上市公司总股本的5%（《关于保险机构投资者股票投资有关问题的通知》保监发〔2005〕14号）直接、间接投资不动产的余额定量不得超过该公司总资产的一定比例。具体比例参照《保险资金投资不动产暂行管理办法》的有关规定。投资单一不动产项目的余额定量不得超过该公司可直接投资不动产额度的一定比例。具体比例参照《保险资金投资不动产暂行管理办法》的有关规定。投资单一不动产金融产品的余额定量不得超过该公司可投资不动产金融产品额度的一定比例。具体比例参照《保险资金投资不动产暂行管理办法》的有关规定。产权风险因不动产产权不清晰、完备、法律手续不全等给投资者带来的风险和影响定性保险资金可投资已批准开发设立的项目、已取得预售许可证可转让的项目以及取得产权证或者他项权证的项目。保险资金投资的不动产，应当权属清晰、无权属争议，相应权证齐全合法有效。（《保险资金投资不动产暂行管理办法》）应当对标的物和产权进行尽职调查，就其产权的完整性、限制性、产权证取得的及时性等形成调查报告和法律意见书人保投控总体性指标投资流通股额度不动产投资不动产投资额度资金运用风险指标固定收益投资股票投资流动性风险投资者在需要卖出所投资的不动产时，面临的变现困难和不能在适当或期望的价格上变现的风险。定性保险公司投资不动产，应满足偿付能力充足率达标，资金来源稳定，资产负债率相匹配。保险公司不得以借贷等方式筹措资金投资不动产。（《保险资金投资不动产暂行管理办法》）信用风险投资人因借款人未能及时、足额偿还债务而违约带来的损失。定性保险资金投资不动产金融产品，其中属于固定收益类产品的，应当具有不低于AA级的国内信用评级、合法有效的信用保证、资产抵押等信用增级安排。（《保险资金投资不动产暂行管理办法》）保险资金投资债权类不动产金融产品的，应当对债务人的财务能力、偿债能力、担保的充分性和可靠性进行全面评估，确保债务人无重大违规违法行为和不良信用记录，应当确保债权担保真实、充分、有效流动比率流动资产/流动负债定量74%现金到期债务比率指标经营现金流量净额与到期债务之比定量0资产负债率负债总额/资产总额定量60%资产负债持有期缺口定量无预算完成率定量预算偏差率定量投资净利率（ROI）项目建成后正常年份的净利润与项目总投资的比率定量一般开发类项目要求ROI不低于15%，对于经营性物业一般不考察该指标，而侧重考察EBITDA率内部收益率（IRR）项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率定量经营性项目IRR不低于7%反映项目所占用资金的盈利率，体现项目对初始投资的偿还能力或项目最大能承担的资金成本利息保障倍数项目息税前利润与当期应付利息的比率定量应大于等于2利息保障倍数越高，说明利息偿付的保证度越大，偿债风险越小偿债覆盖率贷款期内项目还款现金流量与贷款本息总额的比率定量应大于1，且越高越好。当这一比率小于1时，表示项目可用于还本付息的资金不足以偿付贷款本息，偿债风险大毛租金收益率项目年毛租金收入与总投资额的比率定量一线城市不低于6%，二线城市不低于7%一般计算的是物业进入稳定经营期后的毛租金回报率。息税折旧摊销前利润率（EBITDA率）项目净利润、所得税、利息、折旧、摊销等费用总额与项目总投资的比率定量不低于6%EBITDA率剔除了退出方式不同、各项目财务杠杆水平不同以及折旧摊销政策和各地税收政策不同对项目评价的影响，因此能更客观地评价各项目的水平。一般计算的是物业进入稳定经营期后的EBITDA率。包括实物、债权、股权等各类资产经营与处置权限和相关资产经营与处置程序权限方面：按专员办、总部和集团三个级次设定经营与处置权限；程序方面：事前、事中、事后分三个阶段全面关注和控制资产经营与处置程